3 Pag-click Sa 12.7% na Magbubunga

Ang real estate ay nakakakuha, na nangangahulugan na ang mga real estate investment trust (REITs) ay isang bargain muli.

Sa wakas! Ang mga yield ng REIT ay bumalik sa kung saan sila dapat—(lupa)panginoon sa vanilla S&P 500!

Tayong mga kontrarian, siyempre, ay makakagawa pa ng mas mahusay kaysa sa sikat Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Bagama't hindi masama ang 3.5%, mababa ito kumpara sa 12.7% na "ani ng headline" na tatalakayin natin.

Bakit mura na naman ang REITs? Simple: Ang Fed.

Gaya ng nabanggit ko months ago, ang mas mataas na mga rate ng interes ay nangangahulugang hindi lamang mas mataas na gastos ng kapital para sa mga REIT (at lahat ng iba pang kumpanya, sa bagay na iyon), kundi pati na rin ang mas maraming kompetisyon para sa kita habang ang mga ani ng bono ay nagiging mas mapagkumpitensya.

Ang mga REIT ay, sa katunayan, ay kumilos nang eksakto tulad ng aming inaasahan...

Malaking larawan, gayunpaman, babalikan natin ang panahong ito bilang isa sa mga pinakamahusay na oras upang bumili ng mga REIT sa mas murang presyo at mas mataas kaysa sa average na mga ani.

Saan tayo dapat magsimula? Talakayin natin ang tatlong pakete ng REIT, na nagbubunga ng 11.4% hanggang 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Nagbibigay ng Dividend: 13.5%

Medyo may soft spot ako Getty Realty (GTY), isang single-tenant specialist na umaangkop sa amag na "nakakainis ay maganda" sa pamamagitan ng pagpapaupa ng mga ari-arian nito sa tinatawag kong mga retailer na "necessity": mga gasolinahan, convenience store, auto-parts shop, nakuha mo ang larawan.

Given na, gusto ko mayroon mahalin ang isang real estate firm na tinatawag ang sarili Necessity Retail REIT (RTL), tama?

Ang Necessity Retail ay nagmamay-ari ng higit sa 1,000 single-tenant at "open-air power, anchored at grocery centers" sa 48 na estado na net-leased sa mga pangunahing pangmatagalang deal. Ang mga nangungupahan nito ay nagmula sa 44 na iba't ibang industriya—kabilang ang gas/convenience, healthcare, at mabilisang serbisyo na mga restaurant—na walang isang industriya na bumubuo ng higit sa 8% ng mga straight-line na renta.

Bakit parang hindi pamilyar ang napakalaking REIT? Well, isang taon lang ang nakalipas, pinalitan nito ang pangalan mula sa American Finance Trust (AFIN)—isang pangalan Nag-explore ako noong 2020. Napansin ko na ang mabigat na pagkakalantad nito sa mga restaurant, entertainment, retailer, at mga ari-arian ng opisina ay isang "pananagutan" sa gitna ng COVID, ngunit maaari itong magmukhang isang bargain buy dahil sa potensyal ng isang COVID recovery snap-back.

Fast-forward hanggang ngayon, at may ibang problema ang RTL—ibig sabihin, utang.

Malapit sa katapusan ng 2021, nag-anunsyo ito ng $1.3 bilyon na pagkuha ng 81 retail asset mula sa CIM Real Estate Finance Trust, pati na rin ang pag-divestitute ng tatlong hindi pangunahing asset ng opisina.

Ang magandang balita? Ibinaba ng RTL ang top-10-tenant concentration nito at binawasan ang exposure nito sa office space mula 7% hanggang 1%. Ang downside? Ang isang malaking pasanin sa utang ay lumaki lamang. Ang REIT na ito ay mayroon na ngayong $2.8 bilyon sa netong utang, na halos 10 beses sa na-adjust nitong EBITDA at higit sa tatlong beses sa market cap nito!

Para sa kung ano ang halaga nito, ang pagsakop ng dibidendo dito ay hindi isang nakasisilaw na alalahanin, na ang dibidendo ay kumakatawan lamang sa 83% ng mga sumusunod na 12-buwang na-adjust na pondo mula sa mga operasyon (FFO). Ngunit ang mataas na pagkarga ng utang at kakulangan ng mga halatang katalista ay nagbibigay sa akin ng kaunting pag-pause tungkol sa RTL.

Global Net Lease (GNL)

Nagbibigay ng Dividend: 11.4%

Global Net Lease (GNL) ay isang komersyal na REIT na, tulad ng ipinahihiwatig ng "Global" sa pangalan nito, ay nagpapatakbo hindi lamang dito sa US, ngunit sa 10 iba pang mga bansa, kabilang ang UK, Netherlands, Finland at France. Nagmamay-ari ito ng 311 property na naupahan sa 140 na nangungupahan sa 50 industriya, kahit na medyo mas mataas ang konsentrasyon ng industriya—mga serbisyong pinansyal (13%) at pagmamanupaktura ng sasakyan (12%) ay parehong double-digit na hiwa ng portfolio pie.

Ang iba pang bahagi ng pangalan nito ay "Net Lease," na, tulad ng RTL, ay isang dahilan para magustuhan ito. Ang mga netong pagpapaupa, bilang paalala, ay "net" ng insurance, pagpapanatili at mga buwis, ibig sabihin ay nangongolekta lamang ito ng renta at ipinauubaya sa mga nangungupahan ang lahat upang malaman. Nangangahulugan iyon na mas kaunting mga variable para sa mga mamumuhunan ng GNL na mag-alala; mas mahuhulaan at maaasahan ang mga kita kaysa sa mga tradisyonal na pagpapaupa.

Kaya, ano mali sa GNL?

Bilang panimula, ang Global Net Lease ay kabilang sa maraming REIT na nagbawas sa kanilang mga dibidendo dahil sa COVID. Sa partikular, binawasan ng kumpanya ang payout nito ng 25% hanggang 40 cents kada share noong Abril 2020, at hindi na ito lumingon.

Kung mayroong anumang upside sa cut, ito ay ang kasalukuyang payout ay mas sustainable. Ang ratio ng payout ng AFFO ay 93%, na sapat na secure ngunit ang mga bear ay babantayan nang mabuti sa mga darating na buwan.

Gayundin, tulad ng Necessity Retail, ang GNL ay may medyo mataas na utang na $2.2 bilyon. Hindi naman ito masama, kahit kumpara lang—ito ay 8x adjusted EBITDA at 1.5x nito market cap. At ang weighted average na rate ng interes na binabayaran nito sa utang na iyon (3.5%) ay medyo mas mahusay kaysa sa RTL (4.2%).

Kaya, ang Global Net Lease ay tiyak na mayroong mga kulugo. Ngunit para sa mas agresibong mga namumuhunan sa dibidendo, ang GNL—na isang bihirang multinasyunal na paglalaro ng real estate na nakikipagkalakalan sa mga kaakit-akit na antas kumpara sa parehong AFFO at inayos na EBITDA nito—ay maaaring magkasya sa bayarin.

Tiwala sa Kita ng Mga Katangian sa Opisina (OPI)

Nagbibigay ng Dividend: 13.2%

Minsan, kahit na ang pinakamasamang sitwasyon ay maaaring magbunga ng kita.

Kumuha Tiwala sa Kita ng Mga Katangian sa Opisina (OPI), Halimbawa. Ang REIT na ito ay nagmamay-ari ng 160 na ari-arian na pangunahin nitong inuupahan sa mga nag-iisang nangungupahan na may mataas na kalidad ng kredito—hindi lamang sa mga negosyo, kundi pati na rin sa mga entidad ng gobyerno. At noong sinuri ko ito noong Oktubre 2022, ito ay nahuhulog sa isang dekada na mahabang pagbaba na talagang bumilis nitong huli—halos kalahati ang pagbabahagi ng OPI.

Ngunit kahit gaano kahirap ang pagiging isang may-ari ng ari-arian ng opisina sa mga panahong ito ng WFH, ang OPI ay walang mga merito. At sa oras na iyon, naisip ko na "marahil ang merkado ay labis na nagbebenta ng OPI."

Linawin natin: Ang OPI ay nakikipaglaban sa isang mahirap na labanan na nagsimula nang matagal bago ang COVID.

Ang mga terminong "WFH," "malayuang trabaho" at "telecommuting" ay maaaring napunta sa mainstream noong 2020, ngunit ang corporate America ay higit na kumikiling sa mga flexible na sitwasyon sa trabaho sa loob ng maraming taon-ginagamit lamang ng COVID ang trend ng isang magalang na pagtulak.

Still, pustahan laban sa Ang Office Properties Income Trust, kahit ngayon lang, ay maaaring mapanganib. Bagama't nabawi nito ang halos 20% ng halaga nito sa nakalipas na ilang buwan, napakamura pa rin ng stock, sa limang beses lang na CAD (cash na magagamit para sa pamamahagi, isang alternatibong sukatan ng kakayahang kumita para sa ilang REIT). Kung gusto mong gumamit ng mas tradisyunal na sukatan ng REIT, nakikipagkalakalan ang OPI sa mas mababa sa 4x nitong normalized na FFO.

Higit pa rito, ang OPI ay hindi ilang REIT na nakabase sa New York City na nagdudugo sa mga nangungupahan. Ito ay mas suburban-based, na may kasalukuyang occupancy na 96%. Ang ganap na ikatlong bahagi ng mga nangungupahan nito ay mga entidad ng pamahalaan o mga kontratista—ang mga uri ng mga nangungupahan na nakadikit sa kanilang mga opisina. At pagkatapos ng ilang taon ng pag-aalok ng walang-pagpipigil na kakayahang umangkop, maraming mga employer ang sa wakas ay nagsisimula nang tumulak at hinihiling ang mga manggagawa na gumugol ng ilang araw pabalik sa opisina.

Si Brett Owens ay punong strategist para sa pamumuhunan Pag-ambag sa Pag-browse. Para sa mas mahusay na mga ideya sa kita, makuha ang iyong libreng kopyahin ang kanyang pinakabagong espesyal na ulat: Ang Iyong Maagang Pagreretiro Portfolio: Malaking Dibidendo—Bawat Buwan—Magpakailanman.

Pagbubunyag: wala