3 Nangungunang REIT na Pambihirang Mura Ngayon

Ang mga REIT ay natamaan lalo na sa patuloy na bear market. Habang ang S&P 500 ay bumaba ng 18% sa taong ito, ang Real Estate Select Sector SPDR ETF (Xlre) ay bumaba ng 26%.

Ang pangunahing dahilan sa likod ng hindi magandang pagganap ng mga REIT ay ang epekto ng mataas na mga rate ng interes sa gastos sa interes ng karamihan sa mga REIT, na nagdadala ng malaking halaga ng utang.

Gayunpaman, ang ilang REIT ay naging lubhang mura mula sa isang pangmatagalang punto ng view. Sa sandaling magsimulang humupa ang headwind mula sa mataas na mga rate ng interes, ang mga REIT na iyon na may malakas na batayan ay malamang na lubos na magbigay ng gantimpala sa kanilang mga unitholder.

Sa sinabi nito, pag-usapan natin ang mga prospect ng tatlong pambihirang kaakit-akit na REIT.

Isang Pure-Play Hospital REIT

Itinatag noong 2003, Medical Properties Trust (MPW) ay ang tanging pure-play na ospital na REIT sa sektor nito.

Ang REIT ay nagmamay-ari ng higit sa 400 mga ari-arian na naupahan sa higit sa 30 iba't ibang mga operator. Karamihan sa mga asset ay pangkalahatang acute care na mga ospital at mahusay na pinag-iba-iba sa iba't ibang heograpiya, na may mga ari-arian sa 29 na estado, upang mabawasan ang panganib ng mga kawalan ng timbang sa demand at supply sa mga indibidwal na merkado. Bukod sa portfolio nito sa US, ang Medical Properties ay nagpapanatili ng isang estratehikong pagkakalantad sa mga pangunahing internasyonal na merkado, kabilang ang Germany, UK, Italy at Australia.

Tinatangkilik ng Medical Properties ang ilang mapagkumpitensyang bentahe. Bilang ang tanging pure-play na ospital na REIT, na may halos 20 taong karanasan sa negosyo nito, mayroon itong mahusay na kadalubhasaan sa loob ng angkop na lugar nito. Tinatangkilik din nito ang economies of scale.

Bilang isang REIT ng ospital, ang Medical Properties ay mas nababanat sa mga recession kaysa sa karamihan ng mga REIT, dahil karamihan sa mga consumer ay hindi binabawasan ang kanilang mga gastusin sa kalusugan kahit na sa ilalim ng pinakamasamang kondisyon sa ekonomiya. Ang REIT ay napatunayang matatag sa buong krisis sa coronavirus, na may mga record na pondo mula sa mga operasyon [FFO] bawat unit noong 2020 at 2021. Sa kabilang banda, sa Great Recession, ang trust ay nagkaroon ng 31% na pagbaba sa FFO nito bawat unit at pinutol ang dibidendo ng 26%.

Ang Medical Properties ay nagpakita ng isang kapansin-pansing pare-parehong rekord ng paglago. Pinalago nito ang FFO nito kada yunit sa siyam sa huling 10 taon, sa average na 9.3% na taunang rate. Ang pare-parehong pagganap ay isang testamento sa matatag na modelo ng negosyo ng REIT at ang maingat na pagpapatupad nito. Salamat sa tailwind mula sa pagtanda ng populasyon sa karamihan ng mga merkado nito at isang promising acquisition pipeline, ang Medical Properties ay malamang na manatili sa paglago nito sa mga darating na taon.

Sa kabilang banda, tulad ng ibang healthcare REITs, ang Medical Properties ay kasalukuyang nahaharap sa ilang mga headwinds, katulad ng epekto ng inflation sa mga gastos sa paggawa, isang matamlay na post-pandemic recovery sa dami ng pasyente at ang paghina ng mga fiscal stimulus packages. Bilang resulta, ipinapalagay namin na 0.4% lamang ang average na taunang paglago ng FFO bawat yunit sa susunod na limang taon, upang maging ligtas na bahagi.

Itinaas ng Medical Properties ang dibidendo nito sa loob ng siyam na magkakasunod na taon at kasalukuyang nag-aalok ng 9.3% na ani ng dibidendo. Ang REIT ay may disenteng payout ratio na 64% at solidong balanse, na may interest coverage ratio na 2.6. Dahil din sa defensive na modelo ng negosyo nito, ang dibidendo nito ay dapat ituring na ligtas para sa nakikinita na hinaharap.

Ang Medical Properties ay kasalukuyang nakikipagkalakalan sa halos 10-taong mababang price-to-FFO ratio na 6.9, na mas mababa kaysa sa makasaysayang average ng 12.5 ng stock. Ang pambihirang murang valuation ay nagresulta mula sa mga nabanggit na headwinds at ang epekto ng inflation sa kasalukuyang halaga ng mga cash flow sa hinaharap. Sa sandaling magsimulang humupa ang inflation, ang FFO multiple ay malamang na magsisimulang bumalik sa dating average nito. Kaya inaasahan namin ang 12.6% annualized valuation tailwind sa susunod na limang taon. Dahil din sa 9.3% na dibidendo at 0.4% na paglago ng FFO bawat yunit, naniniwala kami na ang stock ay maaaring mag-alok ng kabuuang taunang kita na 18.5% sa susunod na limang taon.

Ibinibigay ng REIT na ito sa Opisina

Office Properties Income Trust (OPI) ay isang REIT na kasalukuyang nagmamay-ari ng higit sa 160 mga gusali, na matatagpuan sa 31 na estado at pangunahing inuupahan sa mga solong nangungupahan na may mataas na kalidad ng kredito. Ang portfolio ng REIT ay kasalukuyang may 90.7% occupancy rate at isang average na edad ng gusali na 17 taon.

Bumubuo ang Office Properties ng 64% ng kita sa pag-upa nito mula sa mga nangungupahan sa antas ng pamumuhunan. Isa ito sa pinakamataas na porsyento ng upa na binabayaran ng mga nangungupahan na may grado sa pamumuhunan sa sektor ng REIT. Kapansin-pansin din na ang mga nangungupahan ng gobyerno ng US ay nakakakuha ng humigit-kumulang 20% ​​ng kita sa pag-upa habang walang ibang nangungupahan ang nagkakaloob ng higit sa 4% ng taunang kita. Sa pangkalahatan, ang Office Properties ay may pambihirang credit profile ng mga nangungupahan, na nagreresulta sa maaasahang mga daloy ng pera at sa gayon ay bumubuo ng isang makabuluhang competitive na kalamangan.

Sa kabilang banda, ang Office Properties ay may mataas na load sa utang, na ang gastos sa interes nito ay kasalukuyang kumukonsumo sa lahat ng kita sa pagpapatakbo nito. Dahil dito, ang tiwala ay nasa proseso ng pagbebenta ng mga asset upang mabawasan ang pagkilos nito. Ang proseso ng deleverage ay nagdudulot ng epekto sa pagganap ng REIT sa nakalipas na dalawang taon.

Sa ikatlong quarter, bumaba ang occupancy rate ng Office Properties mula 94.3% hanggang 90.7% at ang normalized na FFO nito bawat unit ay bumaba ng 10% sa quarter ng nakaraang taon. Dahil sa pagbebenta ng asset at pag-expire ng ilang pag-upa, ang FFO bawat unit ay bumaba ng 19% sa kabuuan sa nakalipas na dalawang taon at nakatakdang bumaba ng isa pang 3%-4% sa taong ito.

Bukod dito, ang krisis sa coronavirus ay maaaring humantong sa maraming kumpanya na magpatibay ng isang permanenteng modelo ng "trabaho mula sa bahay" upang mabawasan ang kanilang mga gastos sa pagpapatakbo. Ang ganitong pagbabago ay makakasama sa Office Properties sa katagalan, kahit na masyadong maaga upang suriin ang epekto ng pandemya sa trend na ito. Dahil sa pasanin ng mataas na pag-load ng utang sa pagganap ng Office Properties at ang headwind mula sa trend na "work-from-home", inaasahan namin na 2% lang ang average na taunang paglago ng FFO bawat unit sa susunod na limang taon.

Ang Office Properties ay nag-freeze ng dibidendo nito sa loob ng apat na magkakasunod na taon ngunit nag-aalok ito ng napakataas na ani ng dibidendo na 15.7%. Ang REIT ay may malusog na ratio ng payout na 47% ngunit mayroon itong labis na load sa utang. Bilang resulta, maaaring maputol ang dibidendo nito sakaling magkaroon ng recession.

Sa maliwanag na bahagi, ang stock ay kasalukuyang nakikipagkalakalan sa halos 10-taong mababang presyo-sa-FFO ratio na 3.0, na mas mababa kaysa sa 10-taong average nito na 8.0. Dahil sa mataas na leverage ng REIT, mas gusto naming maging konserbatibo at sa gayon ay ipagpalagay ang isang patas na ratio ng presyo-sa-FFO na 6.0.

Kung ang stock ay umabot sa aming patas na antas ng pagpapahalaga sa loob ng limang taon, ito ay magtatamasa ng 15.0% taunang pakinabang sa mga pagbabalik nito. Dahil din sa 15.7% na dibidendo at 2.0% na paglago ng FFO bawat yunit, ang Office Properties ay maaaring mag-alok ng kabuuang taunang kita na 24.7% sa susunod na limang taon.

I-crack This Safe for Income

Safehold (SAFE) naging pampubliko noong 2017, kasama ang iStar bilang manager at pangunahing mamumuhunan nito. Hanggang ngayon, ang iStar ay nananatiling mayoryang shareholder, bagama't nililimitahan ito ng batas na kontrolin lamang ang 42% ng stock ng pagboto para sa mga layunin ng corporate governance.

Ang Safehold ay isang ground lease REIT, na naglalayong baguhin nang lubusan ang industriya ng real estate sa pamamagitan ng pagbibigay ng mas mahusay na kapital na paraan para sa mga negosyo na magkaroon ng mga gusali para sa kanilang mga negosyo. Ang tiwala ay nakikibahagi sa pangmatagalang pagbebenta at pagpapaupa ng lupa sa ilalim ng mga komersyal na ari-arian sa buong US at ang tanging REIT na eksklusibong nakatuon sa mga pagpapaupa sa lupa upang suportahan ang pamumuhunan at pag-unlad ng real estate.

Ang Safehold ay isang maagang mover sa sale at leaseback ground lease sector. Bilang resulta, nakikinabang ito sa pag-aalok ng mga makabago at natatanging produkto sa pag-upa, na nagbibigay sa REIT ng malawak na margin ng kita at sapat na puwang para sa paglago sa hinaharap. Gayunpaman, may ilang mga hadlang sa pagpasok sa negosyong ito at samakatuwid ang mapagkumpitensyang bentahe ng tiwala ay maaaring hindi matibay.

Kasalukuyang tinatangkilik ng Safehold ang malakas na momentum ng negosyo. Sa ikatlong quarter, pinalaki nito ang kita ng 52% kumpara sa quarter ng nakaraang taon dahil sa ilang bagong pinagmulan at halos triple ang FFO nito bawat unit, na bahagyang salamat sa hindi umuulit na tubo mula sa pagbebenta ng ground lease. Binili ng REIT ang ground lease noong Disyembre 2020 sa halagang $76.7 milyon at ibinenta ito sa ikatlong quarter sa halagang $136 milyon. Salamat sa patuloy na momentum ng negosyo nito, nasa track ang REIT na palaguin ang FFO nito bawat unit ng halos 30% ngayong taon, sa isang bagong antas ng record.

Ang Safehold ang nangunguna sa isang napakalaking kabuuang addressable na market na tinatayang $7 trilyon. Gayunpaman, ang pagtaas ng mga rate ng interes ay nagbibigay ng presyon sa halaga ng netong asset (NAV) ng REIT. Samakatuwid, ipinapalagay namin na 2.7% ang average na taunang paglago ng NAV ng REIT sa susunod na limang taon.

Bukod dito, ang tiwala ay kasalukuyang nag-aalok ng 2.4% na ani ng dibidendo. Bagama't mas mababa ang ani na ito kaysa sa mga ani ng Medical Properties at Office Properties, ang dibidendo ng Safehold ay mas ligtas kaysa sa dibidendo ng iba pang dalawang REIT, higit sa lahat salamat sa solidong ratio ng payout na 35%.

Ang Safehold ay kasalukuyang nakikipagkalakalan sa halos limang taong mababang presyo-sa-NAV ratio na 0.62, na mas mababa kaysa sa aming ipinapalagay na patas na antas ng paghahalaga na 1.0. Sa sandaling magsimulang mag-moderate ang mga rate ng interes, inaasahan namin na babalik ang REIT patungo sa patas na antas ng paghahalaga nito. Kung ang stock ay nakikipagkalakalan sa kanyang patas na antas ng paghahalaga sa loob ng limang taon, ito ay magtatangkilik ng 12.6% na taunang pakinabang sa mga pagbabalik nito. Dahil din sa 2.4% na dibidendo at 2.7% na paglago ng NAV bawat yunit, ang Safehold ay maaaring mag-alok ng kabuuang taunang pagbabalik na 17.0% sa susunod na limang taon.

Final saloobin

Ang tatlong REIT sa itaas ay naging napakamura dahil sa kanilang mga selloff, na nagresulta pangunahin mula sa epekto ng 40-taong mataas na inflation sa kanilang mga resulta at sa kanilang valuation.

Inaasahan naming magsisimulang humupa ang inflation sa susunod na taon salamat sa agresibong patakaran ng Fed, na nag-prioritize sa pagpapanumbalik ng inflation sa pangmatagalang target nitong 2%. Sa tuwing bumababa ang inflation, ang tatlong REIT sa itaas ay maaaring magbigay ng gantimpala sa mga mamumuhunan.