"Sa pagbabalik-tanaw sa nakalipas na dekada o higit pa, ang mga pagkakataon upang bumili ng mga bahagi ng blue-chip apartment REIT stocks ay kakaunti at malayo sa pagitan," sabi ni Brad Thomas, CEO at senior analyst sa Wide Moat Research at may-akda ng Ang Matalinong REIT Investor. "May isang bihirang benta na nangyayari ngayon."
Ang mga Apartment REIT ay kasalukuyang nakikipagkalakalan sa isang 21% na diskwento sa halaga ng kanilang pinagbabatayan na mga asset, kinakalkula ang Green Street, isang komersyal na real estate analytics firm. Kamakailan lamang noong isang taon, nakipagkalakalan sila sa 3% na diskwento.
Hindi nakakagulat na ang mga REIT ng apartment ay bumagsak kasama ng mga stock at mga bono sa taong ito sa isang malawak na selloff sa merkado. Ang mga pamumuhunan sa real estate ay sensitibo sa mga rate ng interes, na nagpapataas ng mga gastos sa paghiram.
Noong Miyerkules, iniulat iyon ng Kagawaran ng Paggawa tumaas ang presyo ng mga mamimili sa 9.1% taunang bilis sa Hunyo, na nagbibigay daan para sa isa pang matarik na pagtaas ng rate ng interes mula sa Federal Reserve sa huling bahagi ng buwang ito.
Ngunit ang mataas na mga rate ay talagang magandang balita para sa mga REIT ng apartment, dahil ginagawa nilang mas mahirap ang pagbili ng bahay. Pagkatapos ng isang panahon ng record-low mortgage rate, ang 30-taong fixed rate ay halos dumoble sa 5.51%. Noong Mayo, ang panggitna na presyo ng pagbebenta ng umiiral na bahay ay nangunguna sa $400,000 sa unang pagkakataon, na higit na pinipigilan ang pagiging abot-kaya.
"May ilang mga magiging mamimili na ngayon ay itinulak sa rentership pool," sabi ni Haendel St. Juste, managing director at REITs analyst sa Mizuho Securities. "Ang malaking pagbabago sa halaga ng pagmamay-ari ng bahay ay isang netong benepisyo para sa bahagi ng rental."
Pag-sign up sa Newsletter
Preview ni Barron
Kumuha ng isang sneak preview ng mga nangungunang kwento mula sa magazine ng Barron ng katapusan ng linggo. Biyernes ng gabi ET.
Sinasabi ng mga analyst na ang selloff sa mga REIT ng apartment ay lumilitaw na labis, dahil ang mga kumpanya ay may malusog na mga sheet ng balanse at ang pananaw para sa demand sa pag-upa ay mukhang malakas. Ang pinakahuling ulat ng consumer-price-index ay nagpakita na ang mga presyo ng upa ay tumaas ng pinakamaraming mula noong 1986—tumaas ng 5.8% mula noong nakaraang taon.
Si John Pawlowski, managing director sa Green Street, ay sumasang-ayon na ang mga presyo ng REIT ng apartment ay bumaba nang husto. May mga pagkakataon na ang paupahang pabahay ay "natapon sa tubig ng paliguan ng isang negatibong macro housing narrative," sabi niya. Karamihan sa mga REIT na sinasaklaw niya ay may lamang 20 cents hanggang 25 cents ng utang para sa bawat dolyar na halaga ng asset, at maraming cash flow para sa utang na serbisyo.
Upang makatiyak, ang real estate ay lubos na nauugnay sa ekonomiya. Kailangan lang lumingon sa 2020, noong milyon-milyong Amerikano ang nawalan ng trabaho sa panahon ng paghina ng Covid, at ang epekto nito sa mga upa at occupancy.
Ang mga urban coastal city, kabilang ang San Francisco, New York, downtown Los Angeles, at Seattle, ay “nakita ang pinakamatinding pagbaba sa mga upa sa apartment at pagbaba ng occupancy,” sabi ni Pawlowski. Ngunit sa mga lugar ng Sunbelt, kabilang ang Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix, at Las Vegas, bahagyang bumaba ang mga renta habang nananatiling matatag ang occupancy.
Ang iba't ibang REIT ng apartment ay nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na tumaya sa iba't ibang bahagi ng bansa, sabi ng St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) at
Mga Komunidad ng Mid-America Apartment
(MAA) ay may pangunahing mga hawak ng Sunbelt.
Equity Residential
(EQR) at
Mga Komunidad ng AvalonBay
(AVB) ay napakabicoastal.
Kita sa Apartment REIT
(AIRC) at
UDR
(UDR) ay may exposure sa parehong coastal at Sunbelt market, habang
Tiwala sa Ari-arian ng Essex
Ang (ESS) ay isang dula sa West Coast.
| Kumpanya / Ticker | Kamakailang Presyo | Pagbabago ng Presyo ng YTD | 2021 Kabuuang Pagbabalik | Halaga ng Market (bil) | Presyo / 2023E FFO* | Dibidendo yield |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay Communities / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SUNBELT | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Mid-America Apartment Communities / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| BALANCED EXPOSURE SA BOTH MARKETS | | | | | | |
| Kita ng Apartment REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=pagtantiya. FFO=mga pondo mula sa mga operasyon. *Ang presyo/pondo mula sa mga operasyon ay isang karaniwang sukatan ng halaga para sa mga REIT. Ang average ng industriya ngayon ay 19.2.
Pinagmulan: Bloomberg
Sinabi ni Pawlowski na ang UDR at Equity Residential ay nakipagpalitan ng kaparehong laki sa kanilang mga kapantay sa taong ito, ngunit nagkaroon ng mahirap na 2020 at 2021. “Naranasan na nila ang maraming sakit at kaya hindi sila ganoon kamahal para sa taong ito. , at ngayon ay na-reset na ang mga valuation at bumubuti ang mga fundamentals at kaya ang UDR at Equity Residential ay dalawang partikular na murang REIT sa ngayon." Sinabi niya na nangangalakal sila sa mas mataas na ani sa mga kita sa 2022 kaysa sa mga kasama sa REIT ng apartment, at ang kanilang inaasahang panloob na rate ng kita ay nasa pinakamataas na kalahati ng lahat ng sektor ng real estate.
Ang isa sa mga salik na mahusay na nagbabadya para sa mga REIT ng apartment ay ang pabahay ay isang bagay na walang diskresyon, kaya kahit na mawalan ng trabaho ang mga tao sa isang recession o mabawas sa suweldo, ang demand para sa paupahang pabahay ay hindi bumabagsak nang kasing bilis ng demand para sa discretionary. mga bagay, gaya ng paglalakbay o mga luxury goods. "Sa isang pag-urong, ang mga renta ay maaaring mahulog pa rin," sabi ni Pawlowski. "Ngunit dahil ang demand ay hindi gaanong discretionary, ang demand ay tataas nang mas mahusay kaysa sa ibang mga lugar."
Si Gina Szymanski, isang portfolio manager sa REIT securities group sa AEW Capital Management, ay nagsabi na ang residential REITs ay "isa sa aming mga paboritong kategorya," dahil sa kanilang kapangyarihan sa pagpepresyo at mga batayan. Sinabi niya na sila ay "hindi immune sa isang pullback dahil ang mga headwind ng rate ng interes ay nakakaapekto sa lahat ng mga kumpanya."
Ngunit, idinagdag niya, "ang mga balanse ng mga pangalan ng tirahan ay nasa ilan sa pinakamahusay na hugis ng lahat ng mga kumpanya sa ating uniberso. Masarap ang pakiramdam namin na babalik sila.”
Sumulat sa Lauren Foster sa [protektado ng email]
