Nananaginip ba ako? Ang Modelo ng Community Land Trust ay Maaaring Bahagi Ng Solusyon sa Pabahay

Sa pangkalahatan, ang mga patakaran sa pabahay ay dapat tumutok sa pagpapahintulot sa produksyon ng pabahay para sa tubo na matugunan ang mas maraming pangangailangan hangga't maaari. Pagkatapos, sa mga antas ng kita na hindi pa rin nila kayang pamahalaan ang mga gastos sa pabahay kasama ng iba pang mga gastos sa pamumuhay, ang pinakamahusay na solusyon ay direktang cash subsidies para sa pagkakaiba sa pagitan ng normative standard para sa upa, 30% ng kabuuang buwanang kita at aktwal na mga gastos . Paano ang tungkol sa pagmamay-ari ng bahay? Mayroon bang modelo na maaaring tumugon sa problema ng mga taong nagtatrabaho, ngunit hindi pa rin nakakapangasiwa ng isang paunang bayad o isang buwanang pagbabayad ng mortgage? Maingat akong umaasa na ang isang komprehensibo at market driven na patakaran sa pabahay ay maaaring magsama ng modelo ng community land trust (CLT), isang mekanismo ng pag-secure ng lupang pinagkakatiwalaan, pagkatapos ay pag-subsidize ng pagmamay-ari ng isang bahay sa trust land.

Ang modelo ng Community Land Trust (CLT). ay isang makabagong diskarte upang makuha ang halaga ng lupa at pabahay at gawin itong magagamit sa mga nagtatrabahong pamilya na may mababa at katamtamang kita. Sa pamamagitan ng pagkuha ng lupa, ang mga CLT ay makakapagbigay ng pagkakataong makabili ng pabahay na mas mababa sa presyo ng merkado kapalit ng mas kaunting kita para sa pagpapahalaga sa bahay. Ang may-ari ng bahay ay pumirma ng isang pangmatagalang pag-upa sa CLT na patuloy na nagmamay-ari ng lupa sa pagpapaganda ng bahay na pag-aari ng pamilya. Ang modelo ng CLT ay may epekto ng pag-alis ng halaga ng bahay mula sa merkado, na nagpapahintulot sa presyo na itakda para sa pagbili ng mga pamilyang may kita ng sambahayan na 50 hanggang 80 porsiyento ng Area Median Income (AMI). Kapag naibenta ang bahay, nililimitahan ng lease ang pagkuha ng halaga ng pagbebenta, na ipinapasa ang naipon sa susunod na pamilya.

Mayroong maraming pakinabang ng pabahay ng CLT para sa mga pamilya at sa mas malawak na ekonomiya ng pabahay.

• Pagkakataon ng pagmamay-ari para sa mga taong nagtatrabaho ngunit mas maliit ang kita – Ang mga tao ay maaaring magtrabaho nang maraming taon upang mabuo ang pinansyal na momentum upang makabili ng bahay at kulang pa rin; Tumutulong ang mga CLT na magbigay ng dagdag na pagtulak sa pagmamay-ari.
• Credit ng gusali – Ang pautang ay isa pa ring mahalagang sukatan ng katalinuhan sa pananalapi; Makakatulong ang mga CLT sa isang sambahayan na bumuo at palawakin ang kakayahang humiram nang matalino.
• Katatagan – Ang pagmamay-ari ng bahay ay maaaring magpapahintulot sa mga bata na pumasok sa parehong mga paaralan sa pamamagitan ng pagtatapos at hikayatin ang pakikipag-ugnayan at pakikilahok sa komunidad.
• Ang benepisyo ng pagtaas ng equity ng asset – Habang dumarami ang kanilang asset sa bahay sa paglipas ng panahon, makukuha ng mga pamilya ang halagang iyon para sa hinaharap.
• Pinipigilan ang mga speculative pressure sa mga may-ari – Kapag wala sa merkado ang isang CLT home, walang pressure na ibenta kapag tumaas ang halaga ng asset.
• Bagama't limitado ang kita sa pamumuhunan, lumilikha sila ng generational wealth – Kahit na ang mga benepisyo ng mga benta ay limitado, may insentibo para sa isang pamilya na pamahalaan ang kanilang pamumuhunan nang maayos sa pagtatapos ng pautang o pagbebenta.
• Nagbibigay-daan sa mga pamilyang may limitadong pagkakataon na makapag-ipon – Kapag ang mga gastos sa pabahay ay mas mababa, ang isang pamilya ay maaaring makakuha ng mga matitipid para sa iba pang mga gamit kabilang ang pangangalaga sa bata, edukasyon, at pagtatayo ng mga cash reserves.

Ang benepisyo sa mas malawak sa ekonomiya ay ang mga pamilyang mananatili sa mas murang mga multifamily unit ay maaaring lumipat sa pagmamay-ari, na nagpapalaya sa mga unit na iyon para sa ibang mga pamilya. May potensyal para sa mga CLT na tumulong sa pagtatayo ng hagdan ng pabahay na marahil ay nagsisimula sa mga voucher at direktang tulong, sa isang paupahang yunit, at sa wakas ay pagmamay-ari. Ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng isang CLT ay nagpapahintulot sa mga pamilya na maging mas mamuhunan sa kanilang lokal na kapitbahayan at mga komunidad, at para sa mga komunidad at kapitbahayan na mamuhunan sa kanila. Ang pagkakataon sa pagmamay-ari ng bahay na nilikha ng modelo ng CLT ay maaaring magbigay-daan sa mga pamilya na mag-ugat at maging mga influencer sa ekonomiya at pulitika.

At ang modelong ito ay maaaring mapadali din ang multifamily housing. Sa Seattle, Homestead Community Land Trust ay nagtatayo 38 unit ng condominium sa dalawang magkaibang lugar, ang isa ay nag-donate at ang isa sa sobrang lupa ng Lungsod. Ang modelo para sa pagmamay-ari ay kapareho ng mga single-family home. Sa ilang mga paraan, ang mga condominium ay ang pinaka-lohikal na paggamit ng modelo dahil ang mga market rate condo ay naka-embed sa isang karaniwang hawak na asset. Ang donasyon ng labis na lupa ng Lungsod ay lalong mahalaga dahil karaniwan ito sa buong bansa; Ang mga lungsod at iba pang lokal na pamahalaan ay kadalasang may mga piraso ng lupa na hindi magagamit para sa kanilang orihinal na layunin ngunit maaaring gawing pabahay.

Mayroong iba pang mga posibilidad para sa modelong CLT na mailapat. Maraming komunidad ang nagpapahintulot sa mga backyard cottage, sub division, at “missing middle” na pabahay at mga pagkakataong palawakin ang suplay ng paupahang pabahay na may karagdagang density. Ang problema sa liberalisasyong ito ng zoning ay kakulangan ng financing para sa karamihan ng mga pamilya upang samantalahin ang pagtaas ng density sa mga single-family neighborhood. Ang isang CLT ay maaaring bumili ng subdivided na lote, magtayo ng dalawang bahay dito, at magbenta ng mga bahay sa mas mababang presyo. Ito ay makikinabang sa orihinal na may-ari ng bahay, at lumikha ng dalawang bagong may-ari ng bahay sa kung ano ang dating isang solong parsela. Ipinasa kamakailan ng California ang batas hindi iyon magreresulta sa maraming density sa mga single-family zone, ngunit maaaring makatulong ang CLT model na makamit ang layuning iyon.

Karamihan sa mga pamilya, lalo na ang mga pamilya na maaaring nagmamay-ari ng bahay ngunit nagbabayad pa rin ng isang mortgage, ay walang pera para sa ganitong uri ng proyekto sa pagtatayo. Ang mga bangko ay naging malutong sa pagpopondo sa mga proyektong ito na nag-aalok lamang ng Home Equity Lines of Credit (HELOC), isang instrumento na nakakatakot at kadalasang hindi magagawa para sa mga pamilya. Maaaring masira ng mga pinagkakatiwalaang lupa ng komunidad ang hindi pagkakasundo sa isang nasubok na modelo ng financing.

Ang ilang mga tagapagtaguyod ay hinimok ang mga patakaran na suportahan pagkuha ng umuupa ng ari-arian. Muli, ang problema dito ay financing. Halimbawa, saan kinukuha ng mga nangungupahan sa isang down market na property na nangangailangan ng maintenance at nakaharap sa isang nakabinbing sale ang pera para bilhin ang kanilang gusali o paupahang bahay? Ang modelo ng CLT ay tinitingnan ng karamihan sa mga gumagawa ng patakaran, at ang paggamit ng mga pakinabang ng modelong ito upang malutas ang ilan sa mga hamong ito ay isang kawili-wiling pagkakataon.

Ang isang ideya ay maaaring bumili ng isang maliit, down-market na ari-arian at pagkatapos ay gamitin ang modelo ng CLT upang lumikha ng mga condo sa isang pinababang presyo na maaaring bilhin ng mga kasalukuyang nangungupahan na may paborableng financing habang ang CLT ang nagmamay-ari ng lupa at nagpapaupa sa isang Home Owners Association . Ito ay magbibigay-daan sa mga nangungupahan na manatili sa lugar habang binibigyan sila ng landas sa pagmamay-ari.

Ano ang catch sa CLTs? Pinag-iisipan ko pa. Ngunit ang bansa ay magiging mas mahusay kung ang subsidy dollars ay napunta sa pagbili ng lupa para sa mga CLT kaysa sa mga mahal na Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) na mga proyekto, ngayon ay tumataas ang gastos sa $1 milyon bawat rental unit. Isipin na ang lahat ng pera ay nagdudulot ng mga tao sa isang napapanatiling landas patungo sa pagmamay-ari. May mga problema ba sa pagmamay-ari? Oo at Napag-usapan ko na yan.

Pero iba ang CLT. Ang modelo ay nagbibigay-daan sa mga taong nagtatrabaho at nahihirapan ng pagkakataon na bumili sa umiiral na merkado ng pabahay sa isang pinansiyal na napapanatiling paraan. Marahil ang ideya ay maaaring gamitin upang ilipat ang mga nangungupahan sa mga non-profit na unit ng pag-arkila ng LIHTC sa pagmamay-ari. Titingnan natin. Ang gusto ko ay ang ideya na ang CLT ay tumatakbo patungo sa realidad ng supply at demand hindi mula dito; kinikilala ng modelo ang haka-haka sa lupa at hindi nagrereklamo tungkol dito ngunit sa halip ay lumikha ng isang ligtas na daungan mula dito at lumikha ng isang paraan para sa mga taong may kaunting pera. Sigurado akong makakahanap ako ng isang nakamamatay na kapintasan, ngunit hanggang sa gawin ko, ipagdiriwang ko ang modelo bilang isa pang positibong hakbang para sa pabahay.