Pag-iwas sa Malaking Tax Bill sa Mga Nadagdag sa Real Estate

Ang pagmamay-ari ng real estate ay isang malaking pangarap para sa maraming mamumuhunan. Ngunit ito ay isang malaking pamumuhunan—isa na medyo kumikita. Ang pagbebenta ng isang paupahang ari-arian para sa isang malaking kita ay maaaring maging isang panaginip na totoo. Gayunpaman, upang mapakinabangan ang kita mula sa naturang pagbebenta, kailangan mong bawasan ang mga buwis dito. Ang installment sale ay isang diskarte. Huwag mag-alala: Ito ay Internal Revenue Service (IRS) inaprubahan

Malaking Payout Katumbas ng Malaking Tax Bill

Tingnan natin ang isang karaniwang sitwasyon:

Tiningnan ni Hal Bookman ang alok ng mamimili para sa kanyang paupahang bahay, at hindi siya makapaniwala sa numerong nakita niya. Ang halaga ng kanyang ari-arian ay tumaas nang malaki sa loob lamang ng limang taon. Gayunpaman, nang masayang sinabi ni Hal sa kanya tagapayo sa buwis tungkol sa pagbebenta, ang tagapayo ay maingat: Ang pagkuha ng kita bilang a lump sum na pagbabayad ay hindi sa pinakamahusay na interes ni Hal mula sa isang pananaw sa buwis.

Kung idineklara ni Hal ang buong nalikom ng pagbebenta sa parehong taon na ibinenta niya ang ari-arian, magbabayad siya ng 25% sa bahagi ng kita na tumutugma sa anumang pagbabawas ng depreciation dati na niyang kinuha ang rental property.

Anumang pakinabang na lampas sa muling pagkakuha ng depreciation ay binubuwisan ng 15% para sa mga nagbabayad ng buwis na may kita na nabubuwisang sa pagitan ng $41,676 at $459,750 kung walang asawa, o $83,351 at $517,200 kung magkasamang maghain ng kasal sa 2022. Ang mga halagang ito ay tumataas sa $44,625 at $492,300 para sa mga single filer, pati na rin $89,250 at $553,850 para sa mga mag-asawang magkasamang naghain sa 2023. Ang mga nagbabayad ng buwis na may kita na higit sa mga limitasyong ito ay binubuwisan ng 20%

Tinanong ni Hal ang kanyang tagapayo sa buwis kung mayroon siyang magagawa upang mabawasan ang kanyang kita ng buwis para sa taon. Alam lang ng tagapayo ang tool na gagamitin: isang installment sale agreement.

Ano ang Installment Sale?

An installment sale ay tinukoy bilang ang pagbebenta ng ari-arian kung saan ang hindi bababa sa isang pagbabayad ay hindi ginawa hanggang pagkatapos ng taon ng buwis ng pagbebenta.

Ang IRS ay nagpapahintulot sa mga nagbabayad ng buwis na ipagpaliban ang isang bahagi ng kita sa pagbebenta ng isang investment property na may isang installment sale agreement. Ang kaayusan na ito ay nagpapahintulot sa mga nagbebenta na magdeklara ng a prorated bahagi ng kanilang capital na natamo sa loob ng ilang taon.

Ang nagbebenta ay hindi pinapayagang gamitin ang paraan ng pagbebenta ng installment kapag nag-uulat ng pagkalugi.

Paano Gumagana ang Paraan ng Pagbebenta ng Installment

Ang pagdedeklara ng mga nadagdag sa ilalim ng installment sale ay theoretically simple. Ang pagbubuwis ng installment sales ay sumasalamin sa annuities, kung saan ang prorated na bahagi ng bawat pagbabayad ay itinuturing na pagbabalik ng prinsipal.

Ang tanging mga itinatakda ay ang ari-arian na ibinebenta ay hindi maaaring ibenta sa publiko katiwasayan o bahagi ng regular na imbentaryo ng kumpanya, at ang nagbabayad ng buwis ay hindi maaaring a komersyante ng ibinebentang ari-arian (maliban sa ilang mga dealer ng timeshare na pumipili para sa isang espesyal na singil sa interes sa ilalim ng paraan ng installment sale).

Pag-uulat ng Installment Sale Income

Ang kita ng installment sale ay maaaring hatiin sa tatlong magkakahiwalay na kategorya: capital gain, interes, at pangunahin. Ang bawat isa sa mga ito ay ginagamot nang hiwalay sa Paraan 1040.

Ang Kabuuang kita ang porsyento ay pagkatapos ay ginagamit upang malaman ang kita sa pagbebenta ng installment para sa isang partikular na taon ng buwis.

Pagkuha ng Capital

Sa halimbawa sa itaas, dapat ideklara ng Hal ang pakinabang sa bawat taon bilang alinman sa pangmatagalan o panandalian, depende kung saan ito nasa taon ng pagbebenta. Pangmatagalang mga natamo ay binubuwisan sa mas mababang rate, habang panandaliang mga natamo ay binubuwisan bilang ordinaryong kita.

Dahil hawak ni Hal ang bahay sa loob ng limang taon, ang pakinabang, sa kasong ito, ay pangmatagalan.

Kung ang pakinabang ay panandalian, maaari pa ring buwisan si Hal sa installment na kita sa mas mababang rate kaysa sa kung kailangan niyang ideklara ang lump sum gain. Ito ay dahil ang mga panandaliang kita ay binubuwisan bilang ordinaryong kita, sa tuktok ng nagbabayad ng buwis marginal rate ng buwis.

Kung hindi siya itulak ng prorated na kita sa susunod na bracket ng buwis, maaaring mas mababa ang rate na ito. Ang kita mula sa isang installment sale ay iniulat sa IRS Paraan 6252 at pagkatapos ay dinala sa Iskedyul D sa Form 1040.

Interes

Ang mga nagbabayad ng buwis na may kita ng installment sale ay dapat ding mag-ulat ng interes na sinisingil sa bumibili, na binubuwisan sa mga ordinaryong rate ng kita.

Ang interes na ibinigay sa kontrata ng pagbebenta ay tinutukoy bilang nakasaad na interes. Kung ang nakasaad na interes ay hindi sapat (o zero), bahagi ng pangunahin bahagi ng pagbebenta ay dapat na muling ilarawan bilang hindi nakasaad na interes.

Punong-guro

Ang bahagi ng bawat installment sale ay itinuturing ng IRS bilang isang tax-free return ng principal. Ang halagang ito ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng pagsagot sa Worksheet A sa Publication 537.

Ang principal (adjusted basis) para sa mga layunin ng installment sale ay ang kabuuan ng iyong aktwal na adjusted basis sa property kasama ang anumang mga gastos sa pagbebenta at muling pagkuha ng pamumura.

Sa halimbawang ito, si Hal ay mayroong $200,000 bilang adjusted basis sa kanyang tahanan. Dapat niyang idagdag ang $100,000 para sa kanyang muling pagkabawas ng halaga at $10,000 para sa mga gastos sa pagbebenta upang makalkula ang kanyang inayos na batayan para sa mga layunin ng installment sale. Ang figure na ito ay $310,000.

Porsiyento ng Gross Profit

Upang kalkulahin ang porsyento ng kabuuang kita, dapat mong ibawas ang inayos na batayan para sa mga layunin ng installment sale—$310,000, sa halimbawang ito—mula sa presyo ng pagbebenta upang makalkula ang kabuuang kita. Sa halimbawang ito, ang kabuuang kita ay $90,000 ($400,000 – $310,000).

Susunod, hatiin ang kabuuang kita sa presyo ng pagbebenta, na sa kasong ito ay 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), at mayroon kang porsyento ng kabuuang kita.

Panghuli, para kalkulahin ang nabubuwisan na kita bawat taon, i-multiply ang porsyentong ito sa halaga ng installment. Kaya, ang nabubuwisang kita ng Hal bawat taon ay itinuturing na $11,250 ($50,000 x 22.5%).

Mga Mortgage at Presyo ng Kontrata

Kung ang bumibili ng ari-arian ay ipinapalagay a isangla o ilang iba pa tala ng pangako sa pagbili, ang cost basis ng property ay dapat bawasan ng halaga ng mortgage o note. Upang bumalik sa ating halimbawa, sabihin natin na si Hal ay may $100,000 na mortgage sa ari-arian na kanyang ibinenta.

Kung ang pag-aarkila ng pag-upa na ibinenta ni Hal sa halagang $400,000 ay may mortgage na $100,000, ang presyo ng kontrata ay binabawasan sa $300,000 ($400,000 – $100,000).

Kung ang halaga ng mortgage ay lumampas sa kabuuang inayos na batayan ng ari-arian, ang pagkakaiba ay dapat iulat bilang isang pagbabayad sa unang taon at ang presyo ng kontrata ay tumaas ng halagang iyon.

Halimbawa, sabihin na ang ari-arian ni Hal ay may mortgage na $250,000. Bilang karagdagan sa pagbabayad ng installment, kailangang mag-ulat si Hal ng labis na bayad na $50,000 ($250,000 – $200,000) sa unang taon.

Halimbawa ng Installment Sale

Gamit ang halimbawa mula sa itaas, tingnan natin kung paano mabubuo ni Hal ang kanyang installment sale kung gusto niyang ipagpaliban ang kanyang pagbebenta buwis sa capital gain sa darating na taon.

Nakatanggap si Hal ng alok na $400,000 para sa kanyang paupahang bahay. Binili niya ang ari-arian sa halagang $300,000. Sa paglipas ng mga taon, nakakuha siya ng $100,000 in pamumura pagbabawas, paggawa ng kanyang inayos na batayan $ 200,000.

Samakatuwid, ang Hal ay may $200,000 ($400,000 – $200,000) ng mga nabubuwisang pakinabang upang ideklara.

Inirerekomenda ng tagapayo ni Hal na hatiin niya ang kanyang mga nalikom sa pagbebenta sa walong taunang installment na $50,000 bawat isa sa halip na magdeklara ng $400,000 sa isang taon. Hangga't ang mga installment ay constructively na natatanggap bawat taon, ang paraang ito ay magbibigay-daan sa Hal na itala ang mga kita, at samakatuwid ay isang prorated na bahagi ng mga nadagdag, sa loob ng walong taon.