Bumuo, Baby, Bumuo! Sa 2023, Kailangang Mag-incentivize ng Mga Lungsod ang Bagong Pabahay

Susubukan ng mga Pundit at prognosticator na hulaan kung at gaano katagal magdurusa ang ekonomiya ng Amerika sa inflation. Ang mga sagot sa mga tanong na iyon ay makakaapekto rin sa kanilang pagtatasa ng recession; isa ba tayong panalo, darating ba ang isa, at gaano kalalim at katagal ito? Pagdating sa ekonomiya ng pabahay, ang mga dahon ng tsaa ay mahirap basahin. Ang mga rate ng interes sa mortgage ay tumaas, at gayundin ang mga renta pagdaragdag sa pangkalahatang inflation. Samantala, tumaas ang presyo ng pabahay para sa solong pamilya noong 2021 habang sinasamantala ng mga malalayong manggagawa ang murang pera at malayong trabaho para pasiglahin ang pamimili sa dating nakakaantok na mga pamilihan tulad ng Boise at Bozeman. Ngayon ang mga presyo sa mga merkado ay mabilis na bumabagsak. Ano ang ibig sabihin nito at paano dapat tumugon ang mga lokal na pamahalaan na kumokontrol sa supply ng pabahay sa pamamagitan ng regulasyon? Sa bawat senaryo, pareho ang sagot: bigyan ng insentibo ang mas maraming gusali na may mas kaunting mga regulasyon at mas maraming insentibo.

Tandaan ang malaking housing bust noong 2008? Ang produksyon ng pabahay ng solong pamilya ay hindi na nakabawi, o hindi bababa sa antas ng produksyon ng pabahay ay hindi umabot sa parehong bilang. Ang pagtingin sa mga single-family permit mula 2000 hanggang ngayon ay nagpapakita ng napakabilis na pagbagsak ng produksyon. Totoo, ang data ng Federal Reserve Bank of Saint Louis ay nagpapakita ng pagbagsak na nagsisimula nang husto bago ang pag-crash, ngunit anuman, kahit na sa malaking pag-unlad ng pagbili noong 2021, ang supply ay hindi nakasabay sa demand, na nangangahulugang mas mataas na mga presyo.

Pabagu-bago ng isip ang mga upa. Ang data ng Zumper para sa Boston ay nagpapakita ng perpektong halimbawa kung paano bumagsak ang mga upa sa panahon ng pandemya pagkatapos ay tumaas pabalik sa mga antas bago ang pandemya, pagkatapos ay patuloy na tumaas.

Kaya, ano ang susunod na mangyayari? Narito ang ilang mga senaryo.

Nagpapatuloy ang Mataas na Inflation, Agresibong Tumugon ang Fed, Sumusunod ang Recession

Ang pinakamasamang sitwasyon ay hindi lang inaalis ng Fed ang punch bowl na tanga ng booze, ngunit nagpapakita ito sa mga pulis para sirain ang party. Sa kasong ito, ang produksyon ng pabahay ay bumaba sa zero na may napakakaunting mga transaksyon habang ang pera ay nagiging mas mahal at ang mga mamumuhunan ay naghahanap ng iba pang mga pamumuhunan. Maaaring hindi ito kasingsama ng 2008, ngunit ang resulta ay mapapabagal o mapapatigil ang produksyon at flat demand.

Bumababa ang Inflation, Umaatras ang Fed, Isang Maikli at Mababaw na Recession ang Sumusunod

Kahit na sa sitwasyong ito, magkakaroon ng kink sa hose ng produksyon ng pabahay dahil sa kamakailang mga pagtaas sa mga rate ng interes. Ang mga proyekto ng maraming pamilya ay malamang na mabagal din; sila ay binuo gamit ang hiniram na pera rin. Habang naghahati ang mga ulap, at nagsisimula nang sumikat ang araw, magtatagal bago umakyat ang produksyon, at ang mga pagtaas ng demand ay sasalubungin ng kaunting supply at mas mataas na presyo sa huling bahagi ng 2023.

Lagging Indicator Overstate Inflation, Nag-back Off ang Fed, Walang Inflation o Recession sa 2023

Ang mga tagapagpahiwatig ng gobyerno ay palaging nasa likod ng mga aktwal na kaganapan sa ekonomiya. Ito ay tulad ng isang meteorologist na nagpapakita ng ilang araw pagkatapos na sirain ng buhawi ang iyong tahanan at nagsabing, "Opisyal na, ang iyong bahay ay itinumba ng isang buhawi." Sa isang talakayan sa The Ringer's Plain English podcast, ipinaliwanag ni Mark Zandi ng Moody's ang hindi pangkaraniwang bagay na ito. “Kapag nakatanggap ka ng pagtaas ng upa sa marketplace, sabihin nating noong buwan ng Pebrero, aabutin ng humigit-kumulang anim na buwan bago iyon maisalin sa kung ano ang ibig sabihin ng inflation ng upa gaya ng sinusukat ng BLS.” Siguro okay na kami, hindi lang namin alam. Ngunit ang pera ay nagiging mas mahal pa rin, at sa oras na ang Fed ay umatras, makikita pa rin natin ang paghina ng produksyon sa pabahay.

Ngayon na ang Oras para Pigilan ang Susunod na "Krisis sa Pabahay"

Sa bawat isa sa mga sitwasyon sa itaas, magkakaroon ng pagbagal ng produksyon ng pabahay sa mga tipolohiya. Kung may matututuhan tayo mula 2008, dapat ay ang pagbaba ng pamumuhunan sa bagong pabahay, paglambot ng demand para sa pabahay, at ang pagbagal o paghinto ng produksyon ng pabahay ay isang senyales: Bumuo, baby, magtayo! Ang mga developer ay napopoot sa panganib nang higit kaysa sa gusto nila ng kita. Sa katunayan, makatuwiran lamang na nagiging kaakit-akit ang pabahay kapag tumaas ang mga presyo pagkatapos ng malaking pagbagsak. Ang bakanteng lote na iyon na maaaring maging pabahay ay malamang na maupo hanggang sa tumaas ang demand, tumaas ang mga presyo, at pagkatapos ay ang pagtatayo dito ay nagbibigay-katwiran sa gastos at panganib. Karaniwan, kapag ang ekonomiya ng pabahay ay nakabawi sa panic ng gobyerno dahil tumaas ang mga presyo at pagkatapos ay nagpapataw sila ng mga patakaran at regulasyon upang "ayusin" ang mga presyo.

Maiiwasan natin ito kapag ang ekonomiya ng pabahay ay naging matatag at gumaling sa pamamagitan ng pagkilos ngayon upang alisin ang lahat ng mga bagay na nagpapabagal sa produksyon. Susunod, kung ang isang developer ay nag-aalala na ang pagtatayo ngayon ay masyadong peligroso, ang lokal na pamahalaan ay maaaring mamuhunan - oo, maglagay ng pera sa talahanayan - upang itayo ang bakanteng lote na iyon at bigyan ng subsidiya ang potensyal na mataas na mga rate ng bakante at pagkalugi. Kapag bumalik ang ekonomiya, at bumalik ang demand para sa pabahay, ang tsunami ng demand na iyon ay matutugunan ng kasaganaan ng pabahay. Nagkaroon ba ang gobyerno ng dayami noong 2009, 2010, at 2011, nang ang araw ay hindi nagniningning, magkakaroon kami ng mas kaunting mga problema sa presyo ng pabahay kapag nangyari ito sa wakas.