Ang mga stock ng ari-arian ng China ay lumundag sa gitna ng mga babala ng mahinang katotohanan, mataas na inaasahan

BEIJING — Ang sektor ng real estate ng China ay hindi pa nakahanda para sa mabilis na pagbangon, sa kabila ng rally ngayong buwan sa mga stock ng mga pangunahing developer ng ari-arian.

Iyon ay dahil ang kamakailang suporta ng Beijing ay hindi direktang nalutas ang pangunahing problema ng pagbagsak ng mga benta at presyo ng bahay, sabi ng mga analyst.

Noong nakaraang linggo, ang mga stock ng developer ng ari-arian ay lumundag pagkatapos ng balita na ang sentral na bangko at regulator ng pagbabangko ay naglabas ng mga hakbang na naghihikayat sa mga bangko na tulungan ang industriya ng real estate. Ito ay kasama ng iba pang mga hakbang sa suporta mas maaga sa buwang ito.

Pagbabahagi ng Hardin ng Bansa, ang pinakamalaking Chinese developer ayon sa mga benta, ay nadoble noong Nobyembre, at ang sa Hinahanap-hanap ay tumaas ng halos 90%. Ibinalik na ng mga stock ang ilan sa mga nadagdag ngayong buwan.

Samantala, iron ore futures lumaki ng humigit-kumulang 16% ngayong buwan — sinabi ng mga analyst ng Morgan Stanley na halos 40% ng pagkonsumo ng bakal ng China ang ginagamit sa pagtatayo ng ari-arian.

Ang sitwasyon ay isa sa "malakas na mga inaasahan, ngunit mahinang katotohanan," at ang mga presyo sa merkado ay lumihis mula sa mga batayan, sinabi ni Sheng Mingxing, ferrous metals analyst sa Nanhua Research Institute, sa Chinese na isinalin ng CNBC.

Sinabi ni Sheng na mahalagang bantayan kung ang mga apartment ay maaaring kumpletuhin at maihatid sa panahon ng peak construction period ng Marso at Abril.

Ang mga bagong hakbang, na malawakang iniulat sa China ngunit hindi opisyal na inilabas, ay nagtatakda ng mga pagpapalawig ng pautang, nanawagan para sa pagtrato sa mga developer ng pareho kung sila ay pagmamay-ari ng estado o hindi at sinusuportahan ang pagpapalabas ng bono. Wala alinman sa regulator ang tumugon sa kahilingan ng CNBC para sa komento.

"Ito ay talagang pansamantalang kaluwagan sa mga tuntunin ng mga developer na kailangang matugunan ang mas kaunting mga pangangailangan sa pagbabayad ng utang sa malapit na hinaharap - isang pansamantalang kaluwagan sa pagkatubig sa halip na isang pangunahing turnaround," analyst na nakabase sa Hong Kong na si Samuel Hui, direktor, mga kumpanya sa Asia-Pacific, Fitch Ratings, sinabi nitong Miyerkules.

"Ang susi ay kailangan pa rin natin ang pangunahing pinagbabatayan na merkado ng pagbebenta ng bahay upang mapabuti," sabi niya, na binanggit ang kumpiyansa ng bumibili ng bahay sa kung ang mga developer ay maaaring tapusin ang pagbuo at paghahatid ng mga apartment.

Sa unang bahagi ng taong ito, maraming bumibili ng bahay tumanggi na ipagpatuloy ang pagbabayad ng mga mortgage sa mga apartment kapag naantala ang pagtatayo. Ang mga bahay sa China ay karaniwang ibinebenta bago matapos, na bumubuo ng isang pangunahing mapagkukunan ng daloy ng pera para sa mga developer.

Nag-iiba ang mga analyst kung kailan makakabawi ang market ng ari-arian ng China.

Sinabi ni Fitch na ang isang timeline ay "nananatiling lubos na hindi sigurado," habang ang Senior Director ng S&P Global Ratings na si Lawrence Lu ay umaasa na ang pagbawi ay maaaring mangyari sa ikalawang kalahati ng susunod na taon.

"Kung ang patakarang ito ay ipinatupad kaagad, ito ay titigil sa pababang spiral sa mga developer, ito ay makakatulong upang maibalik ang tiwala ng mga namumuhunan [sa] mga developer," sabi niya.

Bumaba ng 10% ang benta ng residential housing sa unang 28.2 buwan ng taon kumpara noong isang taon, sinabi ng National Bureau of Statistics noong nakaraang linggo. Sinabi ng S&P Global Ratings noong Hulyo na inaasahan nito ang 30% na pagbaba ng mga benta para sa 2022, mas masahol pa kaysa noong 2008 nang bumaba ang mga benta ng halos 20%.

Ang pagbagal sa paglago ng ekonomiya, kawalan ng katiyakan tungkol sa patuloy na mga kontrol sa Covid at pag-aalala tungkol sa kita sa hinaharap ay nagpapahina ng gana sa pagbili ng mga bahay.

Dagdag pa sa mga alalahanin na iyon ay ang pagbaba ng mga presyo.

Ang mga presyo ng pabahay sa 70 lungsod ay bumagsak ng 1.4% noong Oktubre mula noong nakaraang taon, ayon sa pagsusuri ng Goldman Sachs ng data na inilabas noong Miyerkules.

"Sa kabila ng higit pang mga lokal na hakbang sa pagpapagaan ng pabahay sa mga nakalipas na buwan," sabi ng mga analyst, "naniniwala kami na ang mga merkado ng ari-arian sa mas mababang antas ng mga lungsod ay nahaharap pa rin sa malakas na headwind mula sa mas mahinang mga batayan ng paglago kaysa sa malalaking lungsod, kabilang ang mga netong paglabas ng populasyon at mga potensyal na problema sa labis na suplay."

Sinabi ng ulat na ang mga presyo ng pabahay sa pinakamalaking, tier-1 na lungsod ay tumaas ng 3.1% noong Oktubre mula Setyembre, habang ang Tier-3 na mga lungsod ay nakakita ng 3.9% na pagbaba sa panahong iyon.

Mga dalawang taon na ang nakalilipas, nagsimulang mag-crack down ang Beijing mataas na pag-asa ng mga developer sa utang para sa paglago. Ang ang pinaka-nakakautang na developer ng bansa, ang Evergrande, na-default noong nakaraang taon sa isang high-profile na krisis sa utang na gumugulo sa kumpiyansa ng mamumuhunan.

Nag-aalala tungkol sa kakayahan ng ibang mga kumpanya ng real estate na bayaran ang kanilang utang mula noon kumalat sa dating malusog na mga developer.

Suspendido pa rin ang pangangalakal ng shares ng Evergrande, Kaisa at Shimao.

Habang ang mga kontrol ng Covid ay nag-drag pababa sa paglago ng China ngayong taon, ang Malaki rin ang naiambag ng mga pakikibaka ng real estate market.

Ang sektor ng ari-arian, kabilang ang mga kaugnay na industriya, ay nagkakahalaga ng halos isang-kapat ng GDP ng China, ayon sa mga pagtatantya ng analyst.

"Sa tingin ko ang sektor ng real estate ay magiging mas maliit sa isang drag sa ekonomiya sa 2023," Tommy Wu, senior China economist sa Commerzbank AG, sinabi Miyerkules.

"Masyadong maaga para sabihin kung ang mga hakbang na inilunsad sa ngayon ay sapat na upang iligtas ang sektor ng real estate," aniya. "Ngunit mas nakakasigurado ang pakiramdam ngayon dahil mukhang mas malamang na mas mapuwersang mga hakbang ang ilulunsad kung ang pagbagsak ng real estate ay hindi pa rin magiging makabuluhan sa mga darating na buwan."

Sa huli, ang industriya ng real estate ng China ay sumasailalim sa pagbabagong nakadirekta ng estado — sa isang mas maliit na bahagi ng ekonomiya at isang modelo ng negosyo na hindi gaanong umaasa sa pagbebenta ng mga apartment bago sila makumpleto.

Ang market ng ari-arian ay lumiit ng humigit-kumulang isang-katlo kumpara sa nakaraang taon, at malamang na mananatiling pareho ang laki sa susunod na taon, sinabi ng S&P's Lu.

Ang mga developer na pag-aari ng estado ay naging mas mahusay sa panahon ng pagbagsak, itinuro niya.

Sa unang tatlong quarter ng taon, sinabi ni Lu na bumaba ng 25% ang benta ng mga developer na pag-aari ng estado, kumpara sa 58% na pagbaba ng benta para sa mga developer na hindi pag-aari ng estado.

At sa kabila ng kamakailang mga hakbang sa patakaran, ang paninindigan ng Beijing ay nananatiling matatag sa pagpigil sa mga pagbili ng bahay sa laki.

Messaging man ito mula sa National Bureau of Statistics o People's Bank of China, inulit ng mga opisyal na anunsyo ngayong buwan na ang mga bahay ay para sa paninirahan, hindi haka-haka - ang mantra na nagmarka ng maagang simula ng pagbagsak ng real estate market.