Ang Mga Nangungunang Property Tycoon ng China ay Nakikita ang Fortunes Bumaba ng $30 Bilyon Na May Inaasahang Higit pang Pagkalugi

Ang mga araw ng mga property mogul na nangingibabaw sa mga pagraranggo ng yaman ng China ay mukhang nasa dulo na.

Ang kampanya ng Beijing na ilunsad ang mga reporma sa real estate sa buong bansa ay partikular na magastos para sa mga tagapagtatag sa likod ng nangungunang tatlong developer ng ari-arian sa pamamagitan ng mga benta na nakakita ng kanilang kolektibong kapalaran na bumagsak ng $30 bilyon mula nang mailathala ang Listahan ng Mga Bilyonaryo ng Mundo noong Abril.

Ang pagkawala ng yaman na naramdaman ng mga tulad nina Hui Ka Yan, Yang Huiyan at Sun Hongbin ay nagpapahiwatig na ang kasagsagan ng double-digit na paglago sa mga benta at kita para sa Chinese real estate ay tapos na–at mas maraming pagkalugi ang halos tiyak na susunod.

"Ang real estate ay malamang na gagawing utility-like public services," sabi ni Hong Hao, managing director at pinuno ng pananaliksik sa Bocom International sa Hong Kong. "Magiging limitado ang mga margin ng kita at walang sinuman ang papayagang kumita ng malaking pera."

Sinabi ng mga analyst na si Pangulong Xi Jinping ng Tsina ay nag-iisip ng isang medyo tahimik na merkado na makikita sa mga developer na magtatayo ng mas abot-kayang pabahay. Desidido ang pinuno ng bansa na pigilan ang labis na pangungutang sa sektor. Nais din niyang pigilan ang tumataas na pagtaas ng mga presyo ng real estate na nagpahirap sa pananalapi ng karaniwang mga sambahayan, humadlang sa kanilang paggastos ng higit sa mga lugar tulad ng pagpapalaki ng bata, at nagpalala sa humihikab na agwat ng yaman ng bansa sa pagitan ng mayaman at mahihirap.

Ang bilyonaryo na si Hui Ka Yan ay nagdadala ng matinding epekto. Ang kanyang China Evergrande Group ay humihimok ng pasensya at humihiling sa mga nagpapautang sa labas ng bansa na huwag gumawa ng "agresibong legal na aksyon" habang ang kumpanya ay bumubuo ng isang plano sa muling pagsasaayos. Ang Evergrande, na dating pinakamalaking developer ng bansa sa pamamagitan ng mga contracted sales, ay naipit sa isang krisis sa pagkatubig pagkatapos na itakda ng China ang mga limitasyon sa paghiram at inilabas ang patakaran nitong "tatlong pulang linya" noong Agosto 2020. Si Hui, na nawalan ng 80% ng kanyang dating $42.5 bilyon noong 2017 , ay nagpupumilit na bayaran ang higit sa $300 bilyon sa mga pananagutan na naipon sa mga nakaraang taon ng pagpapalawak na dulot ng utang.

Dahil sa paniniwalang patuloy na tataas ang mga presyo ng pabahay, at ang mga kikitain ay palaging hihigit sa mga gastos, humiram si Evergrande sa mga empleyado nito, retail investor, pati na rin sa malawak na hanay ng mga institusyong pinansyal kabilang ang mga bangko at trust firm para makakuha ng lupa at magtayo ng mga apartment .

Ngunit pagkatapos matuyo ang pondo at bumagsak ang mga presyo ng bahay, ang modelo ni Evergrande ay naging bust. Ang buong merkado ay nakakita ng isang parada ng mga default mula sa hindi lamang Evergrande, ngunit ang Kaisa Group, Shimao Group, China Aoyuan Group at Guangzhou R&F Properties, ang pagbebenta sa mga bono at stock na nauugnay sa sektor ay lumawak sa mas mahusay na kalidad na mga pangalan tulad ng Bansa Hardin at Longfor Properties.

Noong nakaraang linggo, kumalat ang mga pagkabalisa sa merkado sa mga nakalistang bahagi ng Country Garden sa Hong Kong, na bumagsak ng hanggang 8.1% sa loob lamang ng isang araw dahil sa mga alalahanin na ang kumpanya ay nabigo na makakuha ng sapat na suporta mula sa mga mamumuhunan para sa isang posibleng convertible bond deal. Ang krisis ng kumpiyansa ay naging dahilan upang makita ng chairman ng Country Garden na si Yang Huiyan, ang pinakamayamang babae sa China, na bumaba ang kanyang kapalaran ng higit sa $1 bilyon sa isang araw lamang. Bagama't humupa ang panic sa sumunod na araw at nabawi ng mga shares ang ilan sa kanilang mga pagkalugi, ang net worth ni Yang ay umani ng $6.2 billion hit mula noong Abril nang bumagsak ang shares ng kanyang kumpanya ng higit sa isang third, na nagpababa sa kanyang kapalaran sa $23.4 billion.

Ang Sunac ng Sun ay ibinaba kamakailan ng parehong Fitch Ratings at S&P Global Ratings. Binanggit ni Fitch ang "pagbaba ng kakayahang umangkop sa pananalapi ng kumpanya sa gitna ng mataas na volatility ng capital-market." Ang kumpanya ay nakalikom ng $580 milyon noong kalagitnaan ng Enero sa pamamagitan ng pagbebenta ng 452 milyong pagbabahagi sa HK$10 bawat isa, o isang 15% na diskwento sa pagsasara ng presyo nito noong panahong iyon. Ngunit nangangailangan ito ng higit na pagkatubig, at maaaring kailangang magbenta ng mga asset sa ibang pagkakataon, ayon kay Fitch.

Alam ng gobyerno na ang real estate overhaul ay nakakaapekto sa lahat. Ngunit ang mga kamakailang pagsasaayos ng patakaran ay hindi dapat isaalang-alang bilang isang senyales ng humihinang desisyon, sabi ni Qu Hongbin, punong ekonomista ng China at co-pinuno ng Asia Economics sa HSBC sa Hong Kong. "Nananatiling mahusay ang determinasyon at ang lakas ng reporma ay hindi pa nagagawa," sabi niya.

Gayunpaman, upang maiwasan ang biglaang pag-crash ng buong sektor, na, sa ilang mga pagtatantya, ay maaaring umabot ng hanggang 25% ng GDP ng China, ang mga awtoridad ay naglabas ng mga direktiba upang mapabilis ang pag-apruba ng mga mortgage, mapagaan ang pagpopondo para sa ilang partikular na merger at acquisition at putulin isang pangunahing rate ng interes sa unang pagkakataon sa halos dalawang taon upang makatulong na palakasin ang pangkalahatang ekonomiya.

Ang pagbagsak ng kapalaran ay dumarating sa panahon na ang GDP ng China ay maaaring lumago lamang ng 4.3% sa 2022, ayon sa mga ekonomista ng Nomura na sina Lu Ting at Wang Jing, kumpara sa mga opisyal na numero na 8.1% noong 2021. Ang pagbagsak ng real estate, kalat-kalat na paglaganap ng coronavirus at pagbagal paglago ng eksport ay maaaring lahat maglagay ng anino sa pangalawang pinakamalaking ekonomiya sa mundo. Noong Disyembre, ang mga benta ng bahay ay lumiit ng 19.6% mula sa isang taon na mas maaga, at ang pamumuhunan sa ari-arian ay bumaba ng 14% habang ang financing na natanggap ng mga developer ng real estate ay bumaba ng 19.3%.

Isinasaalang-alang ng mga awtoridad na alisin ang ilan sa mga paghihigpit na inilagay sa pag-access ng mga kumpanya ng ari-arian sa mga nalikom mula sa mga presold na apartment na hawak sa mga escrow account. Sa taong ito, maaaring ipagpatuloy ng mga bangkong pinamamahalaan ng estado ang pagpapautang sa mga kumpanya ng real estate na may mas malusog na balanse, sabi ng Qu ng HSBC. 

Samantala, ang mga kumpanyang sinusuportahan ng estado ay gumaganap ng mas aktibong papel sa merkado ng ari-arian. Minmetals International Trust Co., isang subsidiary ng kumpanya ng metal at mineral na pinamamahalaan ng estado na China Minmetals, kamakailan ay kinuha ang dalawa sa mga proyektong residensyal ng Evergrande sa katimugang mga lungsod ng Kunming at Foshan upang “tiyakin ang paghahatid sa bahay, tiyakin ang kabuhayan ng mga tao, at tiyakin ang katatagan, ” ayon sa ulat ng Reuters.

Ang ilang mga analyst ay humimok ng pag-iingat sa reporma sa merkado ng ari-arian. "Sa liwanag ng kasalukuyang mga paghihirap sa pangkalahatang ekonomiya, ang pag-overhauling sa sektor ng real estate ay magpapatuloy nang may higit na pag-iingat," sabi ni Shen Meng, direktor sa Beijing-based boutique investment bank na Chanson & Co. Ngunit idinagdag niya na ang paglutas ay "hindi natitinag, ” at ang profit margin ng mga developer ng real estate ay makokontrol sa loob ng makatwirang saklaw.