(Bloomberg) — Ang mga benta ng mga komersyal na mortgage bond ay bumagsak mula sa isang bangin, bumagsak nang humigit-kumulang 85% taon-taon, dahil ang tumataas na mga rate ng interes ay bumaba sa dami ng pagpapautang at ang mga default ay natakot sa mga mamumuhunan.
Karamihan Basahin mula sa Bloomberg
Humigit-kumulang $4.27 bilyon lamang ng mga bono ang naibigay sa ngayon sa taong ito, bumaba mula sa $29.38 bilyon sa parehong punto noong nakaraang taon, ayon sa data na pinagsama-sama ng Bloomberg batay sa mga deal na walang suporta sa gobyerno. Sinisisi ng mga mamumuhunan ang agresibong kampanya sa rate ng interes ng Federal Reserve, na naging dahilan upang mas mahal para sa mga nanghihiram na muling mag-refinance. Ang mas mataas na mga rate ay nagbawas din sa mga benta ng mga ari-arian sa pamamagitan ng epektibong pagtaas ng mga presyo para sa mga mamimili.
Ang pagdaragdag ng pressure ay isang kamakailang string ng mga default sa opisina at retail na sektor ng ari-arian, na ginagawang mas maingat ang mga mamimili ng bono. Sa linggong ito, iniulat ng Bloomberg na ang Brookfield Corp., magulang ng pinakamalaking may-ari ng opisina sa downtown Los Angeles, ay nag-default sa mga pautang na nakatali sa dalawang gusali sa halip na muling financing ang utang habang bumababa ang pangangailangan para sa espasyo. Samantala, ang isang pautang na nakatali sa tore ni dating Pangulong Donald Trump sa 40 Wall St. sa Manhattan ay inilagay sa isang watchlist ng nagpapahiram. At sinusubukan ng mga mamumuhunan na i-remata ang isa sa pinakamalaking mall sa bansa — ang Palisades Center sa West Nyack, New York.
"Ang default na panganib ay tumaas at maaaring maging mas problema kung tataas ang mga rate at bumagal ang ekonomiya," sabi ni Chris Sullivan, punong opisyal ng pamumuhunan sa United Nations Federal Credit Union. "Kaya, sa tingin ko ang isang maingat at lalo na masigasig na diskarte ay angkop."
Ang pagbaba sa dami ng pagpapahiram ay kasunod ng paghina sa aktibidad ng merkado ng real estate, simula sa huling kalahati ng 2022 habang sinimulan ng Fed ang pagtaas ng mga rate nang masigasig.
Noong nakaraang taon ay nagkaroon ng 10% na pagbaba sa mga komersyal na pautang sa real estate — ang pinagbabatayan na utang na karaniwang nare-repackage sa mga komersyal na mortgage bond — kumpara sa nakaraang taon, sa $804 milyon mula sa $891 milyon, ayon sa data ng Mortgage Bankers Association. Inaasahan ng grupo ng kalakalan ang karagdagang 15% pagbaba sa mga pautang sa CRE sa 2023, sa $684 milyon, muling binabawasan ang halaga ng mga pautang na maaaring i-securitize at ibenta.
"Lahat ay nagyelo, kaya walang hilaw na materyal para gumawa ng mga transaksyon sa CMBS," sabi ni Paul Norris, pinuno ng mga structured na produkto sa insurance asset manager na Conning & Co., sa isang panayam sa telepono.
Iilan lang sa mga deal ang tumawid sa finish line nitong mga nakaraang linggo. Ang mga bangko ay nagiging malikhain pa sa mga istruktura ng deal upang subukang akitin ang mga mamumuhunan. Noong nakaraang linggo, ang isang grupo ng tagapagpahiram na pinamumunuan ng Deutsche Bank AG ay nagpresyo ng isang conduit na CMBS na may kabuuang $765.5 milyon na may limang taong maturity — isang anomalya sa isang merkado na may posibilidad na magbenta ng mas matagal na petsa ng utang.
"Napakahirap magdala ng mga bagong deal sa merkado ngayon, dahil walang nangyayari sa real estate market," sabi ni Norris. "Walang gustong mag-refinance ng kanilang mga gusali at may malaking agwat sa mga tuntunin ng mga inaasahan sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta dahil sa kawalan ng katiyakan."
At ang karamihan sa pangangailangan ng mamumuhunan ay malamang na lumihis patungo sa mga deal na may mahusay na pagganap ng collateral at sponsorship, ayon kay Sullivan. "Papaboran pa rin ang trophy properties."
Para makasigurado, ang CMBS index ay nalampasan ang mas malawak na investment-grade bond market, na nakakuha ng 1.14% sa ngayon sa taong ito kumpara sa 0.85% na nakuha ng huli, ayon sa data ng Bloomberg index.
Mga Rate ng Cap
Ang ikot ng hiking ng Fed ay humantong din sa mas mataas na mga rate ng cap, o mga rate ng capitalization, isang panukalang katulad ng ani sa isang bono. Kamakailan lamang, tumataas ang mga bilang na ito habang bumababa ang mga halaga ng ari-arian, na nagpapabagal sa dami ng transaksyon.
"Walang gustong malugi kung matutulungan nila ito," sabi ni Lea Overby, CMBS strategist sa Barclays Plc. Ang mga presyo ng komersyal na ari-arian sa US ay bumagsak ng 13% noong 2022, ayon sa Green Street, iniulat ng Bloomberg.
Ngunit sa patuloy na mataas na inflation at mababa ang kawalan ng trabaho, maaaring kailanganin ng Fed na panatilihin ang mga rate ng hiking nang mas matagal. "Kung ang panganib ng pag-urong ay nagiging mas malala, iyon ay magiging matigas sa komersyal na real estate market," idinagdag niya.
Para sa natitirang bahagi ng taon, tinatantya ng Barclays na mananatiling mababa ang pagpapalabas ng CMBS. Para sa 2023, ang bangko ay nagtataya ng $25 bilyon ng conduit na utang — o mga bono na sinusuportahan ng maraming ari-arian. Inaasahan nito ang $45 bilyon ng single-asset, single-borrower bond, o mga securities na sinusuportahan ng mga mortgage sa isang property.
"Kailangan matutunan ng merkado kung paano gumana sa bagong rehimeng rate na ito, at maabot ang isang pinagkasunduan kung saan dapat presyo ang mga bagay," sabi ni Overby. "Kung mas maagang napagtanto ng merkado na ito ang bagong katotohanan, mas mabuti."
Karamihan sa Basahin mula sa Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html