Nalilito tungkol sa merkado ng pabahay? Narito kung ano ang nangyayari

Ang pagbagal sa kung hindi man ay red-hot housing boom ay napakabilis.

Ang merkado ng pabahay sa US ay lumundag sa panahon ng pandemya habang ang mga taong nasa bahay ay naghahanap ng mga bagong tirahan, na pinalakas ng mababang rate ng interes.

Ngayon, ang mga ahente ng real estate na minsan ay nag-ulat ng mga linya ng mga mamimili sa labas ng mga bukas na bahay at nagbi-bid ng mga digmaan sa likod na kubyerta ay nagsasabi na ang mga bahay ay nakaupo nang mas matagal at ang mga nagbebenta ay napipilitang ibaba ang kanilang mga tanawin.

Na parehong nagtataka ang mga potensyal na mamimili at nagbebenta kung saan sila nakatayo.

"Habang ang mga alalahanin sa recession ay tumitimbang sa mga pananaw ng consumer, ang aming survey ay nagpapakita ng kawalan ng katiyakan na pumasok sa isipan ng maraming mamimili," sabi ni Danielle Hale, punong ekonomista sa Realtor.com.

Narito ang mga pangunahing salik sa likod ng magulo na merkado ng pabahay.

Ang pangunahing dahilan ng paghina ay ang pagtaas ng mga rate ng mortgage. Ang average na rate sa 30-taong nakapirming mortgage, na kung saan ay sa ngayon ang pinakasikat na produkto ngayon, accounting para sa higit sa 90% ng lahat ng mga mortgage application, nagsimula sa taong ito sa paligid ng 3%. Ito ay nasa itaas lamang ng 6%, ayon sa Mortgage News Daily.

Nangangahulugan iyon na ang isang taong bibili ng $400,000 na bahay ay magkakaroon ng buwanang bayad na humigit-kumulang $700 na mas mataas ngayon kaysa sa Enero.

Ang iba pang mga driver ng pagbagal ay mataas na presyo at mababang supply.

Ang mga presyo ngayon ay 43% na mas mataas kaysa sa simula ng coronavirus pandemic, ayon sa S&P Case-Shiller national home price index. Ang supply ng mga bahay na ibinebenta ay lumalaki, tumaas ng 27% sa simula ng Setyembre kumpara sa parehong oras noong nakaraang taon, ayon sa Realtor.com. Bagama't tila malaki ang paghahambing na iyon, hindi pa rin ito sapat upang mabawi ang mahabang taon na kakulangan ng mga bahay na ibinebenta.

Mas mababa pa rin ng 43% ang aktibong imbentaryo kaysa noong 2019. Bumaba din ng 6% ang mga bagong listing sa katapusan ng Setyembre, ibig sabihin, nababahala na ngayon ang mga potensyal na nagbebenta dahil nakikita nilang mas maraming bahay ang mas matagal sa merkado.

Si Paul Legere ay isang ahente ng mamimili sa Joel Nelson Group sa Washington, DC Nakatuon siya sa mapagkumpitensyang kapitbahayan ng Capitol Hill, at sinabi niyang nakita niyang tumalon ang mga listahan ng 20 hanggang 171 pagkatapos lang ng Araw ng Paggawa. Tinatawag niya ngayon ang merkado na "bloated." Bilang paghahambing, 65 na bahay lamang ang nakalista para sa pagbebenta noong Marso.

"Ito ay isang napaka-tradisyonal na post ng Labor Day imbentaryo bump at nakikita sa isang linggo o higit pa kung paano ang market sumisipsip ng bagong imbentaryo ay magiging napaka-nagsasabi," sabi niya. “Napaka.”

Ang imbentaryo ay tumatama sa buong bansa dahil ang mga homebuilder ay nagpapabagal sa produksyon dahil sa mas kaunting mga potensyal na mamimili na naglilibot sa kanilang mga modelo. Ang mga pagsisimula ng pabahay para sa mga single-family home ay bumaba ng 18.5% noong Hulyo kumpara noong Hulyo 2021, ayon sa US Census.

Ang sentimento ng homebuilder sa single-family market nahulog sa negatibong teritoryo noong Agosto sa unang pagkakataon mula noong isang maikling pagbaba sa simula ng pandemya, ayon sa National Association of Home Builders. Iniulat ng mga tagabuo ang mas mababang benta at mas mahinang trapiko ng mamimili.

"Ang mas mahigpit na patakaran sa pananalapi mula sa Federal Reserve at ang patuloy na pagtaas ng mga gastos sa pagtatayo ay nagdulot ng pag-urong ng pabahay," sabi ni NAHB Chief Economist Robert Dietz sa ulat ng Agosto.

Ang mga mamimili, gayunpaman, ay hindi nawala nang buo, sa kabila ng mahal pa rin na merkado para sa pagbebenta at ang parehong mahal na merkado ng pag-upa.

"Ipinapahiwatig ng data na ang ilang mga mamimili sa bahay ay nakakahanap ng mga pilak na lining sa anyo ng paglamig na kumpetisyon para sa tumataas na bilang ng pagpipiliang ibinebenta sa bahay," sabi ng Hale ng Realtor.com. "Lalo na para sa mga mamimili na nagiging malikhain, tulad ng sa pamamagitan ng paggalugad sa mas maliliit na merkado, ang taglagas na ito ay maaaring magdala ng mas magandang pagkakataon na makahanap ng bahay na pasok sa badyet."

Sa wakas ay nagsisimula nang lumamig ang mga presyo ng bahay. Tinanggihan nila ang 0.77% mula Hunyo hanggang Hulyo, ang unang buwanang pagbagsak sa halos tatlong taon, ayon sa Black Knight, isang mortgage technology at data provider.

Bagama't mukhang maliit ang pagbaba, ito ang pinakamalaking isang buwang pagbaba ng mga presyo mula noong Enero 2011. Ito rin ang pangalawang pinakamasamang pagganap noong Hulyo noong 1991, sa likod ng 0.9% na pagbaba noong Hulyo 2010, sa panahon ng Great Recession.

Gayunpaman, ang pagbaba ng mga presyo ay napakaliit na magagawa upang mapabuti ang krisis sa affordability na dulot ng pagtaas ng mga rate ng mortgage. Habang ang mga rate ay bumagsak nang bahagya noong Agosto, sila ay tumaas muli nang husto sa linggong ito, na ginagawa para sa hindi bababa sa abot-kayang linggo sa pabahay sa loob ng 35 taon.

Kasalukuyang nangangailangan ng 35.51% ng median na kita upang gawin ang buwanang pagbabayad ng prinsipal at interes sa median na tahanan na may 30-taong mortgage at 20% pababa. Bahagyang tumaas iyon mula sa naunang 35-taong mataas noong Hunyo, nang ang ratio ng pagbabayad-sa-kita ay umabot sa 35.49%, ayon kay Andy Walden, vice president ng enterprise research at diskarte sa Black Knight.

Sa limang taon bago nagsimulang tumaas ang mga rate ng interes, ang ratio ng kita-sa-bayad na iyon ay nanatili sa paligid ng 20%. Kahit na tumaas ang mga presyo ng bahay noong 2020 at 2021, ang mabababang rate ng interes ay na-offset ang mga pagtaas.

"Dahil sa malaking papel ng mga hamon sa pagiging abot-kaya ay lumilitaw na naglalaro sa paglilipat ng dynamics ng merkado ng pabahay, ang kamakailang pullback sa mga presyo ng bahay ay malamang na magpatuloy," sabi ni Walden.

Ang isang bagong ulat mula sa real estate brokerage na Redfin ay nagpakita na habang ang demand ng homebuyer ay medyo nagising noong Agosto, ang pinakabagong pagtaas sa mga rate ng mortgage sa nakalipas na linggo ay nagpatulog dito. Mas kaunting mga tao ang naghanap ng "mga bahay na ibinebenta" sa Google gamit ang mga paghahanap sa linggong magtatapos sa Setyembre 3 - bumaba ng 25% mula sa isang taon na mas maaga, ayon sa ulat.

Ang demand index ng Redfin, na sumusukat sa mga kahilingan para sa mga home tour at iba pang serbisyo sa pagbili ng bahay mula sa mga ahente ng Redfin, ay nagpakita na sa loob ng pitong araw na magtatapos sa Setyembre 4, ang demand ay tumaas ng 18% mula sa pinakamababa noong 2022 noong Hunyo, ngunit bumaba pa rin ng 11% sa paglipas ng taon. taon.

“Palaging lumalamig ang merkado ng pabahay sa panahong ito ng taon,” sabi ni Daryl Fairweather, ang punong ekonomista ng Redfin, “ngunit sa taong ito inaasahan kong magiging napakalamig ng taglagas at taglamig habang ang mga benta ay natuyo nang higit kaysa karaniwan.”