Dear Tax Guy: Nagsimula lang akong umupa ng aking bahay sa Airbnb. Anong mga pagbabawas sa buwis sa kita ang maaari kong i-claim sa ari-arian na ito?

Nagkaroon ako ng sarili kong marketing research LLC sa loob ng humigit-kumulang 25 taon, kaya marami akong alam — hindi lang sa pag-upa ng aking bahay. Maaari bang bilangin ng isang tao ang bahagi ng mortgage bilang isang bawas? Paano ang tungkol sa mga utility at cable? Iisipin ko.

Paglalakbay at Buwis

Mahal na Paglalakbay at Buwis,

Ang iyong tanong tungkol sa sangang-daan ng mabuting pakikitungo at mga regulasyon ay may linyang ito mula sa The Eagles' "Hotel California” na tumatakbo sa aking isipan: “Maaari kang tumingin anumang oras na gusto mo, ngunit hindi ka makakaalis.” Hindi ka maaaring mag-iwan ng mga panuntunan sa buwis, iyon ay.

Palaging may tanong sa buwis na sasagutin, at ang iyong namumuong negosyo sa Airbnb ay walang pagbubukod. Maaari kang gumawa ng mga pagbabawas sa kita sa pag-upa sa ilang partikular na sitwasyon, hangga't alam mo kung ano ang kukunin, kung magkano ang kukunin at kailan hindi dapat i-claim.

Ang Serbisyo sa Panloob na Kita sabi ni maaaring ibawas ng mga may-ari ng rental ang interes sa mortgage, buwis sa ari-arian, mga gastos sa pagpapatakbo, pamumura, at pag-aayos. Ang halaga ng "mga pagpapabuti" ay hindi mababawas — kahit na ang ilan o lahat ng mga pagpapabuti ay maaaring mabawi sa pamamagitan ng pamumura.

"Sinasabi ng IRS na maaaring ibawas ng mga may-ari ng rental ang interes sa mortgage, buwis sa ari-arian, mga gastos sa pagpapatakbo, pamumura, at pag-aayos. "

Isang Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
itinuro ng tagapagsalita isang link sa kumpanyasite ni, na kinabibilangan ng isang EY nagpapaliwanag sa paksa ng mga obligasyon sa buwis ng mga host. Bilangin din ang mga utility (tulad ng gas, kuryente, TV at internet), mga serbisyo sa paglilinis, advertising bilang ilan sa iba pang mga gastusin na mababawas, sabi ng dokumento.

Sinabi ng link ng Airbnb na ito ay isang magandang hakbang upang suriin sa mga propesyonal sa buwis para sa higit pang mga detalye dahil mayroong "maraming mga espesyal na panuntunan sa lugar na ito."

Si June Toth, namamahala sa miyembro ng zbt Certified Public Accounting & Consulting sa Edison, NJ, ay nakabase malapit sa mga bundok at beach at, kaya, regular na tumatanggap ng mga tanong ng kliyente tungkol sa kita sa pag-upa. Maaaring bumagsak ang iyong mga bawas sa buwis depende sa iyong sariling kaayusan sa pamumuhay.

Kung nangungupahan ka ng isang lugar kung saan ka rin nakatira - isang tuyo na tinatawag na "unit ng tirahan" - magkakaroon ng mga limitasyon para sa mga nababawas na gastos sa pag-upa, sabi ng IRS. Sinasabi ng ahensya ng buwis na isasaalang-alang mong gamitin ang property bilang isang personal na tirahan sa halip na isang rental kung gagamitin mo ito sa loob ng 14 na araw o "10% ng kabuuang mga araw na inuupahan mo ito sa iba sa isang patas na presyo ng pagrenta."

"Kung ang personal na paggamit ay hindi lalampas sa mga limitasyong ito, ang ari-arian ay ituturing na rental property" at maaaring sumunod ang mga pagbabawas, sabi ni Toth.

Paglalagay nito sa ibang paraan: Kung inuupahan mo ang iyong ari-arian sa loob ng 14 na araw pababa, hindi mo kailangang iulat ang kita sa pag-upa, sabi ni Toth. Ngunit nangangahulugan iyon na hindi mo maaaring ibawas ang mga gastos na konektado sa pag-upa, idinagdag niya.

Ipagpalagay natin na inuupahan mo ang lugar na ito sa loob ng 15 araw o higit pa. Mukhang seryoso ka. Nakagawa ka na ng LLC. Kailangan mong iulat ang kita sa pagrenta sa Iskedyul E at hatiin ang iyong mga pagbabawas sa pagitan ng mga personal na gastos na nauugnay sa bahay at mga gastos na nauugnay sa pagrenta.

Kaya paano mo hahatiin? Ang IRS sabi ni, "Sa pangkalahatan ay dapat mong hatiin ang iyong kabuuang mga gastos sa pagitan ng paggamit sa pagrenta at ng personal na paggamit batay sa bilang ng mga araw na ginamit para sa bawat layunin."

Nangangahulugan iyon ng pagkalkula ng mga karapat-dapat na gastos, sabi ni Toth. Bilangin ang mga araw kung kailan aktwal na inuupahan ang lugar, kasama ang mga araw na mayroon ka nito para sa personal na paggamit.

Ang bahagi ng pag-upa ng mga gastos na ito ay mababawas laban sa iyong kita sa pag-upa. Ang interes sa mortgage at mga buwis sa ari-arian ang unang ilalapat, sabi ni Toth. Ang mga operating expenses at rental depreciation ay susunod na inilapat, aniya. Anumang netong pagkawala ay madadala sa mga darating na taon, sabi niya.

Sa wakas, ang mga sumusuportang rekord ay hindi kailangang isama sa isang tax return, ang tagapagpaliwanag ng EY sinabi. Ngunit dapat hawakan ng mga tao ang kanilang mga talaan — kahit na ang mga hindi kailangang mag-ulat ng kita sa pag-upa dahil sa 14 na araw na pagbubukod - kung ang taong buwis ay kumakatok.

Kabilang dito ang mga resibo ng mga nababawas na gastos at pagkukumpuni, mga tala ng mga araw kung kailan inupahan o personal na ginamit ang ari-arian, patunay ng advertising at higit pa.

ang IRS maghahanap ng mga talaan kung mapipili ka para sa isang audit. Kung handa na ang iyong mga dokumento upang patunayan ang iyong mga gastos at bawas, mas mabilis kang matatapos sa pag-audit.

Upang banggitin muli ang The Eagles, ang paggawa sa prosesong iyon ay binibilang bilang isang "mapayapang madaling pakiramdam.” Wish ko yan para sayo.

May tanong sa buwis? Sumulat sa akin sa: [protektado ng email]

Salamat sa pagbabasa. Gusto kong tulungan kang mag-isip nang mas malawak tungkol sa mga isyu na nakakaapekto sa iyong mga buwis. Hindi ako nag-aalok ng payo sa buwis, isang pagtatangka lamang na tingnan kung ano ang maaaring ibig sabihin ng pag-ikot ng mga panuntunan sa buwis at mga kondisyon sa ekonomiya para sa iyong pitaka.

Nandito ako para sa mambabasa na humaharap sa kanilang mga buwis nang may pagbibitiw. Hindi ka lang ganoon sa buwis, naiintindihan ko. Dati ako ang lalaking iyon. Sa ilalim ng jargon, isipin na parang maze ang iyong mga buwis — na may pera sa dulo. O isang bitag na kailangan mong iwasan.