Dear Tax Guy: 'Ano ang mangyayari kung ibebenta ko ang dati kong bahay para mabayaran ang utang sa bago kong bahay? Magkano ang buwis na dapat kong bayaran?'

Naiintindihan ko na ang anumang tubo mula sa isang pagbebenta ng real-estate ay hindi mabubuwisan kung ito ay ginagamit upang bumili ng isa pang bahay sa loob ng tatlong taon. Ang tanong ko ay ano ang mangyayari kung bibili ako ng isa pang bahay at pagkatapos ay ibenta ang aking umiiral na bahay upang mabayaran ang utang sa aking bagong tahanan?

Mahalaga ba ang pagkakasunud-sunod ng pagbili at pagbebenta?

Pagmumuni-muni sa Market

Mahal na Mulling the Market,

Malumanay kitang ipapababa. Sinasabi mo na ang mga kita sa real-estate ay nakakakuha ng tax break kung ginagamit ang mga ito sa pagbili ng bahay sa loob ng tatlong taon, ngunit sinasabi sa akin ng mga accountant na iyon ay talagang lumang tuntunin at wala na ito sa mga aklat. Kaya wala kang swerte.

Tungkol sa pagbili at pagbebenta: Umaasa kang maibulsa ang kita, bawasan ang iyong pananagutan sa buwis, at panatilihin ang lahat ng iyong mga alaala. Ang pagkakasunud-sunod ng pagbili at pagbebenta ay hindi mahalaga para sa mga layunin ng buwis. Hindi mo kailangang magmadali sa pagbili ng isa pang bahay.

"Ang pangunahing tirahan ay nakakakuha ng hindi kasama ngayon hindi nangangailangan ng isang nagbabayad ng buwis na kumuha ng kapalit na bahay,” sabi ni Jeffrey Olson, isang kasosyo sa Carr, Riggs & Ingram sa Atlanta, na dalubhasa sa mga isyu sa buwis na nauugnay sa real estate.

Hahayaan ka ng IRS na panatilihing walang buwis sa capital gains ang mga kita sa pagbebenta ng iyong tahanan, na may ilang kundisyon. Dapat na pagmamay-ari mo ang bahay sa loob ng hindi bababa sa dalawang taon, at tumira dito sa loob ng dalawa sa huling limang taon (ngunit hindi nila kailangang tuluy-tuloy).

Mga pagbubukod sa buwis

Ang unang $250,000 sa kita ay hindi kasama sa capital gains tax para sa mga indibidwal at mag-asawang magkahiwalay na nag-file, ayon sa mga panuntunan ng IRS. Ang pagbubukod ng capital-gains ay tumataas sa $500,000 para sa mag-asawang magkasamang naghain.

Para sa mag-asawang magkasamang nag-file, isang asawa lang ang dapat magkaroon nito. Ngunit kailangang matugunan ng bawat asawa ang kinakailangan sa paggamit. Ang dalawang taon ng pagmamay-ari at paggamit ay hindi kailangang maging isang solong tuloy-tuloy na panahon, sabi ni Olson.

"Ang mga kasunod na pagbili ay hindi naglalaro sa mga kalkulasyon kahit ano pa man," sabi ni Rob Seltzer, presidente ng Seltzer Business Management na nakabase sa Los Angeles kung saan nakikipagtulungan siya sa mga kliyente sa kanilang mga usapin sa buwis, na kinabibilangan ng mga transaksyon sa real-estate.

"Ang tanging pagbili na mahalaga ay ang pagbili ng bahay na iyong ibinebenta," dagdag niya. Sa madaling salita, hindi ka nag-aalala tungkol sa anumang uri ng kinakailangan sa muling pamumuhunan, ngunit kailangan mong magkaroon ng kamalayan sa iba pang mga panuntunan sa pagiging kwalipikado para sa pagbubukod ng mga capital-gains.

Mga wrinkles sa tax code

Sabi nga, may mga wrinkles sa tax code kung inupahan mo ang iyong bahay sa loob ng limang taon, ginawang opisina ng bahay ang bahagi ng iyong tirahan, o nagsagawa ng mga renovation at nag-claim ng mga pagbabawas ng depreciation sa mga renovation.

Naging mas kumplikado ang pagbebenta ng iyong bahay. Ang mga presyo ng bahay ay bumababa, ngunit sila ay mataas pa rin. Samantala, ang mga rate ng mortgage ay pataas at mas tumatagal ang pagbebenta ng mga bahay. Ang sentimyento ng mamimili ng bahay ay tumama kamakailan sa isang all-time low.

Karaniwang nagbebenta muna ang mga tao, at pagkatapos ay bibili. Kung kaya mo, gayunpaman, maaari kang bumili ng bagong bahay, at pagkatapos ay ibenta ang iyong kasalukuyang bahay at ilapat ang mga nalikom sa pagbebenta sa mortgage sa bahay na binili mo.

Hindi ka pinipilit ng mga batas sa buwis ni Uncle Sam na manatili sa isang timeline para bumili at magbenta sa isang mas mahirap na merkado. Huwag lamang ilagay ang iyong sarili sa ilalim ng anumang hindi kinakailangang presyon sa pansamantala.

May tanong sa buwis? Sumulat sa akin sa: [protektado ng email]

Salamat sa pagbabasa. Gusto kong tulungan kang mag-isip nang mas malawak tungkol sa mga isyu na nakakaapekto sa iyong mga buwis. Hindi ako nag-aalok ng payo sa buwis, isang pagtatangka lamang na tingnan kung ano ang maaaring ibig sabihin ng pag-ikot ng mga panuntunan sa buwis at mga kondisyon sa ekonomiya para sa iyong pitaka.

Nandito ako para sa mambabasa na humaharap sa kanilang mga buwis nang may pagbibitiw. Hindi ka lang ganoon sa buwis, naiintindihan ko. Dati ako ang lalaking iyon. Sa ilalim ng jargon, isipin na parang maze ang iyong mga buwis — na may pera sa dulo. O isang bitag na kailangan mong iwasan.