Ang ESR's Perlman Charts Next Growth Path Pagkatapos ng Blockbuster ARA Deal

Bago mula sa isang mahalagang deal na nagbago ng ESR sa pinakamalaking tagapamahala ng ari-arian sa Asia, chairman Jeffrey Perlman ay bulking up sa mga pisikal na asset na nagpapalakas sa digital boom ng Asia gaya ng mga data center, logistics hub at warehouse.

It ay kinuha lamang Ang 38-taong-gulang na si Jeffrey Perlman ng Warburg Pincus anim na taon upang maging isa sa mga nangungunang dealmaker ng real estate sa Asia. Mula nang ibase ang kanyang sarili sa Singapore noong 2016, pinangasiwaan ni Perlman ang napakalaking paglaki sa ESR Cayman na nakalista sa Hong Kong. Sa panahong iyon, ang mga asset ng ESR sa ilalim ng pamamahala ay lumaki ng halos 1,800% hanggang $140 bilyon, na ginagawa itong ikalimang pinakamalaking real estate manager sa buong mundo ng AUM at ang pinakamalaking nakabase sa Asia. 

“Wala pang naglatag ng playbook para dito. Ang aming nilikha ay malinaw na nagbunga ng maraming interes,” sabi ni Perlman mula sa kanyang opisina sa Warburg Pincus na tinatanaw ang iconic na Marina Bay Sands integrated resort ng Singapore. Inilalarawan ni Perlman ang estratehikong direksyon ng ESR bilang chairman—isang posisyong hawak niya mula noong 2019, nang ilista ng ESR ang mga share nito sa Hong Kong—habang sabay na pinangangasiwaan ang negosyo ng real estate sa Asia-Pacific ng pribadong equity pati na rin ang mga operasyon nito sa Southeast Asia bilang managing director.

Ang pag-takeover ng ESR sa higanteng real estate na ARA Asset Management ng Singapore ang nag-catapult sa kumpanya sa hanay ng mga pinakamalaking tagapamahala ng ari-arian sa mundo. Sa isang deal na nagsimula noong Agosto at nagsara noong Enero, ibinenta ng Singapore tycoon na si John Lim ang kanyang ARA, na may $95 bilyon sa AUM, sa halagang $5.2 bilyon sa ESR. Sa isang iglap, na-apat na beses ng ESR ang mga asset nito mula sa $36.4 bilyon na hawak noong panahong iyon.

Natapos ang transaksyon dahil may katuturan ito para sa magkabilang panig. Sa pamamagitan ng pagsasama sa ESR, ginamit ni Lim at ng matagal na niyang keystone investor, ang bilyonaryo ng Singapore na si Chew Gek Khim, ang kanilang mga stake sa pribadong hawak na ARA sa humigit-kumulang 5% na bahagi ng bawat isa sa isang mas malaking kumpanyang ipinagpalit sa publiko. Ang ESR ay nakakuha ng sukat sa isang industriya kung saan ang pagiging mas malaki ay lalong mas mahusay. "Sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng dalawang [kumpanya] maaari tayong lumikha ng Blackstone of Asia," sabi ni Chew noong nakaraang taon ng deal. Ang paghahambing ay angkop. Ang ESR ay ngayon ang ikatlong pinakamalaking pampublikong hawak na tagapamahala ng ari-arian sa likod lamang ng Blackstone at Brookfield. At nilalayon ni Perlman na paliitin ang agwat sa dalawang higanteng North American na iyon. "Kami ay labis sa kanilang mga takong," sabi ni Perlman.

Ang ESR sa ilalim ng Perlman ay bumubuo ng matibay na base ng pisikal na imprastraktura na sumusuporta sa umuusbong na e-commerce at digital na industriya ng Asia—sa anyo ng mga data center, logistic hub at warehouse. Nagtayo at nakakuha ito ng mga pasilidad ng logistik sa buong rehiyon upang matugunan ang pangangailangan mula sa mga higanteng e-commerce na Amazon, Alibaba, Coupang at JD.com, bukod sa iba pa, na ang negosyo ay umunlad mula noong pandemic-induced lockdown noong unang bahagi ng 2020. Nakatulong ito sa pag-unlad ng ESR sa isang panahon kung kailan maraming kumpanya ng real estate ang naaabala sa Covid-19 at habang ang mga inutang na Chinese residential developer ay nahaharap sa cash crunch. Bagama't nakita ng marami sa mga property tycoon ng Asia ang mga stock ng kanilang mga kumpanya na nasaktan ng pandemya, ang presyo ng share ng ESR ay tumaas ng 53% sa loob ng dalawa at kalahating taon mula noong IPO nito (at sa pinakamadilim na araw ng pagsiklab).

Ang diskarte sa pagbuo ng real estate para sa mga bagong negosyong pang-ekonomiya—sa halip na magtayo ng mga kumikinang na skyscraper, magarbong mga hotel o iconic na gusali—ay na-kredito kay Perlman, na naging instrumento sa pagtatatag ng e-Shang. Ang kumpanyang nakabase sa Shanghai ay sumanib sa Redwood Group ng Singapore noong 2016 upang bumuo ng ESR, na ang kasalukuyang market cap na $15 bilyon ay mas mababa ang ilan sa mga kilalang developer ng ari-arian sa Asia. "Nais naming maging pangunahing developer ng e-commerce at may-ari, at iyon kung paano kami nagsimula," paggunita ni Perlman. "Ang pananaw ay simulan ang paghahatid ng mga pasilidad ng logistik at pagkatapos ay bumuo ng isang may kakayahang platform sa pamamahala ng pondo sa paglipas ng panahon."

Kasama sa pinagsamang asset ng ESR at ARA ang $95 bilyon sa mga pribadong investment vehicle at 14 REIT na nagkakahalaga ng $45 bilyon—na ginagawa itong pinakamalaking sponsor ng REIT sa Asia-Pacific. Ang pinalaking entity ay nagmamay-ari at namamahala sa mahigit 35 milyong metro kuwadrado ng mga ari-arian sa 28 bansa, kung saan mahigit 80% (sinusukat sa floor space) ay mga bagong asset ng ekonomiya gaya ng mga logistics warehouse at data center.

"Wala pang sinuman na naglatag ng isang playbook para dito."

Gayunpaman, maaaring hindi umiral ang ESR kung hindi ipinadala ni Warburg Pincus si Perlman sa Asia noong huling bahagi ng 2008 upang tumulong na bumuo ng presensya nito sa rehiyon pagkatapos ng pagbagsak ng merkado ng pabahay sa US na nagdulot ng pandaigdigang krisis sa pananalapi. Sumali si Perlman sa buyout firm sa New York noong 2006, isang taon matapos simulan ang kanyang karera sa Wall Street bilang property investment banking analyst sa Credit Suisse First Boston, armado ng bachelor's degree sa business administration mula sa University of Michigan. Pagkatapos ay isang kasama sa pandaigdigang pangkat ng pamumuhunan sa real estate ng Warburg Pincus, lumikas siya papunta at mula sa China, na naghahanap ng mga deal sa katapat ng buyout firm ng mainland, na ngayon ay pinamumunuan ni Ellen Ng. 

"Pabalik-balik ako sa Beijing at Shanghai, na talagang nakatira sa labas ng maleta," paggunita ni Perlman. Habang lumalago ang negosyo sa China, mas maraming oras ang ginugol ni Perlman sa bansa (nag-orasan ng 250 araw noong 2010), at makatuwirang isaalang-alang ang paglipat sa Asia. Kaya, noong 2011, nag-propose siya sa kanyang noo'y kasintahan, si Elizabeth, kasama ang pitch: "Mas makikita mo ako kung lilipat tayo sa Hong Kong." Sa oras na lumipat si Perlman at ang kanyang kasintahan doon noong huling bahagi ng 2011, naka-line up na siya ng ilang deal sa China, kabilang ang partnership sa pagitan ng Warburg Pincus at mga beterano sa industriya ng logistik na sina Jeffrey Shen at Sun Dongping upang bumuo ng warehouse developer na e-Shang. "Noon, ang warehousing ay hindi isang malaking merkado at may napakalimitadong supply ng moderno, institutional grade logistics facility," paggunita ni Shen, ESR cofounder at co-CEO. "Talagang nakita namin ang potensyal, lalo na sa pagtaas ng e-commerce."

Pang trailblazing career ni erlman ay inspirasyon ng kanyang yumaong mga magulang, parehong abogado. Hinikayat ni Padre Michael Perlman—na nagtrabaho bilang abogado ng real estate sa Michigan—si Jeffrey na mag-aral ng negosyo, tulad ng kanyang nakatatandang kapatid na babae na si Dana, na nagtatrabaho bilang chief strategy officer at treasurer sa New York-based fashion house na PVH Corp., may-ari ng Tommy Hilfiger at mga tatak ng Calvin Klein.

Habang lumalaki ang panrehiyong footprint ng ESR, naging instrumento din si Perlman sa pagpapalawak ng Warburg Pincus sa Southeast Asia. Inaasahan ang mga bagong pagkakataon sa rehiyon, iminungkahi ni Perlman noong 2015 ang pag-set up ng isang tanggapan sa Singapore sa CEO ng kumpanya na si Chip Kaye—na nagsimula sa negosyo ng Warburg Pincus sa Asia noong 1994—at kay president Tim Geithner, isang dating US Treasury secretary. 

Mula noong 2013, ang Warburg Pincus ay nagbuhos ng halos $3 bilyon sa 15 kumpanya sa Southeast Asia. Kabilang sa mga pinaka-kapansin-pansin ay ang pakikipagtulungan nito sa Vietnamese billionaire na si Pham Nhat Vuong's Vingroup upang bumuo ng shopping mall developer na Vincom Retail. Nakalikom ito ng $740 milyon nang ihayag ito sa publiko noong 2017—ang pinakamalaking IPO noon sa Vietnam—bago umalis noong 2019. Pinalakas din ng buyout firm ang regional team nito, kung saan ang managing director na si Saurabh Agarwal ay lumipat sa Singapore mula sa New York noong 2017.

Si Perlman mismo ay lumipat sa Singapore noong 2016, gamit ang lungsod-estado—kung saan ipinanganak ang kanyang dalawang anak—bilang batayan para pangasiwaan ang mga pamumuhunan ng Warburg Pincus. Itinuturing niya ang Singapore na sentro ng pinalaking negosyo ng ESR dahil sa malawak na presensya ng ARA sa financial hub, na kinabibilangan ng mga mahalagang asset gaya ng Suntec City, isang malawak na development na binubuo ng shopping mall, mga opisina at convention center. "Ang Perlman ay nasa lahat ng dako," sabi ni Stuart Gibson, ESR cofounder at co-CEO, sa isang hiwalay na panayam sa video noong Enero. "Nandito siya at kahit saan." 

Bukod sa pagbuo ng ESR noong 2016, ang Warburg Pincus sa taong iyon ay nakipagtulungan din kay Lim upang gawing pribado ang ARA at i-delist ang kumpanya sa Singapore bourse sa susunod na taon sa isang $1.3 bilyon na deal. Tinanong kung naghahanap siya ng potensyal na pagsasama-sama ng ESR at ARA nang mag-invest si Warburg Pincus sa huli, sinabi ni Perlman na habang wala sa isip niya noon ang ganoong deal, inimbitahan niya si Shen na bumaba sa Singapore noong 2017 para makipagkita kay Lim. “I don't think at that point there was a 'we're going to all join forces' [mentality], but when you're in the people business, and you can see how people get along, and you see the shared vision at ang passion na mayroon sila, kung gayon ang mga bagay na tulad nito ay posible," sabi ni Perlman sa isang video call pagkatapos ng Enero na pagkumpleto ng ARA acquisition. Si Lim—na siyang nagtatag ng ARA kasama si Justin Chiu ng CK Asset dalawang dekada na ang nakararaan—ay tumanggi na magkomento para sa artikulong ito.

Gayunpaman, nakaupo si Perlman sa sideline nang iminungkahi ng ESR na kunin ang ARA noong Agosto 2021, na tinanggihan ang kanyang sarili mula sa anumang mga talakayan sa deal dahil sa kanyang mga kasabay na tungkulin sa ESR at Warburg Pincus, ang pinakamalaking shareholder ng ARA, ayon kay Gibson, na kasama ni Shen ay nakipag-usap sa deal noong nakaraang taon . "Gusto niyang makilahok sa mga deal, ngunit wala siya sa silid para sa deal na ito," sabi ni Gibson.

Ona pro forma basis, Ang pinagsamang netong kita ng ESR at ARA ay dumoble sa $347 milyon sa anim na buwang nagtapos noong Hunyo 2021 mula noong nakaraang taon, na pinalakas ng malakas na pangangailangan sa pagpapaupa para sa espasyo ng bodega nito mula sa mga kumpanyang e-commerce at isang umuusbong na negosyo sa pamamahala ng pondo. Inaasahang tataas ang mga kita ng higit sa 15% sa pinagsama-samang taunang rate ng paglago hanggang 2025, na pinatitibay ng mga bagong asset ng ekonomiya at mga bayarin mula sa pamamahala ng asset at pagpapaunlad ng ari-arian, isinulat ng mga analyst ng Morgan Stanley na sina Wilson Ng at Derek Chang sa isang tala sa pananaliksik na inilathala noong Enero.

"Ang pinakamalaking sekular na uso ay nagpapatibay sa paglago ng aming negosyo," sabi ni Perlman, na tumutukoy sa e-commerce boom, digital transformation at financialization ng mga real estate market sa buong Asia-Pacific. "Ang mabilis na paglaki ng e-commerce ay bumilis lamang sa panahon ng pandemya."

Upang patatagin ang posisyon nito, nais ng ESR na lumalim pa sa mga bagong pamumuhunan sa ekonomiya, at nagpapatuloy sa pagtatayo ng mga cloud kitchen, mga pasilidad ng cold storage, mga data center at mga bodega sa buong Asia-Pacific. Ito ay nakalikom ng higit sa $10 bilyon sa nakalipas na dalawang taon upang pondohan ang mga proyektong ito at sinisimulan ang 2022 sa paglulunsad ng dalawang komplementaryong pondo na makakaipon ng hanggang $2.5 bilyon upang i-bankroll ang pagpapalawak ng grupo sa umuusbong na industriya ng mga data center. Ang pangangailangan para sa mga pasilidad para sa mga server na nagpapagana ng cloud computing at iba pang mga digital na platform ay nakatakdang doblehin sa Asia-Pacific sa susunod na tatlo hanggang limang taon, ayon sa property consultant na si Knight Frank.

Nakumpleto ng ESR ang pinakamalaking bodega ng Asia-Pacific sa kasagsagan ng pandemya noong Hunyo 2020. Sa kabuuang lawak ng sahig na halos 390,000 metro kuwadrado, ipinagmamalaki ng anim na palapag na ESR Amagasaki Distribution Center sa Osaka ang mga amenity tulad ng childcare center, pribadong lounge at retail shop pati na rin ang mga ecofriendly na feature na kinabibilangan ng onsite solar-powered electricity generator at charging pods para sa mga electric delivery truck. Ang kumpanya ay nagtatayo ng pinakamataas at pinaka-advanced na pasilidad nito malapit sa Haneda Airport ng Tokyo. Ang siyam na palapag na ESR Higashi Ogishima Distribution Center ang magiging kauna-unahang pasilidad ng logistik sa mundo na makapaghahatid ng sensitibong oras na kargamento gamit ang mga drone kapag natapos na ang humigit-kumulang 366,000 metro kuwadrado na ari-arian sa Marso 2023. 

Sa China, kung saan mayroon itong higit sa $13 bilyon sa AUM, ang ESR ngayong buwan ay bumili ng portfolio ng 11 bodega na may kabuuang lawak ng palapag na 550,000 metro kuwadrado sa pinakamalaking naturang transaksyon sa mas malaking lugar ng Shanghai, at nagtatayo ng 2.5 milyong metro kuwadrado ng bago logistics at data center space sa buong bansa. Nakikita ng Perlman ang higit na paglago sa China, na hindi napigilan ng potensyal na pagbagsak ng merkado ng pabahay sa mainland pagkatapos ng China Evergrande Group—ang pinaka-nakakautang na developer sa mundo na may higit sa $300 bilyon na mga pananagutan—na na-default sa mga pagbabayad ng bono noong nakaraang taon. "Ang residential ay kung saan ang lahat ng tensyon ay, ang mga headline ay palaging nasa iyon," sabi niya. "Ang bagong imprastraktura ng ekonomiya ay may malaking suporta ng gobyerno sa likod nito. Alam nilang kailangan nila ng mas maraming bodega. Alam nila na kailangan nila ng higit pang mga data center."

Ang mas mataas na mga rate ng interes ay maaaring makapagpabagal sa mabilis na bilis ng mga pagkuha ng ESR dahil ang tumaas na halaga ng kapital ay malamang na mabawasan ang pool ng mga accretive deal sa merkado, sabi ni Vijay Natarajan, isang analyst sa RHB Singapore. Gayunpaman, "sa kabila ng mga potensyal na pagtaas ng rate ng interes, ang ESR ay nasa isang mas mahusay na posisyon upang mag-navigate sa merkado na ito," dagdag niya. "[Isang] asset light platform at malakas na paulit-ulit na posisyon ng kita upang masugpo ang unang epekto ng mas mataas na mga rate ng interes." Ang pagkuha ng ARA ay nagpalakas din sa balanse nito. Bumaba sa 34% ang net gearing kasunod ng pagkumpleto ng deal mula sa 62% noong Hunyo 2021, na nagbibigay sa pinagsamang entity ng ilang headroom na mag-isyu ng mas maraming utang para pondohan ang mga future acquisition, sinabi ni Credit Suisse sa isang research note na inilathala noong Enero.

Dagdag pa sa organic na paglago, ang ESR ay nagselyado ng higit sa $10 bilyon ng mga deal noong 2021, ang pinaka-abalang taon nito sa ngayon. Noong nakaraang Abril, nakipagsosyo ito sa Singapore sovereign wealth fund GIC para bumili ng portfolio ng mga warehouse sa buong Australia sa halagang A$3.8 bilyon ($2.8 bilyon) mula sa Blackstone sa pinakamalaking transaksyon sa pag-aari ng logistik sa bansa, habang namumuhunan sa isang $2 bilyong proyekto ng data center sa Japan na pareho. buwan. Noong Oktubre, dalawang buwan pagkatapos ianunsyo ang pagkuha ng ARA, lumipat ang ESR upang pagsamahin ang kanilang mga entity na nakalista sa Singapore na ARA Logos Logistics Trust at ESR REIT.

"Si Jeff ay isang mahusay na dealmaker na gumagamit ng kanyang pandaigdigang karanasan sa mahusay na tagumpay sa Asia."

Sinabi ni Perlman na ang isang pinalaki na ESR, na ang portfolio ay kinabibilangan ng $59 bilyon ng warehousing at data center asset, ay makakaakit ng mga mamumuhunan na naglalayong mag-deploy ng kapital sa mas kaunting mga tagapamahala. Ang mga pandaigdigang mamumuhunan ay nagbuhos ng humigit-kumulang $48 bilyon sa mga pag-aari ng logistik sa buong Asia-Pacific noong 2021, na lumampas sa dating mataas na $32 bilyon na itinakda noong nakaraang taon, ayon sa isang ulat na inilathala ng consultant ng ari-arian na JLL noong Pebrero. Tinatantya ng JLL na ang pinagsamang entity ay maaaring potensyal na mag-tap sa isang market na nagkakahalaga ng humigit-kumulang $2.5 trilyon sa buong Asia-Pacific.

"Si Jeff ay isang mahusay na dealmaker na gumagamit ng kanyang pandaigdigang karanasan sa mahusay na tagumpay sa Asia," sabi ni Stuart Crow, CEO para sa mga capital market sa Asia-Pacific sa JLL, sa pamamagitan ng email. Isang maagang gumagalaw sa isa sa pinakamabilis na lumalagong sektor, "nauunawaan ni Perlman ang mga butil-butil na detalye ng mga asset at mga merkado, ngunit sa isang mata sa kung paano sila umaangkop sa mga pamilihan sa pananalapi ng Asia," dagdag niya.

Bagama't gusto ni Perlman na tumuon ang ESR sa mga bagong proyekto sa ekonomiya, nananatili siyang oportunistiko sa pagkuha ng mas tradisyonal na mga asset para sa portfolio ng ESR. Ang ESR ay madiskarteng nakaposisyon upang makuha ang ilang mga gusali ng opisina at komersyal na mga ari-arian sa REITs o pribadong mga pondo ng pamumuhunan na maaaring gustong ibenta ng malalaking institusyonal na may-ari tulad ng mga pondo ng pensiyon o mga kompanya ng seguro upang muling italaga ang kapital sa ibang lugar, sabi niya. 

Ang nasabing muling alokasyon, kasama ang matatag na pangangailangan para sa mga bodega at ang potensyal na lumikha ng mas bago at mas malalaking REIT sa buong Asia-Pacific, ay nagpapakita ng malalaking pagkakataon para sa ESR na mapanatili ang paglago nito sa mga darating na taon. Dapat din itong makinabang mula sa ilang mas malalaking sekular na uso. Ipinapalagay ng JLL na ang market cap ng lahat ng REIT sa Asia-Pacific ay tataas sa $1.3 trilyon pagsapit ng 2030, mula sa humigit-kumulang $400 bilyon sa kasalukuyan, na tinutulad ang paglago ng US REIT market sa nakalipas na dalawang dekada. Nakikita ni Perlman na ang ESR ay may sukat at kadalubhasaan upang kumita mula sa maraming uso sa mga merkado ng ari-arian ng Asia-Pacific, lalo na ang mga itinutulak ng bagong ekonomiya. "Ang digital na pagbabago ay patuloy sa ating pang-araw-araw na buhay," sabi ni Perlman.