(Bloomberg) — Ang kaguluhan sa mga ari-arian ng trophy sa London at Frankfurt ay nag-aalok ng isang sulyap sa pinsalang naghihintay sa mga European real estate investors habang nahaharap sila sa pinakamatalim na pagbaligtad na naitala.
Karamihan Basahin mula sa Bloomberg
Mula sa isang mabigat na proseso ng refinancing para sa isang gusali ng opisina sa Lungsod ng London hanggang sa mahirap na pagbebenta ng Commerzbank Tower sa sentro ng pananalapi ng Germany, nagsusumikap ang mga mamumuhunan na humanap ng mga paraan upang lapitan ang mga puwang sa pagpopondo habang ang mga merkado ng pagpapautang ay umaagaw mula sa mabilis na pagtaas ng mga rate ng interes.
Magsisimulang maabot ang reality check sa mga darating na linggo habang ang mga nagpapahiram sa buong Europe ay nakakakuha ng mga resulta ng mga pagtatasa sa katapusan ng taon. Ang mabigat na pagtanggi sa mga pagpapahalaga ay nagbabanta na magdulot ng mga paglabag sa mga tipan sa pautang, na nagpapalitaw ng mga hakbang sa pagpopondo sa emergency mula sa sapilitang pagbebenta hanggang sa pagbomba ng bagong pera.
"Dadaanan ng Europe ang magandang unwind ng 10 taon ng madaling pera," sabi ni Skardon Baker, isang kasosyo sa pribadong equity firm na Apollo Global Management. "Ang dami ng pagkabalisa at dislokasyon ay wala sa spectrum."
Magbasa pa: Ang Global Real Estate Market ay Nakaharap sa $175 Billion Debt Spiral
Ang mga pautang, mga bono at iba pang utang na may kabuuang kabuuang €1.9 trilyon ($2.1 trilyon) — halos kasing laki ng ekonomiya ng Italya — ay sinisiguro laban sa komersyal na ari-arian o pinalawig sa mga panginoong maylupa sa Europa at UK, ayon sa European Banking Authority, isang survey ng Bayes Business School at data na pinagsama-sama ng Bloomberg.
Humigit-kumulang 20% niyan, o humigit-kumulang €390 bilyon, ang magiging mature sa taong ito, at ang paparating na crunch ay nagmamarka ng unang tunay na pagsubok ng mga regulasyong idinisenyo pagkatapos ng pandaigdigang krisis sa pananalapi upang maglaman ng mga panganib sa pagpapautang ng real estate. Ang mga panuntunang iyon ay maaaring humantong sa paggawa ng isang pagwawasto na mas matarik at mas biglaan.
"Sa tingin ko ang muling pagsusuri ay magaganap nang mas mabilis kaysa sa nakaraan," sabi ni John O'Driscoll, pinuno ng negosyo ng real asset ng unit ng pamumuhunan sa pamamahala ng pamumuhunan ng French insurer na Axa SA. "Nagsisimula nang malantad ang mga tao habang lumalabas ang tubig."
Ang mga nagpapahiram sa Europa ay hihikayat ng mga bagong regulasyon na kumilos nang mas agresibo sa mga masamang pautang. Mas maganda rin ang kalagayan nila kaysa noong huling krisis sa real estate mahigit isang dekada na ang nakalipas, kaya maaaring hindi gaanong hilig na payagan ang mga isyu na lumala. Na naglalagay ng pasanin sa mga nangungutang.
Pagkatapos ng krisis sa pananalapi noong 2008, ang karamihan sa mga bangko ay nag-aatubili na tumawag sa masamang mga pautang dahil ang paggawa nito ay maaaring humantong sa malaking pagkalugi - isang kasanayan na tinatawag na "extend and pretend." Sa ilalim ng mga bagong panuntunan sa hindi gumaganang mga pautang, ang mga nagpapahiram ay kailangang maglaan para sa mga inaasahan, sa halip na naipon, mga pagkalugi. Nangangahulugan iyon na mas kaunting insentibo silang umupo at umaasa na mabawi ang mga halaga ng asset.
Sa ngayon ay hindi pa sapat ang pagtanggi ng mga pagpapahalaga upang ang mga nakatatanda na utang — ang mga pautang na karaniwang hawak ng mga bangko — ay nasa ilalim ng tubig, ngunit iyon ay maaaring magbago sa lalong madaling panahon. Bumaba ng 13% noong nakaraang taon ang mga komersyal na ari-arian ng UK na pinahahalagahan ng CBRE Group Inc. Ang pagbaba ay pinabilis sa ikalawang kalahati, na ang broker ay nagrerehistro ng 3% na pagbagsak noong Disyembre lamang. Ang mga analyst sa Goldman Sachs Group Inc. ay nagtataya na ang kabuuang pagbaba ay maaaring itaas ng 20%.
Maaaring kumilos ang mga bangko bago pa bumagsak ang mga presyo at ipagsapalaran ang pagkalugi sa kredito, na pinipilit ang mga may utang na panginoong maylupa sa mahihirap na alternatibo. Ang mga isyu ay nagiging mas matinik para sa mga nahaharap sa mga maturity ng utang. Binabawasan ng mga nagpapahiram ang halaga ng halaga ng isang ari-arian na handa nilang pautangin. Nangangahulugan iyon na ang isang mas mababang pagtatasa ay maaaring kumilos bilang isang double whammy, na nagpapataas ng agwat sa pagpopondo.
"Ang gana sa bangko ay mas mababa at ito ay mananatiling mas mababa" hanggang sa may senyales na ang merkado ay bumaba na, sabi ni Vincent Nobel, pinuno ng asset-based na pagpapautang sa Federated Hermes Inc. Ang mga bagong regulasyon ay nag-uudyok sa mga bangko na harapin ang mga masamang pautang "at isang paraan upang Ang paglutas ng mga problema ay gawin itong problema ng ibang tao."
Sa ngayon, ang Sweden ang naging sentro ng krisis, na ang mga presyo ng bahay ay inaasahang bababa ng 20% mula sa pinakamataas na antas. Ang mga nakalistang kumpanya ng ari-arian sa bansa ay nawalan ng 30% ng kanilang halaga sa nakalipas na 12 buwan, at ang Swedish central bank at Financial Supervisory Authority ay paulit-ulit na nagbabala sa mga panganib na nagmumula sa komersyal na utang sa ari-arian.
Ang pagbagsak ng mga halaga ng real estate ay maaaring mag-trigger ng "domino effect," dahil ang mga kahilingan para sa higit pang collateral ay maaaring magpilit ng pagkabalisa sa pagbebenta, ayon kay Anders Kvist, isang senior adviser sa direktor ng FSA.
Bagama't may ilang mga bulsa ng katatagan tulad ng sa Italy at Spain, na mas naapektuhan pagkatapos ng pandaigdigang krisis sa pananalapi, ang UK ay bumagsak at may mga palatandaan na maaaring susunod ang Germany.
Sa maliwanag na bahagi, mayroong higit pang mga opsyon na magagamit para sa mga strapped property investors. Ang mga entity gaya ng closed-ended credit funds ay patuloy na lumawak sa nakalipas na dekada. Sama-sama, ang mga tagaseguro at iba pang mga alternatibong nagpapahiram ay may mas mataas na bahagi ng mga bagong pautang sa real estate sa UK kaysa sa mga pangunahing bangko ng bansa sa unang kalahati ng nakaraang taon, ayon sa survey ng Bayes.
Sa susunod na 18 buwan, ang mga mamumuhunan ay magbubuhos ng isang record na halaga ng pera sa tinatawag na mga oportunistikong pondo na gumagawa ng mas mapanganib na mga taya sa real estate, sinabi ni Cantor Fitzgerald Chief Executive Officer Howard Lutnick sa World Economic Forum sa Davos noong nakaraang linggo. Ang trend ay makakatulong na mapabilis ang rebound sa mga komersyal na merkado ng real estate, aniya.
Ang mga bagong tool na ito ay maaaring gawing mas panandalian ang kaguluhan kaysa sa nakaraan nang ang mga bangko ay humawak sa masamang mga pautang sa loob ng maraming taon. Si Louis Landeman, isang credit analyst sa Danske Bank sa Stockholm, ay umaasa na ang pag-reset ay medyo maayos sa mga borrower na may sapat na upang gumawa ng mga kontra hakbang.
"Sinuman na maaaring makabuo ng isang malikhaing paraan ng pagpuno sa puwang na iyon ay magkakaroon ng isang mahusay na oras," sabi ni Mat Oakley, pinuno ng komersyal na pananaliksik sa Savills.
–Sa tulong mula kay Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd at Konrad Krasuski.
Karamihan sa Basahin mula sa Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html