Pinapadali ng Mga Patakaran sa Pabahay ng Pederal na Makakuha ng Pautang Ngunit Hindi Maging May-ari ng Bahay

Noong nakaraang linggo ay nagpatotoo ako sa pagdinig ng House Financial Services Committee Boom and Bust: Hindi pagkakapantay-pantay, Pagmamay-ari ng Bahay, at ang Pangmatagalang Epekto ng Hot Housing Market. Hindi iyon ang unang pagkakataon na nagpatotoo ako—o nakasulat—tungkol sa mga paksang ito, kaya hindi ako nagulat kahit gaano karaming mga saksi (at mga miyembro ng Kongreso) ang gustong maghagis ng higit pa sa pera ng ibang tao sa tinatawag na kakulangan sa pabahay.

Ngunit dahil sa mga komento ni Rep. Ed Perlmutter (D-CO), gusto kong panatilihing tuwid ang rekord.

Ayon kay Perlmutter (sa mga ang markang 2:55), ayaw kong gumawa ng anuman tungkol sa supply ng pabahay, at gusto kong “bawain ang demand sa pamamagitan ng pagtiyak na walang pera ang mga tao.” Ngunit iyon ay isang hindi tumpak na paglalarawan ng aking iminungkahi.

Wala akong problema sa pagtatayo ng mas maraming pabahay, maging mga single family home man o apartment. Ang problema ay ang pabahay ay palaging medyo limitado ang supply. Sa maraming lokasyon na gustong tumira ng mga tao, kulang na lang ang lupa para madagdagan ang suplay.

Ang ilan sa kakapusan na ito ay dahil sa mga paghihigpit ng estado at lokal na pag-zoning, tulad ng mga nag-iwas sa matataas na apartment sa karamihan ng mga suburban na kapitbahayan. Ang mga kapitbahayan na iyon ay pinangungunahan ng mga solong tahanan ng pamilya, at mananatili sila sa ganoong paraan. Walang gaanong bakanteng lupain ang natitira sa pinaka gustong urban at suburban na mga lugar, kaya kahit na ang pagtanggal sa lahat ng paghihigpit sa pagsona ay hindi magdadala ng napakalaking pagbabago anumang oras sa lalong madaling panahon.

Sa alinmang paraan, nangangailangan ng oras upang makabuo ng mga bagong unit ng pabahay, at ang mga tao ay hindi maaaring pumili ng isa sa Walmart. (Oo, posibleng bumili ng shed o maliit na kamalig sa Home Depot.)

Ang isa pang problema ay ang mga tao sa pangkalahatan ay dapat magbayad para sa malalaking paggasta sa mahabang panahon, at ang kakayahang patuloy na gawin ang mga pagbabayad na iyon ay nakasalalay sa isang buong host ng pang-ekonomiya at panlipunang mga kadahilanan. Marami sa mga salik na ito ay walang direktang kinalaman sa patakaran sa pananalapi ng pabahay.

Kaya, habang ako ay lahat para sa pagtatayo ng higit pang mga tahanan at apartment, ang katotohanan ay kakaunti ang magagawa ng pederal na pamahalaan maliban sa pagpigil sa pagpapalala ng mga hadlang sa suplay at mula sa pagliit ng mga pagkakataon sa ekonomiya. Gayunpaman, ayon sa kasaysayan, ganun talaga Ano mga patakarang pederal nagawa.

Ang mga patakarang pederal ay patuloy na nagpapataas ng demand sa pamamagitan ng pagpapadali sa pagkuha ng mga pautang sa lahat ng heyograpikong lugar ng bansa, na may kalakaran patungo sa mas mababang equity at mas mahabang termino hanggang sa kapanahunan. Ang lahat ng diskarteng ito ay nagawa kailanman ay itulak ang higit pang mga tao sa merkado upang mag-bid up ng parehong limitadong supply. At madalas itong ginagawa nang may lubos na pagwawalang-bahala sa kakayahan ng mga indibidwal na harapin ang mataas na panganib ng pangmatagalan, mababang equity mortgage, kaya nag-iiwan sa mga tao ng mas maraming utang at hindi gaanong abot-kayang pabahay.

Nakapagtataka, ang mga pederal na gumagawa ng patakaran ay nananatiling nakatutok sa pagpapalakas ng demand nang higit pa sa pamamagitan ng pagtulak ng mas maraming tao-lalo na sa mga may mas mababang kita-sa merkado na may malalaking sangla.

Ang pitch ay madalas na may kasamang ilang bersyon ng pagsasara ng wealth gap dahil ang pabahay ay bumubuo ng malaking bahagi ng yaman ng mga Amerikano. Ngunit kung ang sinumang miyembro ng Kongreso ay nagmungkahi ng pagtaas ng yaman ng mga mahihirap sa pamamagitan ng pag-subsidize sa mga margin account upang magsugal sa mga stock, ang panukala ay pagtatawanan sa Capitol Hill. Gayunpaman, katarungan mga pamilihan at presyo ng bahay ay nagpakita katulad na pagkasumpungin—ibig sabihin, katulad na panganib sa pananalapi—sa loob ng mga dekada.

Kaya, para linawin, hindi ako pabor na kunin ang pera ng mga tao.

Ako, gayunpaman, ay pabor na hayaan silang magtago ng higit pa sa kanilang pera at magpasya sa kanilang sarili kung ito na ang tamang oras upang kumuha ng utang. Sa ibang salita, sinasabi ko na lampas na sa panahon para ihinto ng pederal na pamahalaan ang pagpapadali sa pagkuha ng mababang equity, pangmatagalang pagkakasangla. Malinaw na hindi nakakamit ng diskarteng iyon ang mga resulta—na ginagawang mas abot-kaya ang pabahay—kaya maraming miyembro ng House Financial Services Committee ang nagsasabing gusto nila.

Sa katunayan, walang saysay na ipahayag na ang affordability ay ang pangunahing layunin habang ginagawa ang lahat na alam upang magawa ang kabaligtaran. Maging ang ang presidente ng National Association of Real Estate Brokers ay pumayag (Tingnan ang ang markang 2:55:56) na ang "demand ay mas mataas kaysa sa supply sa ngayon," kaya kahit na ang pagpapatuloy ng parehong antas ng mga patakarang pederal na nagpapalakas ng demand ay maglalagay ng pataas na presyon sa mga presyo.

Sa pangmatagalan, ang solusyon sa mataas na presyo ng pabahay ay hindi lamang ang pagtaas ng suplay dahil ang patakarang pederal ay magpapalakas pa rin ng demand, isang bagay na mas madaling gawin kaysa dagdagan ang suplay.

Sa halip na payagan ang mga desisyon sa shelter ng mga indibidwal na umunlad sa kanilang mga kalagayang pang-ekonomiya, ang patakarang pederal ay mahalagang sinabi sa mga tao na kalimutan ang tungkol sa mga sitwasyong iyon at kumuha ng mas malaking pautang na may mas kaunting pera para sa isang downpayment. Ang diskarte na ito ay madalas na nabigo para sa nanghihiram-magtanong lamang sa milyun-milyong dumaan sa mga foreclosure pagkatapos ng pagbangon nina Fannie at Freddie-pati na rin ang lahat na nagsisikap na mag-ipon upang makakuha ng mas secure bago kumuha ng isang higanteng pautang.

Ang nakakagulat ay ang mabangis na track record mula sa eksaktong parehong mga reseta ng patakaran na tinatawag ng lahat ng aking mga katapat sa pandinig at karamihan sa mga House Financial Services Democrats sa ngayon.

Ang panahon ng Bagong Deal Federal Housing Administration nilikha redlining at magkakahiwalay na mga kapitbahayan, pinalawig na mga tuntunin sa mortgage, at itinulak ang mga downpayment na mas mababa sa 20 porsiyento. Ang mga GSE ay ginawa noong huling bahagi ng 1960s (bilang isang gimmick sa badyet, para sa kung ano ang halaga nito) ngunit ang rate ng pagmamay-ari ng bahay ay bahagya nang bumagsak. Ang diskarte ni Bill Clinton noong 1994 sa paggamit ng mga GSE upang mapataas ang rate sa pamamagitan ng pagpapadali sa pagkuha ng pangmatagalan, mababang equity na mga mortgage ay isang walang humpay na sakuna, at ang itim na antas ng pagmamay-ari ay bumaba pa pagkatapos ng mga dekada ng mga patakarang ito. Gusto pa nga ng maraming Demokratiko na palawakin ang mga pinaka-abysmal na patakaran sa pabahay noong 1900s, pampublikong pabahay at mga subsidyo sa upa.

Bukod sa mga halatang pagkabigo na ito, pinarami ng mga patakarang pederal ang mga negosyo ng pribadong sektor na maaaring makatulong sa pagbuo ng isang mas napapanatiling sistema. Ang mga pribadong kumpanya, halimbawa, ay maaaring magbigay ng mas magkakaibang mga opsyon sa pagpapautang at insurance kung hindi sila mapipilitang makipagkumpitensya sa pederal na pamahalaan. Ngunit ang pederal na pamahalaan ay nangingibabaw sa merkado.

Kaya, hindi, ayaw kong tiyakin na ang mga tao ay walang pera para makabili ng mga bahay. Ngunit gusto kong ihinto ng pederal na pamahalaan ang pagkuha ng pera ng mga tao upang pondohan ang higit pang mga programang pederal at higit pang mga pautang na sa huli ay kukuha ng higit pa sa kanilang pera.