(Bloomberg) — Nagsisimula nang lumamig ang ilan sa mga pinakamahal na merkado ng pabahay sa Asia-Pacific pagkatapos ng napakabilis na paglago noong nakaraang taon.
Karamihan Basahin mula sa Bloomberg
Ang mga presyo ng bahay ay nagsimulang bumagsak sa Sydney at Hong Kong, habang ang mga halaga sa Singapore ay bahagya na tumaas noong nakaraang quarter, dahil ang mga mamimili ay nag-iingat sa pagtaas ng mga rate ng interes at pang-ekonomiyang headwinds ay piniling umupo sa gilid.
Ang pag-ikot ay hindi maaaring maging mas biglaan, pagkatapos ng mababang gastos sa paghiram at ang takot na mawala sa panahon ng pandemya ay nag-udyok sa isang pandaigdigang kaguluhan sa ari-arian na umaabot mula Toronto hanggang Auckland. Ang mga presyo ng Sydney ay tumaas ng halos 27% noong nakaraang taon, habang ang mga halaga sa Singapore ay tumalon ng pinakamaraming sa loob ng higit sa isang dekada at ang Hong Kong ay nanatiling pinakakaunting abot-kayang lugar sa mundo para makabili ng bahay.
Bagama't iba-iba ang mga kondisyon sa buong rehiyon, may ilang karaniwang denominator sa likod ng pagbagal. Ang mga alalahanin sa pagiging affordability ay nag-udyok sa Singapore na magpataw ng mga hadlang sa ari-arian, habang ang mga panganib sa inflation ay nangunguna sa mga sentral na bangko upang isaalang-alang ang mga pagtaas ng rate na magpapahirap sa mga mamimili ng bahay na magbayad ng kanilang mga mortgage.
Samantala, ang Covid-19 ay nagdaragdag sa mga headwind sa mga real estate market ng China. Ang Hong Kong ay nakikipaglaban sa isang exodus ng mga residente kasunod ng maling pagsisikap nito na pigilan ang pinakabagong alon, habang ang isang lockdown sa Shanghai ay sumisira ng pag-asa ng mabilis na pagbangon mula sa isang pagbagsak na dulot ng pagsugpo sa labis na utang sa mga developer.
"Mula nang magkaroon ng pandaigdigang krisis sa pananalapi, ang mga pamahalaan sa rehiyon ay naging mas mapagbantay sa pagtaas ng mga presyo ng asset, habang ang pandemya ay nagdulot din ng pagtutok sa pagpapalawak ng mga gaps sa yaman," sabi ni Victoria Garrett, Asia-Pacific head of residential sa Knight Frank. “Bagaman ang paglipat mula sa merkado ng nagbebenta ay maghahayag ng higit pang mga pagkakataon, ang mga mamimili ay malamang na maging mas pumipili at sensitibo sa presyo."
Para sa 2022, ang mga presyo ng tirahan sa buong rehiyon ay inaasahang tataas sa mas banayad at mas napapanatiling rate na 3% hanggang 5%, tantiya ni Garrett. Mas mababa iyon kaysa sa 9.1% na nakuha noong nakaraang taon.
Upang makatiyak, ang demand ay maaaring tumagal sa ilang mga merkado, bahagyang dahil ang isang kakulangan ng stock ng pabahay ay malamang na hindi maibsan sa susunod na 12 buwan, sabi ni Garrett. At sa paunang yugto ng rate-hike cycle, nananatili ang isang window ng pagkakataon para sa mga mamimili na samantalahin ang mga nakakatulong pa rin na rate ng financing, idinagdag niya.
Ang mga mamimili sa ibang lugar ay hindi napigilan. Sa UK, ang mga presyo ng bahay ay tumaas sa pinakamabilis na taunang bilis mula noong 2004 noong Marso, habang ang mga halaga sa 20 lungsod sa US ay tumataas din.
Nasa ibaba ang isang run-down ng mga pinakabagong uso sa pabahay sa mga pangunahing lungsod.
Sydney
Ang mga presyo ng bahay sa pinakamataong lungsod ng Australia ay nagpapakita ng mga palatandaan ng pagkapagod na malapit sa pinakamataas na rekord habang lumalaki ang mga inaasahan na ang sentral na bangko ay magsisimulang magtaas ng mga rate ng interes sa lalong madaling panahon.
Sa ngayon, ang affordability ay tumitimbang sa upper-end ng market na may paglaki ng kita na humahabol nang husto sa mga nadagdag sa presyo: sa pagitan ng Marso 2020 at Disyembre 2021, ang sahod ay tumaas ng 3.3% kumpara sa isang 22.6% na pagtaas sa mga halaga ng tirahan. Ang median na halaga ng bahay sa Sydney ay higit sa 17 beses ang median na suweldo sa bansa.
Bilang karagdagan, ang kabuuang utang ng sambahayan ng Australia bilang bahagi ng disposable na kita ay malapit sa nakakapagod na 200%. Lahat ng iyon ay naging maingat sa mga mamimili sa pinakamalaking merkado ng pabahay sa bansa. Bumaba ng 0.2% ang mga presyo ng bahay sa lungsod ng daungan noong nakaraang buwan bukod pa sa mga pagkalugi noong Pebrero, na pumutol sa sunod-sunod na panalong nagsimula noong Oktubre 2020.
"Marami sa mga ito ay may kinalaman sa pag-uusap sa rate ng interes, at ang Sydney, dahil ito ay isang mahal na merkado, ay napakasensitibo upang pag-usapan ang tungkol sa pagtaas ng rate," sabi ni Nerida Conisbee, punong ekonomista sa real estate firm na si Ray White. Ang humihinang kumpetisyon sa mga auction "ay sumasalamin sa sentimyento na talagang nagbago patungo sa pagpayag ng mga tao na magbayad nang higit sa kung ano ang reserbang presyo."
Hong Kong
Ang mga presyo ng tirahan sa Hong Kong ay nagte-trend pababa mula noong Agosto nang walang mabilis na pagbawi. Ang mga hamon ay mula sa isang bumagsak na ekonomiya at tumataas na mga rate ng interes hanggang sa patuloy na pag-alis ng mga lokal at expatriates na bigo sa mga tensyon sa pulitika at mahigpit na mga hakbang sa pagdistansya sa lipunan.
Ang merkado ng pabahay ng lungsod ay lumitaw na hindi mapigilan noong nakaraang taon, na may mga presyo na sumisira sa rekord noong Agosto. Ang mga halaga ay bumaba mula noon ng 7.3%, ayon sa Centaline Property Agency Ltd. Inaasahan ng UBS Group AG na babagsak ang mga presyo sa taong ito dahil sa paglabas ng populasyon at pagtaas ng rate. Mas pessimistic ang Goldman Sachs Group Inc., na hinuhulaan ang pagbaba ng 20% pagdating ng 2025.
"Ang mga presyo ng bahay ay mananatiling nasa ilalim ng presyon kahit man lang sa malapit na panahon," sabi ni Rosanna Tang, pinuno ng pananaliksik para sa Hong Kong at Greater Bay Area sa Colliers International. "Bilang karagdagan sa Covid-19, ang iba pang mga kawalan ng katiyakan sa merkado kabilang ang geopolitical tension at mga panganib sa rate ng interes ay nagpapaantala din sa paggawa ng desisyon ng mga bumibili ng bahay."
Singgapur
Pagkatapos ng isang banner na taon na nakakita ng pinakamaraming pagtaas ng mga presyo sa loob ng mahigit isang dekada, ang pabahay ng Singapore ay lumalamig sa likod ng mga gilid ng ari-arian at mas mataas na buwis. Bumagal ang paglago sa mga presyo ng mga bagong pribadong bahay sa 0.4% noong nakaraang quarter, habang ang mga benta noong Marso ay bumagsak sa pinakamababa sa loob ng 21 buwan.
Ipinakilala ng mga awtoridad ang mga hakbang sa pagpapalamig noong Disyembre upang matugunan ang kakulangan ng kakayahang magamit kasama ang panganib na maaaring mahirapan ang mga sambahayan na bayaran ang kanilang mga mortgage sa mas mataas na mga rate. Noong Pebrero, inihayag ng gobyerno ang mas mataas na buwis sa ari-arian na naka-target sa mayayamang residente, na maaaring mag-udyok sa ilang mamimili sa segment na iyon na umupo sa gilid.
Gayunpaman, sinabi ng mga analyst na ang mga kurbada ay maaaring isang panandaliang pag-aayos lamang dahil mayroong tunay na pangangailangan sa mga lokal, tulad ng mga nag-a-upgrade sa mga pribadong unit mula sa kanilang mga pampublikong apartment pati na rin ang mga millennial na naghahangad na manirahan nang mag-isa.
Ang pagtaas ng presyo ng mga mamimili ay maaari ring mag-udyok sa mga potensyal na mamimili na pumasok sa merkado nang mas maaga kaysa sa huli at mapanatili ang kapangyarihan sa pagbili, sabi ni Alan Cheong, executive director ng pananaliksik sa Savills Plc. "Ang inflation ay ang opioid na nagtutulak ng demand," sabi niya.
Shanghai
Ang mga presyo ng residential sa Shanghai, isa sa pinakamatatag na merkado ng pabahay sa China, ay muling tumaas noong Disyembre kasunod ng tatlong buwang pagbaba, pagkatapos gumawa ng mga hakbang ang mga opisyal upang arestuhin ang pagbagal na dulot ng krisis sa pagkatubig sa mga developer. Ngayon ang rebound ay nanganganib sa pamamagitan ng malawakang pag-lock ng financial hub.
"Nakita na natin ngayon ang Covid na kumukuha ng mas malakas na paghawak sa Shanghai, na maaaring limitahan ang merkado sa ikalawang quarter bilang isang resulta," sabi ni Roddy Allan, punong opisyal ng pananaliksik para sa Asia Pacific sa Jones Lang LaSalle.
Gayunpaman, mukhang mas maganda ang pangmatagalang pananaw ng lungsod, salamat sa mababang imbentaryo at mga pagbawas sa rate ng interes. Ang paghina ng ekonomiya ay nagtulak sa China sa easing mode, sa isang matinding pagkakaiba sa patakaran sa iba pang mga pangunahing ekonomiya. Ang sentral na bangko noong Enero ay nagbawas ng isang pangunahing rate sa unang pagkakataon sa halos dalawang taon, habang ang mga pangunahing bangko ay nagpababa ng mga rate ng mortgage at pinaikling oras ng pag-apruba ng pautang.
Ang mga benta ng bahay sa Shanghai ay malamang na magpapatatag sa taong ito, na posibleng bumangon sa pagtatapos ng taon, sabi ni Yang Hongxu, isang direktor sa instituto ng pananaliksik ng E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Karamihan sa Basahin mula sa Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html