Mga Limitasyon sa Pautang ng GSE Ngayon ay Higit sa $1 Milyon

Ang Federal Housing Finance Agency (FHFA) inihayag na lang ang naaayon sa mga limitasyon ng pautang ng GSE ay lalampas sa $1 milyon sa unang pagkakataon. Sa simpleng English, ang anunsyong ito ay nangangahulugan na sa 2023 Fannie MaeFNMA
at si Freddie Mac, sa unang pagkakataon, ay makakabili ng mga mortgage sa bahay na lampas sa $1 milyon.

Ang bagong ang mas mataas na limitasyon na $1,089,300 ay ilalapat lamang sa mga merkado na "mataas ang halaga"., ngunit ang mga limitasyon sa pautang sa GSE ay tumataas sa kabuuan. Karamihan sa mga heyograpikong lugar ng United States ay magkakaroon ng mga limitasyon sa pautang na $726,000 sa 2023, mula sa $647,200 noong 2022. (Para sa talaan ang FHA ay may katulad na mataas na limitasyon sa pautang.)

Ang sinumang nag-iisip na "Mukhang napakataas ng mga bilang na ito" ay nasa tamang landas.

Kahit na ang "regular" na limitasyon na $726,000 ay higit sa $455,000, ang (kasalukuyang nakataas) median na presyo ng pagbebenta para sa mga tahanan sa United States. Kaya't ang mga matataas na limitasyong ito ay isa sa mga butas sa kuwentong sinabi ng mga nagpipilit na ang patakaran sa pabahay ng pederal ay tungkol sa pagtulong sa mga mahihirap na makakuha ng mga tahanan, sa halip na i-maximize ang bilang ng mga mortgage na maaaring isulat ng industriya ng pananalapi.

Na nagpapahintulot sa pederal na suporta para sa mga mortgage sa mga bahay bakasyunan, pangalawang bahay, investment property, at cash-out refinancing, pati na rin para sa "first time" na mga mamimili na may dating pag-aari ng mga tahanan at para sa mga kumikita higit sa average na kita, ay ilan lamang sa mga butas na iyon. Pero lumihis ako.

Ang mga limitasyon sa pautang na ito ay dapat na sistematikong nabawasan sa huling dalawang dekada, kasama ang pagtaas g-bayad na maglalagay sa lahat ng heyograpikong lugar sa parehong katayuan. Nangangahulugan ang pagkabigong baguhin ang sistemang iyon na habang tumataas ang mga presyo ng bahay, tumaas ang suporta ng pederal para sa mga mortgage kasama ng mga ito, sa gayo'y nagpapalakas ng karagdagang pagtaas ng presyo.

Napakakaunting opisyal ng gobyerno ang umamin sa problemang ito.

Anuman, ang pagtawid sa milyon-dolyar na threshold ay dapat man lang makatawag ng pansin sa problema sa patakarang ito. Ang Wall Street Journal ay tila umaasa, nag-uulat "Ang mas mataas na mga limitasyon ay malamang na mag-renew ng isang debate tungkol sa kung gaano kalaki ang isang mortgage ay masyadong malaki upang suportahan ng gobyerno." Ngunit talagang walang masyadong debate sa nakalipas na 15-plus na taon.

Sa pinakamaganda, ilang miyembro ng Kongreso mula sa "mataas na halaga" na mga lugar ng bansa - mayroon humigit-kumulang 100 tulad ng mga county sa mahigit isang dosenang estado - mayroon kinilala ang isyu at nanawagan ng mas mataas na g-fees sa halip na mas mababang limitasyon. Mga pahiwatig nito hindi-debate na lumabas sa dating direktor ng FHFA na si Ed DeMarco kamakailan komento sa Wall Street Journal:

Marahil ang limitasyon ng pautang na aktwal na lumampas sa $1 milyon ay makakakuha ng atensyon ng isang tao at hindi bababa sa makapukaw ng isang kinakailangang talakayan sa patakaran tungkol sa footprint ng gobyerno sa mortgage market.

Tama si DeMarco. Ang talakayan is lubhang kailangan. Nakalulungkot, halos walang pag-unlad sa larangang ito sa nakalipas na ilang dekada. Hindi alintana kung aling partidong pampulitika ang may kontrol sa Kongreso o sa White House, patuloy na pinalawak ng mga opisyal ng gobyerno ang pederal na bakas ng paa sa mortgage market.

Halimbawa, pinangungunahan ng gobyerno ang pangalawang merkado ng mortgage mula pa noong krisis sa pananalapi noong 2008, na ang mga GSE ay nasa ilalim pa rin ng conservatorship ng gobyerno. Gayunpaman, kakaunti ang nakakaalala na ang sitwasyon ay hindi gaanong naiiba bago ang krisis. Mula sa 1996 sa 2007, ang taunang bahagi nina Fannie at Freddie sa kabuuang mortgage backed security (MBS) na merkado ay nag-average ng 60 porsyento, halos 10 porsyento lamang na mas mababa kaysa sa post-crisis share.

Bagama't ang ganitong uri ng market share ay tila hindi nakakaabala sa sinuman sa Washington, ang charter ni Fannie itinatakda na ang kanilang pangalawang operasyon sa merkado "Dapat isagawa sa mga tuntuning makatuwirang makakapigil sa labis na paggamit ng mga pasilidad ng korporasyon." Kasama sa charter ni Freddie ang halos magkaparehong wika.

Marahil ang ganitong uri ng isyu ng rule-of-law ay masyadong malabo para alalahanin ng mga halal na opisyal.

Kung gayon, maaari lamang silang umasa sa ilang madaling maiugnay na mga katotohanan sa pananalapi ng pabahay na kasabay ng higit pang paglahok ng pederal. Halimbawa, ang US homeownership rate ay halos eksakto kung saan ito bago ang pinalawak na pag-asa kina Fannie at Freddie; may pagpapahalaga sa presyo ng bahay patuloy na lumalampas sa kita paglago, at ang mga nagbabayad ng buwis ay napilitang mag-shell out daan-daang bilyong dolyar sa mga bailout.

Fannie at Freddie (kasama ang FHA) nakatulong sa gasolina mas maraming utang sa mortgage, na may mas kaunting equity, para sa mga bahay na may mataas na presyo. Ang mga patakarang ito ay naging partikular na nakakapinsala para sa mga pamilyang mababa ang kita, at lahat ang tipikal na Amerikano ay kailangang magpakita para sa umiiral na sistema ng pananalapi ng pabahay ay labis na utang, mataas na gastos sa pabahay, pabagu-bago ng presyo ng bahay, labis na regulasyon, at isang trail ng mga pederal na bailout.

Ang mga patakarang pederal ay nagsikip din sa mga negosyo ng pribadong sektor na maaaring tumulong sa pagbuo ng isang mas napapanatiling sistema, marahil na may mas magkakaibang mga pagpipilian sa pagpapautang at insurance.

Gaya ng itinuturo ko sa homeownership chapter ng Pagpapalakas ng Bagong Amerikanong Manggagawa, isang paparating na aklat na na-edit ng aking kasamahan Scott Lincicome, ang mga patakarang pederal ay nagsapanganib sa kakayahan ng mga manggagawa na bumuo ng kayamanan at mag-ipon ng mga ari-arian, lalo na sa magulong merkado ng paggawa. Ang pangmatagalan, mababang equity na utang ay isang sugal, anuman ang pinagbabatayan ng asset.

Ang perpektong solusyon ay ang ganap na alisin ang pederal na pamahalaan mula sa industriya ng pananalapi ng pabahay. Bagama't napatunayang mahirap sa pulitika ang naturang pagbabago, maaaring ipatupad ng Kongreso ang anumang bilang ng mga incremental na reporma na ipasok lamang ang sistema ng pananalapi ng pabahay sa isang mas mahusay na direksyon.

Ang hindi na pederal na pagsuporta sa $1 milyong dolyar na mga tahanan ay tila isang makatwirang lugar upang magsimula.