Narito kung magkano ang matitipid sa iyo ng isang 40-taong mortgage bawat buwan kumpara sa isang 30-taong utang. At ang pangwakas na gastos.

Nasa ibaba ang isang halimbawa ng kung ano ang maaaring hitsura ng mga pagbabayad sa pautang para sa isang 40-taong fixed-rate na mortgage loan, kumpara sa karaniwang 30-taon at 15-taong mga pautang.

Ipinaliwanag ni Jacob Passy na ang mga talakayan sa mga ahensya ng gobyerno ng 40-taong mortgage loan ay hanggang ngayon ay nakasentro sa mga pagbabago sa pautang para sa mga nahihirapang nanghihiram na dalhin ang kanilang mga pagbabayad sa kasalukuyan. Ngunit ito ay maaaring ituro ang daan sa malawak na pagtanggap at pagkakaroon ng 40-taong mga pautang para sa lahat ng mga bumibili ng bahay.

Basahin: Talaga, isang 40-taong mortgage? Iniisip ng isang opisyal ng Fed na ito ay isang magandang ideya. Ngunit ang iba ay nagsasabi na ito ay isang mapanganib na panukala.

Ang US ay may hindi kapani-paniwalang likidong merkado ng mortgage loan, na pinamumunuan ni Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
at Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
na bumibili ng karamihan ng mga bagong pautang, i-package ang mga ito at nagbebenta ng mga securities na naka-mortgage sa mga namumuhunan. Ang dalawang higanteng mortgage, na parehong kinuha sa ilalim ng conservatorship ng gobyerno noong 2008, ay nagtakda ng mga pamantayan sa underwriting ng credit para sa mga loan na kanilang binibili. Parehong lumahok na ang dalawa sa mga programa upang baguhin ang mga umiiral nang mortgage loan sa 40-taong termino para sa mga nahihirapang nanghihiram, at pareho silang magiging kasangkot kung ang 40-taong pautang ay naging malawak na magagamit para sa mga bumibili ng bahay.

Mga potensyal na pakinabang ng isang 40-taong pautang

Ang malinaw na potensyal na bentahe ng isang 40-taong pautang ay isang mas mababang buwanang pagbabayad. Bago tayo gumawa ng mga paghahambing sa panahon ng pautang, narito ang isang tsart mula sa Federal Reserve Bank of St. Louis, na nagpapakita ng paggalaw ng mga median na presyo ng home-sale sa US mula noong 1970:

Ang pinakahuling pagtatantya ng St. Louis Fed para sa median na presyo ng home-sale ng USUS ay na-publish noong Ene. 26 at $408,100, at ang aming mga halimbawa ay batay sa numerong ito. Ang multidecade chart ay nagpapakita ng maraming pullback para sa market, kabilang ang mahaba at masakit mula sa unang quarter ng 2007 hanggang sa unang quarter ng 2009, ngunit kung hindi man, ang direksyon ng chart ay medyo malinaw, lalo na kapag isinasaalang-alang ang haba ng karamihan sa mortgage. mga pautang.

Ang pag-iwan ng mga espesyal na programa para sa mga umuutang na mababa ang kita, na maaaring may mababang mga kinakailangan sa down-payment, ang aming mga halimbawa ay ipapalagay ang isang 20% ​​na paunang bayad na $81, 620 para sa halaga ng pautang na $326,480.

Ang pambansang median na presyo ay maaaring hindi nalalapat sa isang lugar kung saan mo gustong bumili ng bahay, ngunit dapat itong mailarawan nang mabuti ang mga pagkakaiba ng mga termino ng pautang at upang ipakita kung paano nagbabago ang pagtimbang ng mga pagbabayad sa utang sa prinsipal at interes sa paglipas ng panahon.

Mga rate ng interes at pagbabayad ng amortizing loan

Dahil ang kasalukuyang mortgage financing market sa US ay pinangungunahan ng 30-taon at 15-taong fixed-rate na mortgage loan, ihahambing namin ang pareho sa mga ito sa hypothetical na 40-year loan. Available din ang mga adjustable-rate na mortgage loan. Gayunpaman, ang mga ito ay may iba't ibang paunang takdang panahon.

Isang malaking hakbang: Ang mga rate ng mortgage ay lumampas sa 4.5% — narito ang kailangang malaman ng mga mamimili ng bahay

Nararapat ding isaalang-alang na sa kabila ng kamakailang pagtaas ng mga rate ng interes, ang mga rate ng pautang sa tirahan ay nasa mababang antas pa rin sa kasaysayan.

Narito ang tsart ni Freddie Mac na nagpapakita ng paggalaw ng 30-taong mga rate ng mortgage loan mula noong Abril 1971, na may 15-taong mga pautang na idinagdag noong 1991 at idinagdag ang mga adjustable na rate ng pautang noong 2005:

Ayon sa survey ni Freddie para sa linggong natapos noong Marso 31, 2022, ang average na rate ng interes para sa isang 30-taong pautang ay 4.67% at ang average para sa isang 15-taong pautang ay 3.83%.

Ang mga sumusunod na halimbawa ng pagbabayad ay hindi nagpapakita ng mga bayarin sa pinagmulan o mga puntos, o iba pang mga bayarin para sa iba't ibang mga serbisyo sa panahon ng proseso ng pinagmulan ng pautang. Ang mga pagbabayad ng loan ay hindi rin kasama ang mga buwis sa ari-arian at mga premium ng insurance, na karaniwang itinatapon at kinokolekta ng loan servicer bilang bahagi ng kabuuang buwanang pagbabayad.

Para sa 40-taong pautang, ginagamit namin ang parehong rate ng interes bilang isang 30-taong pautang. Ang isang dahilan para dito ay walang average na available para sa isang 40-taong pagbili ng bahay o refinance market na hindi pa talaga umiiral.

Ang isa pang dahilan ay ang isang 40-taong pautang ay hindi kinakailangang magkaroon ng mas mataas na rate kaysa sa isang 30-taong pautang. (Noong Abril 1, ang ani sa 20-taong US Treasury bond
TMUBMUSD20Y,
2.618%
ay 2.59%, na mas mataas kaysa sa 2.44% na ani sa 30-taong Treasury bond
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Ang pagbabayad ng amortizing loan ay isa na nagbabayad sa pangunahing balanse ng loan sa panahon ng loan. Kaya't ang mga paunang pagbabayad ng pautang ay labis na natitimbang sa interes, at ang mga pagbabayad sa pagtatapos ng pautang ay labis na natimbang sa punong-guro.

Narito ang isang paghahambing ng buwanang pagbabayad ng prinsipal at interes para sa aming hypothetical na 40-taong mortgage loan at 30-taon at 15-taong pautang na $326,480, batay sa 20% na paunang bayad para sa pagbili ng bahay na $408,100, ang pambansang median na presyo ayon sa ang pinakabagong data na makukuha mula sa St. Louis Fed:

Ang lahat ng mga numero ng dolyar ay bilugan.

Ang talahanayan ay may mga paghahambing ng kabuuang interes na binayaran para sa buhay ng bawat pautang. Malinaw na mas mataas ang mga kabuuan ng interes habang humahaba ang mga termino. Ngunit mayroon ding mga paghahambing para sa unang limang taon at unang 10 taon ng mga pagbabayad ng interes para sa bawat pautang, at mga paghahambing ng halaga ng equity na naipon sa unang lima at 10 taon, kabilang ang paunang bayad.

Sa halimbawang ito, ang halaga ng interes na binayaran para sa buhay ng 40-taong pautang ay lalampas sa halaga ng pautang. Malapit na itong doblehin ang presyo ng bahay.

Makikita mo rin na sa 15-taong pautang, bubuo ka ng equity ng halos 70% ng presyo ng pagbili pagkatapos ng 10 taon.

Mga kalamangan at disadvantages

Ang 40-taong pautang ay may pinakamababang buwanang bayad na $1,504. Ngunit ito ay kumakatawan sa "impok" na $183 lamang sa isang buwan mula sa 30-taong pautang. Kung isasaalang-alang ang kabuuang presyo ng bahay sa halimbawang ito, ang pagdaragdag ng isa pang 10 taon sa buhay ng utang ay tila isang matarik na presyo upang babaan ang pagbabayad ng mas mababa sa $200 sa isang buwan.

Madaling sabihin na para sa isang taong bibili ng bahay, ang 40-taong pautang ay hindi mukhang isang magandang deal. Ngunit para sa isang may-ari ng bahay na nahihirapang gawin ang kanilang mga buwanang pagbabayad na inaalok ng 40-taong pagbabago sa pautang, ang mas mababang pagbabayad ay maaaring gumawa ng lahat ng pagkakaiba.

Ang paghahambing ng 30-taon at 15-taong mga numero ay mas sukdulan. Ang buwanang pagbabayad para sa 15-taong pautang ay $700 na mas mataas. Ang ilang mga bumibili ng bahay ay kayang bayaran ang mas mataas na bayad. Ang mga bentahe ng 15-taong pautang ay ang kabuuang interes na binayaran para sa utang ay $103,218, kumpara sa $289, 970 para sa 30-taong pautang. Mukhang mabilis na lumipas ang labinlimang taon, at nakakatuwang pakiramdam na huminto sa pagbabayad.

Maaari mong patakbuhin ang iyong sariling mga paghahambing ng 15-taon at 30-taong mga pautang, pati na rin ang iba pang mga panahon at adjustable-rate na mga pautang gamit ang MarketWatch's calculator ng mortgage.

Ang isang kontra-argumento sa 15-taong pautang ay maaaring magsama ng mga pagkakataong nawala. Ang 30-taong pautang ay may rate ng interes na 4.67%, at maaaring asahan ng isa sa mahabang panahon na makinabang mula sa isang mas mataas na rate ng kita mula sa isang malawak na pamumuhunan sa stock market. Ngunit itinaas nito ang tanong kung ang $700 sa buwanang cash na pinalaya ng 30-taong pautang ay ipupuhunan. Maaaring nakakaakit na gastusin ang perang iyon sa isang mas mahal na sasakyan kaysa sa bibilhin mo.

Ang desisyon sa kung aling bahay ang bibilhin at ang desisyon sa panahon ng pautang ay dapat maging salik sa mga pangangailangan ng isang pamilya, kabilang ang espasyo, pag-iipon at pamumuhunan para sa pagreretiro at edukasyon, at napakaraming gastusin sa bahay.

Dapat na maunawaan ng isang bumibili ng bahay kung paano gumagana ang iba't ibang uri ng pautang.

Paghuhukay ng mas malalim sa amortization

Ang pagtingin sa pagkasira ng amortization ay isa pang paraan ng pagpapakita kung magkano ang binabayaran mo para matustusan ang iyong tahanan. Halimbawa, sa 30-taong loan, ang interes ay bumubuo ng $1,271 ng iyong unang buwanang bayad na $1,687 (muli, ang bilang ay bilugan). Narito ang isang paghahambing ng pangunahing bahagi ng buwanang pagbabayad ng utang para sa tatlong uri ng pautang sa unang buwan at higit pa sa linya:

Magkasama, ipinapakita ng mga talahanayan kung gaano kabilis nababayaran ang balanse ng iyong pautang (o nabuo ang iyong equity) kasama ang mas maiikling panahon ng pautang.

Mga huling pag-iisip at isang babala

Kapag bumibili ng bahay — lalo na ang iyong unang tahanan — lahat ay kailangang nasa mesa. Ang isang pangmatagalang talakayan ay dapat sumaklaw sa lahat ng mga pangunahing layunin at pangangailangan sa pananalapi, kabilang ang pagtitipid sa pagreretiro, edukasyon, mga gastos sa medikal sa hinaharap at maging kung aling mga kotse, trak o SUV ang pinaplano o kailangan mong bilhin. Maaari mo ring tingnang mabuti ang iyong paunang pagtatantya kung gaano karaming espasyo ang kailangan mo. Magkano nito para sa imbakan? Ano ang iniimbak mo? Kung mas kaunti ang iimbak mo, maaaring mas mababa ang babayaran mo.

Karaniwang pinondohan ang mga pagbili ng sasakyan, at para sa maraming mag-asawa ay maaaring magtampok ng mga buwanang pagbabayad na lumalapit sa buwanang pagbabayad ng utang sa bahay. Kaya't ang isang matapang na pagtingin sa salamin ay kinakailangan. Napakaraming iba't ibang pangangailangan na dapat isaalang-alang kapag bibili ng sasakyan, kabilang ang trabaho — maaaring kailangan mo ng mamahaling trak. O baka kailangan mong makitang nagmamaneho ng magandang late-model na kotse para magkaroon ng magandang impression kung nagbebenta ka ng real estate, halimbawa.

Ngunit maaaring maantala ng ilang tao ang pagbili ng bagong sasakyan, na maaaring magpagaan ng presyon kapag gumagawa ng maaaring isang multi-dekadang desisyon sa pagpopondo sa bahay.

Babala ng shock

Ang mga buwis sa ari-arian ay kinakalkula sa iba't ibang paraan, depende sa kung saang estado ka nakatira. Sa ilang mga estado, ang mga buwis ay nakabatay sa presyo ng pagbebenta ng bahay o sa kasalukuyang pagtatantya ng property tax assessor ng halaga ng isang bahay, na may mga taunang pagtaas na posibleng limitado sa mababang porsyento. Ito ay maaaring mangahulugan na ang isang bumibili ng bahay ay magbabayad ng mas mataas na buwis sa ari-arian kaysa sa binabayaran ng nagbebenta.

Sa maagang bahagi ng proseso ng iyong desisyon sa pagbili ng bahay, siguraduhing gumawa ng sarili mong pagtatantya kung ano ang magiging mga buwis sa iyong ari-arian, sa halip na umasa sa pagtatantya ng tagapagpahiram o pamagat ng kumpanya, na maaaring batay sa mga buwis sa ari-arian noong nakaraang taon. Maaari kang makipag-ugnayan sa appraiser ng ari-arian ng county para sa tulong sa pagtatantiyang ito.

Ang isa pang salik na dapat isaalang-alang ay ang insurance ng may-ari ng bahay, kabilang ang dagdag na saklaw na maaaring kailanganin kung ikaw ay nasa isang baha o nasa isang lugar na madaling kapitan ng iba pang mga panganib, tulad ng mga bagyo. Kung ikaw ay lilipat sa timog mula sa isang estado sa Northeast o Midwest, halimbawa, maaari kang makatagpo ng ibang-iba — at mas mahal — na merkado ng seguro kaysa sa dati mong kinakaharap.