Sinasabi ng mga homebuilder na ang mas matarik na pagbagsak ay darating habang ang mga mamimili ay umatras

Ang dating mainit na merkado ng pabahay ay lumalamig sa isang nakababahala na rate, at ang ilang mga homebuilder ay nagsasabi na ito ay lalala lamang pagdating ng bagong taon habang ang mga bagong order ay natuyo.

Ang mabilis na pagtaas ng mga rate ng mortgage ay naging dahilan upang ang mga minsang nabaliw na bumibili ng bahay ay nababahala tungkol sa kanilang potensyal na pamumuhunan at sa kalusugan ng pangkalahatang ekonomiya.

"Nariyan ang bangin na nangyayari sa Enero," sabi ni Gene Myers, CEO ng Thrive Homebuilders sa lugar ng Denver, na isa sa mga pinakamainit na merkado sa mga taon na humahantong sa at sa pamamagitan ng pandemya.

Ang mga homebuilder ng US ay isang pangunahing benepisyaryo ng ekonomiya ng Covid. Magtala ng mababang mga rate ng interes, na sinamahan ng tumataas na demand mula sa mga mamimili na naghahanap ng mas maraming lugar na tirahan, na nagdulot ng pagtakbo sa pabahay na hindi tulad ng karamihan ay nakita na dati. Ang mga presyo ng bahay ay tumaas nang higit sa 40% sa loob lamang ng dalawang taon, at hindi naabot ng mga homebuilder ang mga order nang mabilis. Binagalan pa nila ang benta para lang makasabay. Tapos na ang lahat ng iyon.

Ang mga pagsisimula ng pabahay para sa mga single-family home ay bumaba ng halos 19% taon-taon noong Setyembre, ayon sa US Census. Ang mga permit sa gusali, na isang tagapagpahiwatig ng konstruksyon sa hinaharap, ay bumaba ng 17%. PultegroupIniulat ng , isa sa pinakamalaking homebuilder sa bansa, ang rate ng pagkansela nito ay tumalon mula 15% sa ikalawang quarter ng taong ito hanggang 24% sa ikatlo.

Ang mga pampublikong homebuilder na nag-ulat ng mga kita sa ngayon ay nagpakita ng nakakagulat na malakas na mga resulta, ngunit iyon ay dahil ang karamihan sa mga ito ay batay sa isang backlog ng mga bahay na sumailalim sa kontrata noong nakaraang tagsibol. Iyon ay bago tumawid ang mga rate ng mortgage sa 6% at pagkatapos ay 7%.

Ngayon naghahanda ang mga tagabuo para sa susunod na darating. Sinabi ni Myers na ang balanse ng kanyang kumpanya ay hindi kapani-paniwalang malakas sa ngayon, salamat sa isang backlog ng mga bahay na ibinebenta sa mataas na presyo, ngunit hinulaan niya na ang merkado ay magiging "pangit" sa simula ng susunod na taon.  

"Ito ay talagang isang mahirap na landing para sa pabahay," sabi niya. "Anumang pag-asa ng isang malambot na landing ay talagang sumingaw noong nakaraang tagsibol, nang maging malinaw na ang aming mga customer na nakasanayan na sa gayong mababang halaga ng mortgage ay mag-strike."

Nasa paligid si Myers noong huling pag-crash ng pabahay, na dulot ng isang maling mortgage market kung saan halos kahit sino, kwalipikado man o hindi, ay maaaring makakuha ng home loan. Nagdulot ito ng napakalaking pagtakbo sa pabahay, na halos nakabatay sa speculative na pagbili at pagbebenta ng mga mamumuhunan. Ang mga pagsisimula ng single-family housing ay bumagsak ng nakamamanghang 80% mula Enero 2006 hanggang Marso 2009, ngunit sinabi ni Myers na ito ay mas mabagal kumpara sa nangyayari ngayon.

"Sa palagay ko nakikita natin ang pinaka biglang pagbabago sa merkado sa aking karera, at matagal na ako," sabi niya. "Hindi ko pa nakita ang mga benta na nag-off, na para sa amin ay nangyari noong Mayo."

Halos anim na buwan na ang nakalilipas, ang mga pagsisimula ng pabahay para sa solong pamilya ay tumaas pa rin ng 10% taon-taon. Iyon ay bago talaga nagsimulang tumalon nang mabilis ang mga rate ng mortgage. Ang paglipat mula sa 10% taunang pakinabang sa konstruksyon hanggang sa 19% na pagbaba sa takdang panahon na iyon ay isang mabilis na pagbabago sa kasaysayan.

Habang bumababa ang mga benta ng mga bagong gawang bahay, mas mataas pa rin ang mga presyo kumpara noong nakaraang taon. Karamihan sa mga iyon ay may kinalaman sa patuloy na pagtaas ng mga presyo para sa paggawa at mga materyales. Ang bahagi ng lakas ng presyo ay maaaring nagpapahiwatig lamang kung aling mga bahay ang ibinebenta, lalo na ang mga mas mahal. Ngunit iyon ay maaaring magbago din sa lalong madaling panahon.

Sheryl Palmer, CEO ng homebuilder na nakabase sa Arizona Taylor Morrison, na nag-ulat lamang ng malakas na kita para sa ikatlong quarter nito, sinabi na ang mga entry-level na mamimili ay malinaw na nahihirapan. Pero inamin din niya na hindi na bumabaha sa pinto ang mga high end buyers.

"Kapag tinitingnan namin ang aming paglipat-up at ang aming mga mamimili sa pamumuhay sa resort ay talagang kayang-kaya pa rin nilang bilhin, ngunit emosyonal, kailangan mong magkaroon ng kumpiyansa," sabi ni Palmer sa CNBC na “Mad Money" sa Biyernes. “Kahit na sa mga rate ngayon, pareho ang aming FHA at conventional buyer ay may malaking espasyo, ngunit ang kayang bayaran ito ay hindi nangangahulugan na mayroon silang kumpiyansa, dahil sa lahat ng nangyayari sa ekonomiya ngayon."

Sinabi ni Palmer sa mga analyst sa tawag sa mga kita ng kumpanya na ang mga bagong order ay "mahigpit" na bumaba noong Setyembre, at na ang paghina ay naramdaman sa isang malawak na hanay ng mga punto ng presyo, heograpiya at mga grupo ng consumer. Bilang resulta, binabawi ni Taylor Morrison ang pamumuhunan sa lupa, pinababa ang bilis ng pagsisimula ng bagong konstruksiyon at nag-aalok ng mga mamimili ng karagdagang insentibo.

Ang mga benta ng mga bagong itinayong bahay ay bumaba sa ibaba ng mga antas ng pre-pandemic noong Setyembre, at ang mga pagkansela ay doble na ngayon kung ano sila noong nakaraang taon, ayon sa National Association of Home Builders.

"Ito ang magiging unang taon mula noong 2011 upang makita ang pagbaba para sa mga pagsisimula ng solong pamilya," sabi ni NAHB Chief Economist Robert Dietz sa isang release. “Habang ang ilang mga analyst ay nagmungkahi na ang merkado ng pabahay ngayon ay mas 'balanse,' ang katotohanan ay ang antas ng pagmamay-ari ng bahay ay bababa sa mga quarters sa hinaharap habang ang mas mataas na mga rate ng interes at patuloy na mataas na mga gastos sa pagtatayo ay patuloy na nagpapapresyo sa isang malaking bilang ng mga prospective na mamimili. ”

Ang supply ng mga bagong itinayong bahay ay nananatiling mataas, hindi katulad sa umiiral na home market, kung saan kakaunti pa rin ang mga listahan. Iniulat ng NAHB na ang isang-kapat ng mga builder ay nagbabawas na ngayon ng mga presyo.

At iyon ang malaking hindi alam. Ang mga presyo ay lumalamig para sa parehong mga bago at umiiral na mga bahay, ngunit ang mga analyst ay nahahati sa kung sila ay talagang magpapakita ng taon-sa-taon na mga pagtanggi, at kung gaano kalawak ang mga pagtanggi na iyon. Sinabi ni Myers na narinig niya ang usapan tungkol sa pagbaba ng 20% ​​sa mga presyo para sa bagong konstruksiyon.

"At ito ay talagang malupit, ngunit noong kami ay nagbabalik-tanaw, dahil ang aming mga gastos sa pagtatayo ay tumaas nang napakabilis, kailangan lang naming mag-dial pabalik nang kaunti sa isang taon upang maging 20% ​​na mas mababa kaysa sa ngayon," sabi ni Myers. "Kaya pag-isipan, mabuti, babalik lang tayo sa 2020 ay hindi halos kasing baliw ng 20% ​​na pagwawasto ng presyo. Ngunit sa palagay ko ito ay talagang kailangang mangyari kung babalik tayo sa bilis."