Pinangunahan ng Hongkong Land CEO ang Century-Old Property Firm sa Pinakamalalaking Pusta Sa Mainland China

Ang krisis sa ari-arian ng mainland ay hindi naging hadlang kay Robert Wong. Ang hepe ng 133-taong-gulang na negosyo ay nagsabi na ngayon ang oras upang maging matapang.

Apanahon kung kailan kakaunti ang nangahas na mamuhunan sa merkado ng pag-aari ng China, Lupang Hongkong Nagdodoble down ang CEO na si Robert Wong. Sa nakalipas na dalawang taon, ginawa ng developer ang pinakamalaking pangako sa pamumuhunan sa 133-taong kasaysayan nito upang gawing bagong financial hub ang harap ng ilog sa timog ng sentro ng lungsod ng Shanghai, habang nagdadagdag din ng mga proyektong residensyal sa mga piling lungsod ng China.

Noong Pebrero 2020, nang mahawakan ng Covid-19 ang China at kumalat sa buong mundo, nakuha ng kumpanya ang isang 231,300-square-meter site sa Shanghai sa halagang $4.4 bilyon, na ngayon ay umuunlad sa kabuuang halaga na $8.4 bilyon bilang bahagi ng isang joint venture. Nang sumunod na taon, kahit na nagsimulang magpakita ng problema sa pananalapi ang ilang nangungunang Chinese developer, bumili ang Hongkong Land ng walong bagong residential site para magtayo ng karamihan sa mga mid-to high-end na bahay, na pinalaki ang mainland portfolio nito sa 35 na proyekto sa pitong lungsod noong Disyembre 2021.

"Ang isa ay hindi dapat ipagpaliban ng panandaliang pagbabagu-bago," sabi ni Wong, 61, sa isang eksklusibong panayam sa punong-tanggapan ng kumpanya sa Hong Kong noong huling bahagi ng Hunyo. "Kapag dumating ang mga pagkakataon, dapat tayong maging matapang at kunin ang mga ito." Bagama't maraming katapat sa ari-arian ang naghinto ng mga plano sa pamumuhunan kasunod ng pagsugpo ng Beijing sa labis na pangungutang na humantong sa krisis sa utang, halos dinoble ni Wong ang mga pamumuhunan ng Hongkong Land sa buong Asya sa average na $3.3 bilyon sa nakalipas na dalawang taon mula sa antas ng pre-pandemic na $1.8 bilyon, kabilang ang pagpapalakas ng core portfolio ng kumpanya sa Hong Kong at pagpapalawak ng Southeast Asian footprint nito.

Ang koronang hiyas ng Asian conglomerate Jardine Matheson, Nalampasan ng Hongkong Land ang maraming hamon sa mahabang kasaysayan nito. Mula sa pagligtas sa pananakop ng mga Hapon sa Hong Kong noong WWII hanggang sa krisis sa pananalapi sa Asya noong 1997 at higit pa, tumulong ang kumpanya na hubugin ang sikat na skyline ng lungsod at ginawang Central ang isa sa mga pinakaprestihiyosong distrito ng negosyo sa mundo.

Ang kumpanyang nakalista sa Singapore ay madalas na nakakahanap ng mga silver lining sa madilim na panahon ng ekonomiya. Ang Exchange Square nito, na naglalaman ng Hong Kong Stock Exchange gayundin ang mga pandaigdigang bangko at law firm, ay binuksan sa panahon ng pagbagsak ng stock market ng Hong Kong noong 1980s. Pagkatapos ng krisis sa pananalapi noong 1997, sinamantala ng Hongkong Land ang mga mababang presyo upang makuha ang mga site sa Timog-silangang Asya, na nagpapahintulot dito na maging isang pangunahing developer ng rehiyon. Gayunpaman, sa matagal na pagbagsak ng merkado ng pag-aari ng mainland China at isang alon ng mga default ng mga nangungunang lokal na developer kabilang ang China Evergrande Group at Sunac China Holdings, kasama ng tumataas na mga bakante sa Hong Kong sa gitna ng mahihirap na paghihigpit sa Covid-19, ang Hongkong Land ay muling nahaharap sa kaguluhan.

Si Wong—na sumali sa kumpanya noong 1985 pagkatapos magtapos mula sa Hong Kong Polytechnic University bilang isang surveyor at tumaas sa mga ranggo upang maging CEO anim na taon na ang nakararaan—ay nakakuha ng reputasyon para sa pagkuha ng mga pagkakataon at pananatili sa kurso sa gitna ng isang krisis. Sa pagpasok ng milenyo, sa pagitan ng krisis sa pananalapi sa Asya at ng pagsiklab ng SARS noong 2003, sinimulan niyang muling itayo mula sa simula ang negosyo ng residential property ng Hongkong Land, na inalis nito noong 1980s.

Ang kanyang unang proyekto, isang muling pagpapaunlad ng isang tumatandang apartment complex sa Hong Kong na tinatawag na Lai Sing Court, ay nagkaroon ng mabagsik na simula. Matapos gumugol si Wong ng higit sa dalawa at kalahating taon na hikayatin ang hindi bababa sa 90% ng mga may-ari ng bahay na sumang-ayon sa isang kolektibong pagbebenta at mapagtagumpayan ang mga pagtutol ng mga awtoridad na iluwag ang paghihigpit sa taas nito, sinira ng SARS ang merkado ng ari-arian ng Hong Kong. Naalala ni Charles Ng, isa sa mga may-ari ng bahay ng Lai Sing Court, na pinarangalan pa rin ni Wong ang kanyang mga pangako—kahit na maaari niyang subukang muling makipag-ayos—at ipagpatuloy ang muling pagpapaunlad sa kabila ng pagbagsak ng ekonomiya noong panahong iyon na ginagawang hindi matipid ang proyekto. Ang Hongkong Land sa kalaunan ay nakakuha ng tubo na humigit-kumulang $300 milyon mula sa complex, na pinalitan ng pangalan na Serenade.

Si Wong ay muling nagtitiwala na ang mga pamumuhunan ng Hongkong Land sa mainland China at mga hakbang upang mapahusay ang apela ng portfolio nito sa Hong Kong sa gitna ng kasalukuyang kawalan ng katiyakan sa merkado ay aani ng mga dibidendo. Ang mga kita at pagganap ng stock ng kumpanya ay sumasalamin sa kanyang optimismo. Sa unang kalahati ng 2022, ang kita ay tumaas ng 0.9% mula sa isang taon bago ito naging $894 milyon sa kabila ng 69% na pagbaba sa mga kontratang benta sa mainland sa $419 milyon, at ito ay lumipat sa netong kita na $292 milyon mula sa isang $865 milyon na netong pagkawala sa nakalipas na taon, sinabi ng Hongkong Land sa pinakahuling ulat ng mga kita nito.

Ang pinagbabatayan na kita, ang sukat nito ng kita mula sa mga kasalukuyang negosyo, ay tumaas ng 8% hanggang $425 milyon, ngunit inaasahan ng kumpanya na ito ay "makabuluhang bumaba" para sa buong taon kasunod ng mga pagkaantala sa konstruksyon na nauugnay sa pandemya. Ang stock ng developer ay tumaas nang humigit-kumulang 15% sa nakalipas na 12 buwan noong Agosto 25, kumpara sa mga pagbaba ng humigit-kumulang 26% at 30% sa mga karibal na Henderson Land at New World Development, ayon sa pagkakabanggit, at higit sa 21% na pagbaba sa benchmark na Hang Seng Index.

Naniniwala si Wong na ang joint venture ng Shanghai—kung saan ang kumpanya ay may hawak na 43% stake, at kung saan kabilang ang isang mamumuhunan na nakabase sa mainland at isang sasakyang espesyal na layunin na hawak ng pamahalaan—ay nagtataglay ng mga katangian upang maging isang tagumpay. Ang proyekto ay maghahatid ng kabuuang lawak ng sahig na 1.1 milyong metro kuwadrado, katumbas ng humigit-kumulang 110 bloke ng lungsod ng Manhattan, sa tabi ng ilog ng West Bund. Mag-aalok ito ng 650,000 square meters ng grade A offices, 230,000 square meters ng luxury retail space, 1,700 high-end na tirahan at serviced apartment, dalawang five-star hotel, exhibition at conference center, at 1.4-kilometrong waterfront na may mga berdeng espasyo, ayon sa mga presentasyon ng kumpanya at Wong.

"Kung hindi namin nakuha ang site na iyon, malamang na nahati ito sa mga parsela at naibenta sa iba't ibang tao. Ang pagkakataon ay mawawala nang tuluyan, gaano man kalaki ang maaaring mabayaran sa hinaharap,” sabi ni Wong. "Sa pagbabalik-tanaw ngayon, ito ay ganap na tamang desisyon." Ang taya ng Hongkong Land ay nagpapakita ng mga maagang senyales ng pagbabayad sa ilang kumpanya at retail brand na isinasama ang proyekto sa kanilang mga plano sa paggastos para sa susunod na tatlo hanggang limang taon, dagdag ni Wong. Inaasahan ng analyst ng S&P Global Ratings na si Oscar Chung na magsisimulang mag-ambag ang proyekto sa cash flow ng Hongkong Land sa 2022 at 2023, sa pagsisimula ng pre-sales ng residential na bahagi. "Habang ang pandemya ay nananatiling isang kawalan ng katiyakan para sa malapit na termino, sa tingin namin ang proyekto ng West Bund ay mahusay na matatagpuan sa Shanghai," sabi ni Chung.

Ang ekonomiya ng Shanghai ay lumiit ng halos 14% sa ikalawang quarter at ang retail sales ay bumagsak ng 21% taon-taon, ayon sa data ng gobyerno, dahil ang zero-tolerance na diskarte ng China sa Covid-19 ay pinilit ang commercial hub sa isang lockdown mula sa huling bahagi ng Marso hanggang katapusan ng Mayo. Ang nangungunang katawan sa paggawa ng patakaran ng China noong huling bahagi ng Hulyo ay muling pinagtibay ang pangako nito sa pagtigil sa mga paglaganap sa hinaharap sa pamamagitan ng mass testing at mga paghihigpit sa paggalaw, sa kabila ng pagtatala ng bansa sa pinakamahina nitong paglago ng ekonomiya sa loob ng mahigit dalawang taon.

Samantala, ang krisis sa ari-arian ng mainland ay lumalim sa mga bigong bumibili ng bahay ng hindi bababa sa 328 na natigil na mga proyekto sa pabahay sa 100 lungsod na nagbabantang mag-withhold ng mga pagbabayad ng mortgage, ayon sa data sa software development platform na GitHub noong Agosto 25. Karamihan sa mga proyekto ay nabibilang sa mga developer ng Chinese na puno ng utang. , kabilang ang bilyonaryo Hui Ka Yan's Evergrande at kay Sun Hongbin Sunac, na nahirapang kumpletuhin ang mga pre-sold na apartment sa gitna ng mga lockdown at problema sa liquidity. Inihula ng S&P na sa isang pinakamasamang sitwasyon, ang mga bangko ng China ay maaaring harapin ang $350 bilyon sa pagkalugi sa mortgage.

Sinabi ni Wong na ang kanyang diskarte sa pagtutok lamang sa pitong lungsod ng Tsina—kabilang ang Chongqing, Shanghai at Nanjing—at ang pagtatayo ng mga de-kalidad na tahanan, ay nag-iwas sa Hongkong Land mula sa gulo. "Ang dynamics ng merkado ay nagbabago sa China. Noong nakaraan, kailangan mo lang magkaroon ng lakas ng loob na kumilos dahil pagkatapos nito, ang mabilis na urbanisasyon ay magliligtas pa rin sa iyo," sabi niya. "Habang bumagal ang urbanisasyon, kailangan mong gawin ito nang tama dahil ang mga tao ngayon ay naghahanap ng flight sa kalidad."

Habang pinalaki ng proyekto ng Shanghai ang utang ng developer sa mga nakaraang taon, nananatiling medyo mababa ang leverage. Ang netong utang ng Hongkong Land ay umabot sa $6.1 bilyon noong Hunyo 30, mas mataas mula sa $5.1 bilyon sa pagtatapos ng 2021 at $4.6 bilyon sa pagtatapos ng 2020 dahil dinagdagan nito ang mga paghiram para makabili ng lupa, at ang cash ay bumaba dahil sa mas mababang residential pre-sales at share mga buyback. Kahit na ang net gearing ay umakyat sa 18% mula sa 15% sa pagtatapos ng nakaraang taon, ito ay isang maliit na bahagi ng 177% para sa Evergrande na tinantya ng JPMorgan. Parehong pinananatili ng Moody's at S&P ang mga rating ng kredito ng Hongkong Land na A3 at A, ayon sa pagkakabanggit.

Asya Footprint

Ang Hongkong Land ay nagmamay-ari ng higit sa 850,000 metro kuwadrado ng mga komersyal na ari-arian at may humigit-kumulang 11 milyong metro kuwadrado ng mapapaunlad na lugar noong 2021.