Nais ng Federal Reserve na dahan-dahan at tahimik na alisin ang sarili mula sa merkado ng pabahay ng US. Baka wishful thinking lang yan.
Para sa pananaw sa impluwensya ng Fed sa merkado ng pabahay mula noong inilunsad nito ang programang pang-emerhensiyang pagbili ng bono dalawang taon na ang nakararaan, isaalang-alang ang puntong ito ni Richard Farr, punong estratehikong pamilihan sa Merion Capital Group. Mga 762,000 bagong bahay ang naibenta sa average na presyo na $453,700 noong 2021, ibig sabihin, ang Fed—na tumitingin lamang sa $40 bilyong-isang-buwan nitong mga pagbili ng securities na naka-sangla—ay bumili ng katumbas ng buong bagong-bahay na merkado noong nakaraang taon, at dagdag na 36%.
Paano pinangangasiwaan ng sentral na bangko ang pabahay—na nasusunog sa pamamagitan ng pandemya na pagtulak ng mga tao sa mga suburb at labis-labis na kapos sa imbentaryo habang pinabagsak ng interbensyon ng Fed ang mga rate ng mortgage—ay tutukuyin kung ang Fed ay maaaring makatotohanan at sapat na palamig ang inflation nang hindi ibinabagsak ang ekonomiya ng US sa recession at mga merkado sa mas malalim na pagwawasto.
Ang multo ng mas mataas na mga rate ng interes ay nakakataas na ng mga rate ng mortgage. Ngunit ang isang dakot ng quarter-point hike mula sa zero ay malamang na hindi sapat para sa sapat na cool na pabahay, na kumakatawan sa humigit-kumulang 40% ng index ng presyo ng consumer.
Una, mayroong katotohanan na ang Fed ay nagmamay-ari ng halos isang-katlo ng Treasury at mga merkado ng mortgage, at ang mga pangmatagalang rate ay hindi talaga tataas-kahit na sinimulan nitong alisin ang rate ng fed-funds-hanggang sa paliitin nito ang sarili nitong footprint. Pangalawa, ang mga tailwind, kabilang ang isang masikip na labor market at paborableng mga demograpiko sa pagbili ng bahay kasama ng mababang record na imbentaryo ng mga kasalukuyang bahay na ibinebenta at mababa ang record na mga rate ng bakante para sa mga nangungupahan, ay naglalarawan ng patuloy na lakas ng pabahay-market sa kabila ng pagtaas ng mga rate, sabi ni Torsten Sløk, punong ekonomista sa Apollo Global Management.
Pagkatapos ay mayroong halaga ng pera ng mamumuhunan na humahabol sa mga tahanan ng solong pamilya. "Ang mga bundok at bundok ng kapital ay itinaas upang mamuhunan sa pabahay ng US, at tatlo o apat na pagtaas ng rate ay hindi titigil doon," sabi ni Rick Palacios, direktor ng pananaliksik sa John Burns Real Estate Consulting. Oo naman, babagal ang pagpapahalaga sa presyo ng bahay mula sa napakainit na bilis ng 2021. Ngunit sinabi ni Palacios na walang mga palatandaan sa batayan ng pagpapagaan ng mga isyu sa supply-chain o paghina ng demand; nakikita pa rin niya ang 9% na paglago ng presyo ng bahay sa taong ito—higit sa doble sa bilis na sinasabi ni Sløk na sustainable. Ang mga renta, na nahuhuli sa mga presyo ng bahay nang humigit-kumulang isang taon, ay dapat tumaas ng 5% sa buong bansa sa 2022, kung saan maraming mga merkado ang nakakakita ng dalawang beses sa rate na iyon, sabi ni Palacios.
Ang lahat ng ito ay nagmumungkahi na ang balanse ng Fed ay magiging mas makabuluhang tool sa patakaran, kahit na isang mas kumplikado, hindi lampasan ng liwanag, at hindi mahulaan na aparato na mas gugustuhin ng mga sentral na bangkero na laruin. Nang magsalita si Fed Chairman Jerome Powell pagkatapos ng pinakahuling pulong ng patakaran, nag-iwan siya sa mga mamumuhunan ng mas maraming tanong kaysa sa mga sagot kung paano gagana ang quantitative tightening, o ang pagbabalik ng pandemic-driven na quantitative easing.
Pag-sign up sa Newsletter
Magasin ngayong Linggo
Ang lingguhang email na ito ay nag-aalok ng isang buong listahan ng mga kwento at iba pang mga tampok sa magazine ngayong linggo. Sabado ng umaga ET.
Mayroong "elemento ng kawalan ng katiyakan sa paligid ng balanse," sabi ni Powell, na dumoble mula noong simula ng pandemya at kumakatawan sa 40% ng gross domestic product ng US. "Sa tingin ko mayroon tayong mas mahusay na pakiramdam, sa totoo lang, kung paano nakakaapekto ang pagtaas ng rate sa mga kondisyon sa pananalapi at, samakatuwid, mga kondisyon sa ekonomiya. Ang sheet ng balanse ay medyo bago pa rin para sa mga merkado at para sa amin, kaya hindi kami sigurado tungkol doon, "sabi ni Powell. "Titingnan namin na tumatakbo iyon sa background."
Ang problema sa pagsubok na hayaang lumiit ang balanse sa background ay hindi ito mangyayari. Kung susubukan ng Fed na bawasan ang portfolio nito sa paraang gusto nito, sa pamamagitan ng pagpayag sa mga bono na gumulong habang sila ay nag-mature at pagsasaayos ng halaga ng mga nalikom na muling na-invest, sinabi ni Sløk na aabutin ng humigit-kumulang limang taon upang ganap na malinis ang MBS. Ang lohika: ang mga prepayment sa mortgage—kadalasang ginagawa sa pamamagitan ng refinancing—ay kapansin-pansing mabagal habang tumataas ang mga rate. Kung ang normalisasyon ng balanse ay kumakatawan sa tunay na paghihigpit sa oras na ito, at kung ang landas ng mas malawak na ekonomiya ay nakasalalay sa paglamig ng merkado ng pabahay, mayroon ba tayong limang taon?
Dito nagiging isang lehitimong alalahanin ang sobrang agresibong QT—o kahit na tahasang pagbebenta ng asset—at isang katulad na hindi kaakit-akit na opsyon. Sinabi ni Joseph Wang, na dating senior trader sa open markets desk ng Fed, na mahirap ayusin ang quantitative tightening at walang nakakaalam kung paano ito gagana. Ngunit alam natin ang isang bagay. Sinabi ni Wang na kung nais ng Fed na pabilisin ang isang napakabagal na paglabas mula sa mortgage market, kakailanganin nitong magbenta ng mga asset.
Ang Ekonomiya: Higit pang Dapat-Basahin
Sinasabi ng mga analyst na magkakaroon ng mga mamimili, tulad ng mga bangko, ngunit hindi ganoon kadali at maaaring marahas ang paglipat. Mayroong napakaraming mga securities na naka-mortgage-backed sa balanse ng Fed, at mayroong katotohanan na ang QT ay sinadya upang maubos ang pagkatubig, ibig sabihin na ang mga magiging mamimili ay magkakaroon ng mas kaunting pera at sa gayon ay kumakatawan sa lumiliit na demand tulad ng pagtaas ng supply.
Habang nagpapatuloy ang pabahay, ganoon din ang ekonomiya. Ang sektor ay bumubuo ng halos ikalimang bahagi ng GDP, at mas maraming tao ang nagmamay-ari ng kanilang mga tahanan kaysa may malaking pagkakalantad sa stock market, na ginagawang malalim na konektado sa real estate ang tinatawag na wealth effect. Dapat subukan ng Fed na pamahalaan ang sikolohiya sa merkado ng pabahay, sabi ni Sløk, idinagdag na ang pag-inhinyero ng isang malambot na landing para sa ekonomiya ay nagsisimula sa paggawa nito para sa pabahay.
Ito ay isang mataas na gawain, at isa na tila medyo Frankensteinian. Ang sentral na bangko ay napigilan ang pagbagsak na maaaring mas malala pa kaysa sa mabilis na pag-urong at pagwawasto na nakita natin noong 2020. Ngunit walang kalalabasan, at malalaman ng mga mamumuhunan kung gaano kalaki ang hindi alam ng Fed tungkol sa kung ano ang mayroon ito. nilikha.
Sumulat sa Lisa Beilfuss sa [protektado ng email]
