Sa loob ng dalawang taon sa panahon ng pandemya ng covid-19, ang mga nagbebenta ng bahay sa Quakers Hill, isang suburb sa pinakamalayong abot ng malawak na kanluran ng Sydney, ay umani ng kayamanan. Humigit-kumulang 60 o 70 manonood ang maglilibot sa bawat bahay para ibenta, ang paggunita ni Josh Tesolin ng Ray White, isang ahente ng ari-arian. Ang mga mamimili ay nakipagsiksikan sa mga auction, na nagbi-bid nang higit sa mga posibilidad. "Hihilingin namin, sabihin nating, $1m at ibenta sa $1.4m," sabi ni Mr Tesolin. "Ang merkado noon ay baliw-isang ibang-iba na larawan sa ngayon." Sa taong ito ang mga presyo sa kapitbahayan ay bumagsak ng 20%, tantiya niya. Hinihila ng mga may-ari ang kanilang mga tahanan, dahil hindi nila ito maibebenta sa halagang gusto nila. Ang merkado ay gumming up.
Bumaba ang mga presyo ng bahay sa Australia sa loob ng limang sunod na buwan, na naglalagay sa Quakers Hill sa unahan ng isang pandaigdigang trend. Habang ang mga sentral na bangko ay nakikipaglaban sa inflation, pinapataas nila ang mga rate ng interes sa pinakamabilis na bilis sa loob ng hindi bababa sa apat na dekada—na ngayon ay isinasalin sa housing-market carnage. Bumababa ang mga presyo sa siyam sa 18 bansang sinusubaybayan ng Oxford Economics, isang consultancy, at pinakamabilis na bumababa sa mga pinaka-overheated na merkado. Sa Canada at Sweden sila ay bumagsak ng higit sa 8% mula noong Pebrero; sa New Zealand sila ay bumagsak ng higit sa 12% mula noong kanilang peak noong nakaraang taon. Nagsimula na ring bumaba ang mga presyo sa America at Britain. Maraming iba pang mga bansa ang patungo sa parehong direksyon.
Bumaba din ang mga transaksyon. Ang mga benta ng bahay sa Amerika ay bumaba ng ikalimang bahagi noong Agosto, kumpara sa nakaraang taon, ayon sa National Association of Realtors, isang lobby group. Sa New Zealand, ang quarterly sales ay nasa pinakamahina mula noong 2010 sa tatlong buwan hanggang Hunyo. Ang mga presyo ng pagbabahagi ng malalaking tagabuo ng British, tulad ng Barratt at Taylor Wimpey, ay nahati sa taong ito. Ang kina dr Horton at Lennar, ang pinakamalaking sa America, ay bumaba ng higit sa 30%.
Kinakatawan nito ang pagtatapos ng isang mahabang pag-usbong—isa na kung saan maraming mga may-ari ng bahay ang pinabayaan. Ang rock-bottom mortgage rates at limitadong supply ay nagdulot ng tuluy-tuloy na pagtaas ng mga presyo ng mayayamang bahay sa mundo sa dekada pagkatapos ng pandaigdigang krisis sa pananalapi noong 2007-09. Ang mga presyo sa America, halimbawa, ay tumaas ng halos 60% mula sa kanilang labangan noong 2012 hanggang sa katapusan ng 2019. Pagkatapos ay dumating ang pandemya, kung saan ang mga presyo ay tunay na tumaas. Sa America, Canada at Netherlands, tumaas sila ng higit sa 30% mula noong 2020. Ang mga Lockdown at ang paglipat sa malayong trabaho ay tumaas ang pangangailangan para sa mga ari-arian sa suburban na may mga hardin o opisina. Ang mga pamahalaan, na nag-aalala tungkol sa isang crunch ng pabahay habang kumalat ang covid, pansamantalang pinaluwag o inalis ang mga regulasyon sa mortgage, na ginagawang mas madali ang pagbili. Ang pagtitipid ng pandemya ay nakatulong sa mga unang beses na mamimili na makaipon ng malalaking deposito.
Ngunit ang pagtaas ng rate ng interes ay ibinalik na ngayon ang mga rate ng mortgage sa mga antas na hindi nakita sa loob ng mga dekada. Isang taon na ang nakalipas ang 30-taong fixed-rate na mortgage sa America ay mas mababa sa 3%. Ngayon ay medyo nahihiya lang ito ng 7%. Sa New Zealand, ang mga rate ng mortgage ay lumampas sa 7% sa unang pagkakataon sa loob ng walong taon; sa Britain, ang average na limang taong fixed-rate na loan ay lumampas na ngayon sa 6% sa unang pagkakataon sa isang dosena. Ito ay magpapahirap sa buhay para sa mga prospective na mamimili, at magpapataas ng pagkakataon ng pagkabalisa sa mga kasalukuyang may-ari ng bahay. Ito ay isang pagbabago na malamang na magdala ng hindi komportableng pampulitika at panlipunang mga kahihinatnan para sa maraming mga darating na taon.
Tatlong salik ang tutukuyin kung saan ang sakit ay pinakatalamak, at sa gayon ay kung saan ang mga kahihinatnan na ito ay pinaka-malamang. Ang una ay kamakailang paglago ng presyo. Ang mga pamilihan ng pabahay kung saan tumaas ang mga presyo mula noong pandemya ay lalong mahina sa paglamig ng demand. Bagama't maraming mayayamang bansa ang bumagal sa taunang mga rate ng paglago sa isang digit sa simula ng taong ito, ang America at Canada ay nagpapanatili ng double-digit na pagtaas, na pinalakas ng malaking pangangailangan para sa mga pabahay sa mga bayan sa kabundukan at mga sunbelt na estado na umaakit ng mga mahusay na takong na mga taga-California at New Yorkers, kasama ang mga lungsod tulad ng Toronto.
Ang mga antas ng paghiram ay ang pangalawang kadahilanan. Ang mas mataas na utang ng sambahayan ay bilang bahagi ng kita, mas mahina ang mga may-ari sa mas mataas na mga pagbabayad sa mortgage at mga default. Ang mga sentral na bangkero ay makakahanap ng aliw sa katotohanan na ang utang ng sambahayan na may kaugnayan sa kita ay mas mababa kaysa noong bisperas ng pandaigdigang krisis sa pananalapi sa mga bansa kabilang ang America, Britain at Spain. Ngunit ang ilang mga bansa ay nahaharap sa isang bundok ng utang. Ginagawa nitong sensitibo ang mga ito sa kahit maliit na pagtaas sa mga rate ng mortgage. Ang mga sambahayan sa Australia, Canada at Sweden, na nagawang makatakas sa buong bigat ng krisis sa pananalapi, ay dumami ng mga nakakagulat na paghiram sa mga nakaraang taon, na nag-udyok ng mga babala mula sa mga tagapagbantay sa pananalapi. Gaya ng sinabi ni Stefan Ingves, gobernador ng sentral na bangko ng Sweden: “Para itong nakaupo sa tuktok ng isang bulkan.”
Ang ikatlong salik ay ang bilis kung saan dumaan ang mas mataas na mga rate ng interes sa mga may-ari ng bahay. Ang pinakamalaking panganib ay ang mga nanghihiram sa mga floating-rate na mortgage, na nagbabago-bago sa mga pagbabago sa mga rate ng patakaran. Nahaharap sila sa agarang pagbawas sa kanilang disposable income. Sa Canada ang variable-rate mortgage ay nagkakahalaga ng higit sa kalahati ng lahat ng mga pautang. Sa Australia at Sweden, halos dalawang-katlo ang mga ito.
Sa ibang mga bansa, mas karaniwan ang fixed-term na paghiram, na nangangahulugan na ang pagtaas ng rate ay dumaan nang may malaking lag. Ang karamihan sa mga mortgage sa America ay nasa ganoong mga termino. Ang mga mortgage na ito ay mas sikat din kaysa dati sa buong Europa. Ngunit hindi lahat ng fixed-term loan ay magkatulad. Sa Amerika ang karamihan sa kanila ay naayos sa loob ng dalawa o tatlong dekada. Sa ibang mga bansa, kahit na ang mga umuutang na may fixed-rate ay haharapin ang tumataas na mga gastos sa mortgage sa lalong madaling panahon. Sa New Zealand, ang fixed-rate na mga mortgage ang bumubuo sa karamihan ng mga kasalukuyang pautang, ngunit higit sa 70% ay may maturity na wala pang dalawang taon. Gayon din ang halos kalahati ng mga kinuha sa Britain noong nakaraang taon.
Pagsama-samahin ito, at ang lahat ng mga sangkap para sa isang malalim na pagbagsak ng pabahay ay nasa lugar. Gayunpaman, sa pagkakataong ito, malamang na hindi ito pangunahan ng Amerika, kundi ng Canada, Netherlands, Australia, New Zealand at Norway (tingnan ang talahanayan). Sa Australia at Canada, ang mga presyo ay maaaring bumagsak ng hanggang 14% mula sa kanilang pinakamataas, mas kaunti kaysa sa inaasahan sa America o Britain, ayon sa mga pagtataya mula sa isang bilang ng mga kumpanya ng ari-arian. Inaasahan ng mga ekonomista sa Royal Bank of Canada na ang dami ng benta ng bansa ay bababa ng higit sa 40% sa 2022-23—higit sa 38% na pagbaba noong 2008-09.
Mga limitasyon ng sakit
Sa loob ng bawat bansa, mas magdurusa ang ilang tao kaysa sa iba. Ang kalidad ng kredito ng karaniwang nanghihiram ay bumuti sa mga nakalipas na taon, dahil ang mas mahigpit na mga regulasyong ipinakilala kasunod ng pandaigdigang krisis sa pananalapi ay naging mas mahirap para sa mga peligrosong nanghihiram na kumuha ng mga sangla. Ngunit ang nakakalason na kumbinasyon ng isang rate shock at isang pagtaas sa mga gastos sa pamumuhay ay maglalagay sa mga may-ari ng bahay sa ilalim ng matinding strain.
Sa Australia, halimbawa, tatlong-ikalima ng pautang sa pabahay ay nasa variable na termino. Ayon sa pinakahuling ulat ng financial-stability ng central bank, na inilathala noong ika-7 ng Oktubre, makikita ng kalahati ng mga borrower na ito ang kanilang ekstrang cash, o ang natitira pagkatapos ng mortgage at mahahalagang gastusin sa pamumuhay, ay bababa ng hindi bababa sa ikalimang bahagi kung tumaas ang mga rate ng interes alinsunod sa merkado mga inaasahan—at makikita ng 15% na magiging negatibo ang panukalang ito. Sa Britain, halos 2m na sambahayan, o isang-kapat ng mga may mga mortgage, ay maaaring makakita ng mas mataas na mga pagbabayad na sumisipsip ng karagdagang 10% ng kanilang kita ng sambahayan sa unang bahagi ng 2025. Sa Netherlands, ang bahagi ng mga may-ari ng bahay na nagbabayad ng higit sa isang-kapat ng kanilang kita para sa kanilang mortgage ay tataas mula 12% hanggang 26% kung ang mga rate ng interes ay tataas ng tatlong porsyentong puntos.
Ang mga unang beses na mamimili at kamakailang nanghihiram ay lalong mahina. Marami ang nag-inat ng kanilang pananalapi upang makabili ng bahay, na nag-iiwan ng mas kaunting ekstrang pera upang masakop ang tumalon sa mga gastos sa mortgage. Sa America, ang mga unang beses na mamimili ay binibilang para sa isa sa tatlong benta noong nakaraang taon. Marami ang may kakaunting ipon. Humigit-kumulang kalahati ng mga mamimili sa Australia na kumuha ng mga pautang sa pagitan ng simula ng 2021 at Agosto 2022 ay may mas mababa sa tatlong buwang halaga ng mga pagbabayad sa mortgage na inilaan para sa tag-ulan. Ang mga millennial na sa wakas ay nakabili ng property ay nasa isang hindi magandang sorpresa.
Ang mga unang beses na mamimili ay nagkaroon din ng mas kaunting oras upang makaipon ng equity. Tinatantya ng Oxford Economics na ang pagbaba ng 15% sa mga presyo ng bahay sa Amerika sa loob ng isang taon ay magkansela ng dalawang-katlo ng equity sa pabahay na kanilang naipon mula noong simula ng pandemya. Sa kabaligtaran, mas secure ang mga matatandang may-ari. Mahigit sa kalahati ng mga Amerikanong may-ari ng bahay na may edad na 65 o higit pa ang lumipat bago ang pagliko ng milenyo. Nag-iiwan ito sa mga bagong may-ari sa mas malaking panganib na maitulak sa negatibong equity, na nagpapahirap sa paglipat ng bahay o remortgage. Sa Britain, ang pagbagsak ng 20% sa mga presyo ng bahay ay mag-iiwan ng hanggang 5% ng mga mortgage sa negatibong equity, ayon kay Neal Hudson ng Residential Analysts, isang consultancy. Halos isa sa sampung may hawak ng mortgage sa London ang maaapektuhan.
Ang mabuting balita ay ang mga bangko ay dapat na makayanan ang pagbagsak. Noong 2007-09 ang pagtaas ng hindi nabayarang utang ay nagtulak sa ilang mga Amerikano sa bingit. Ang mga bangko sa Britain ngayon ay humahawak ng halos apat na beses na mas maraming kapital upang masakop ang mga pagkalugi, ayon sa Capital Economics, isa pang consultancy. Ang pinakahuling stress test ng Bank of England ay nagmumungkahi na ang mga nagpapahiram sa bansa ay makakatanggap ng 33% na pagbagsak sa mga presyo ng bahay at isang pagtaas sa rate ng kawalan ng trabaho mula 3.5% hanggang 12%. Sa America ang mga bangko ay umatras mula sa mortgage market, na ang mga hindi bangko ay nagbibigay na ngayon ng higit sa kalahati ng bagong mortgage lending. Kaya ang mga panganib ay hindi na puro sa sistematikong mahahalagang nagpapahiram.
Gayunpaman, ang pagpiga sa pabahay ay magkakaroon ng malalim na kahihinatnan. "Ang ikot ng pabahay AY ang siklo ng negosyo", isinulat ni Edward Leamer ng Unibersidad ng California, Los Angeles, sa isang papel na inilathala noong 2007. Nabanggit nito na ang paghina ng pabahay ay nauna sa walo sa nakalipas na sampung recession sa Amerika. Pagkatapos ng krisis sa pananalapi, sinundan ni Mr Leamer ang isang papel na pinamagatang "Ang pabahay talaga ang siklo ng negosyo", kung sakaling nabigo ang mga mambabasa na makuha ang mensahe. Ang ugnayan sa pagitan ng dalawang cycle ay lumitaw dahil ang pabahay ay nagbibigay ng “wealth effects” sa mga may-ari. Kapag tumaas ang presyo ng bahay, maganda ang pakiramdam ng mga tao sa kanilang sitwasyon sa pananalapi, kaya humiram at gumastos ng higit pa. Kapag nahulog sila, hinihigpitan ng mga tao ang kanilang sinturon. Sa 2019 na pananaliksik ng Bank of England ay natagpuan na ang isang 10% na pagtaas sa mga presyo ng bahay ay nagpapataas ng pagkonsumo ng 0.35–0.5%.
Ang isa pang mahalagang channel sa pagitan ng merkado ng pabahay at ang natitirang bahagi ng ekonomiya ay pamumuhunan. Ang paggasta ng kapital na nauugnay sa pabahay, lalo na ang pagtatayo ng bahay, ay maaaring maging lubhang pabagu-bago—at kadalasan ay ang pagkakaiba sa pagitan ng lumalago o lumiliit na ekonomiya. Sa katunayan, ang bumabagsak na pamumuhunan sa tirahan ay naging dahilan ng ikatlong bahagi ng pagbagsak ng GDP ng America noong 2007-09. Ang pananaliksik sa Britain ay nakahanap ng mga katulad na resulta. Hinahabol ng mga tagabuo ng bahay ang mga boom at scarper sa masamang balita sa ekonomiya. Habang dumarami ang mga alalahanin sa panahong ito, bumaba ng 20% ang mga pagsisimula ng pribadong pabahay sa Amerika mula noong Abril. Sa pagkakataong ito, ang mga pilit na nanghihiram, na kulang sa pera dahil sa inflation at mabigat na singil sa enerhiya, ay gagastos din sa iba pang mga produkto at serbisyo habang sinusubukan nilang matugunan ang kanilang mas mataas na mga pagbabayad sa mortgage.
Ang ilang mga tao ay nakakakita ng isang baligtad sa isang pag-crash ng pabahay. Umaasa sila na ang mas mababang presyo ay magbibigay-daan sa mga kabataan na makabili ng kanilang mga unang bahay. Ang mga pag-asa na ito ay halos tiyak na mawawasak. Sa mga pagwawasto sa pabahay, at kung minsan sa mga taon pagkatapos, ang mga rate ng pagmamay-ari ng bahay ay may posibilidad na bumaba, sa halip na tumaas. Sa Britain, halimbawa, humigit-kumulang 65% ng mga tao ang nagmamay-ari ng kanilang sariling tahanan, pababa mula sa 70% sa simula ng pandaigdigang krisis sa pananalapi. Sa Ireland, na nakaranas ng matinding pag-crash noong huling bahagi ng 2000s, ang rate ng pagmamay-ari ng bahay ay higit pa sa sampung porsyentong puntos sa ibaba ng pinakamataas nito. Ang mga kalagayang pang-ekonomiya na nagiging sanhi ng pagbaba ng mga presyo ng bahay ay sabay na nagbabawal sa mga pagkakataon ng mga magiging may-ari ng bahay. Tumataas ang kawalan ng trabaho at bumababa ang sahod. Kung tumalon ang mga rate ng interes, ang mga tao ay maaaring humiram ng mas kaunti at ang mga nagpapahiram ng mortgage ay malamang na maging mas baliw tungkol sa pagpapahiram. Sa Canada, ang tumaas na mga gastusin sa paghiram ay "lalaglag" ang anumang matitipid mula sa mas mababang presyo ng pagbili, hinuhulaan ni Tsur Somerville ng University of British Columbia.
Ang tirahan ay pampulitika
Ang pinakamalaking epekto ng pagbaba ng pabahay ay maaaring sa pulitika. Sa mga bansa kung saan ang pagmamay-ari ng bahay ay nakikita bilang isang seremonya ng pagpasa, ang mas mababang mga presyo nang walang anumang pagtaas sa affordability ay magpapahid ng asin sa mga namamagang sugat. “Nahuhulog sa ano? Bumagsak sa walang katotohanang kababalaghan na mga presyo sa halip na hindi maisip?" tanong ni Robin Black, isang community worker at bike mechanic sa Montreal. “Basically I've accepted that dream is over. Na-miss ko ang bintana." Ilang millennials ang nag-scrip para makapag-deposito; ngayon ay kailangan nilang magpumiglas upang makagawa ng mas mataas na mga pagbabayad sa mortgage. Nakatago ang banta ng pagbawi. Ang pagkawala ng iyong bahay ay isang posibilidad sa paraang hindi noon.
Sa loob ng maraming taon, mas naaaliw ang mas matatag na mga may-ari ng bahay sa pag-iisip na, kahit na ang tunay na paglaki ng sahod ay kakila-kilabot, kahit papaano ay tumataas ang presyo ng kanilang bahay. Tapos na ang mga araw na iyon. Kahit na ang mga baby-boomer, ang mga mahusay na nagwagi mula sa isang dekada ng paglago ng presyo, ngayon ay nahaharap sa pag-asang mabuhay mula sa isang mas maliit na pugad-itlog sa pagreretiro, dahil ang pagbabawas ng laki ay nagiging hindi gaanong kumikita. Nangangahulugan ang lahat ng ito na ang pagtaas ng mga rate ng interes ay magkakaroon ng mga hindi mahuhulaan na pampulitika na repurcussions, dahil natuklasan ng mga taong minsang nakinabang sa status quo kung ano ang pakiramdam ng mawala.
Huwag magtaka, kung gayon, kung ang mga gumagawa ng patakaran ay maglulunsad ng napakalaking mga operasyon sa pagliligtas. Nag-alok na ang gobyerno ng Hungary ng proteksyon sa mga mamamayan nito mula sa pagtaas ng mga rate ng interes sa mortgage. Sa pagsusuri nito sa pabahay ng New Zealand, nag-aalala ang imf na "maaaring kailanganin ang suporta sa patakaran upang maiwasan ang mga epekto sa ikalawang round at isang malinaw na pagbagsak". Sa Spain, ang mga bangko ay iniulat na isinasaalang-alang ang paglilimita sa mga pagtaas ng pagbabayad sa mga variable-rate na mortgage. Si Martin Lewis, isang British financial pundit na may higit na impluwensya kaysa sa pinagsama-samang lahat ng pahayagan sa bansa, ay nagsimulang mangampanya para sa suporta ng estado para sa mga may hawak ng mortgage. Habang bumababa ang mga presyo ng bahay, lalago lamang ang mga naturang pangangailangan.
Para sa higit pang ekspertong pagsusuri sa pinakamalalaking kwento sa ekonomiya, pananalapi at mga merkado, mag-sign up sa Talks Pera, ang aming lingguhang subscriber-only newsletter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Lahat ng karapatan ay nakalaan.
Mula sa The Economist, na inilathala sa ilalim ng lisensya. Ang orihinal na nilalaman ay matatagpuan sa https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html