Ang mga Presyo ng Pabahay ay Bumababa — Oo, Ang Bahay ay Isang Magandang Pamumuhunan

Pagkatapos ng matagal na pagtaas sa mga presyo ng pabahay, ang mga signal ay tumuturo na ngayon sa isang cooling-off period. Sa halip na ang mga bumibili ng bahay ay nasasabik tungkol sa posibilidad na ito, marami ang nagtataka kung ang pagbili ng bahay sa panahon ng recession ay isang matalinong pamumuhunan pa rin.

Bagama't may ilang mga pagbubukod, ang pagmamay-ari ng bahay ay isa pa ring matalinong hakbang sa pananalapi para sa karamihan ng mga tao. Ito ay totoo lalo na kung plano mong pagmamay-ari ang ari-arian nang hindi bababa sa limang taon. Narito ang pinakamahalagang dahilan kung bakit dapat mo pa ring gawing priyoridad ang pagbili ng bahay.

Ang Pagmamay-ari ng Iyong Tahanan ay Isang Magandang Bakod Laban sa Inflation

Sa kasaysayan, ang pagpapahalaga sa real estate ay nalampasan ang rate ng inflation. Ayon kay Robert Shiller, isang propesor sa ekonomiya sa Yale University, ang annualized return sa asset class na ito mula 1928-2021 ay 4.2%. Ikumpara ito sa annualized inflation rate sa parehong panahon na ito na 3.08%.

May mga taon, kabilang ang 2022, kung saan ang inflation ay lumalampas sa pagpapahalaga sa real estate. Ngunit kapag titingnan mo ang mga trend sa mas mahabang timeframe, malamang na mas mataas ang kita na kikitain mo mula sa real estate.

Ang isa pang paraan upang tingnan ang pamumuhunan na ito ay sa mga tuntunin ng iyong mortgage rate. Kung bumili ka ng bahay at kumuha ng 30-taon, fixed-rate na mortgage para sa 5.25%, babayaran mo ang parehong rate para sa buong 30 taon. Sa inaasahang mananatiling mataas ang mga rate ng interes para sa maikling panahon, lalabas ka nang maaga dahil ang interes na iyong binabayaran ay mas mababa kaysa sa rate ng inflation.

Kapag bumaba ang inflation rate, babagsak din ang interest rate kasama nito. Sa oras na ito, maaari mong piliing mag-refinance sa mas mababang rate ng interes, at makatipid pa rin ng pera.

Kung pipiliin mong magrenta sa halip, ang renta na babayaran mo ay maaaring magbago kapag tapos na ang iyong lease. Para sa karamihan ng mga nangungupahan, ang lease ay sumasaklaw lamang sa isang 12-buwang panahon. Ayon sa Redfin, ang year-over-year na pagtaas ng upa ay kasalukuyang 15% at naging matatag sa mga kabataan sa loob ng ilang buwan na ngayon.

Sa pamamagitan ng pag-upa sa halip na bumili, nanganganib kang magbayad ng higit pa para sa pabahay bawat taon sa halip na panatilihing matatag ang iyong pagbabayad kung bibili ka ng bahay.

Ang Pagmamay-ari ng Iyong Tahanan ay Nagbubuo ng Equity

Ang isang mahalagang bagay na dapat tandaan kapag nagbabayad ka ng buwanang mortgage ay ang isang bahagi ng iyong bayarin ang nagbabayad sa prinsipal ng utang. Sa madaling salita, nagtatayo ka ng katarungan. Kapag nagbenta ka ng bahay, maibabalik mo ang perang ito.

Ang pag-upa, sa kabilang banda, ay hindi nagtatayo ng equity. Bawat buwan kapag nagbabayad ka ng iyong upa, wala kang maipapakita dito maliban sa isang bubong sa iyong ulo. Kung kukuha ka ng $200,000 na mortgage sa loob ng 30 taon sa 6% at nagbebenta pagkatapos ng sampung taon, nakaipon ka ng higit pang $32,000 sa equity.

Mayroong Mga Benepisyo sa Buwis sa Pagmamay-ari ng Bahay

Ang pangunahing benepisyo ng pagmamay-ari ng bahay ay ang mga tax break. Ang dalawang pinakamahalaga ay ang pagbabawas ng interes sa mortgage at ang exemption sa capital gains. Sa pagbabawas ng interes sa mortgage, maaari mong isulat ang interes na binabayaran mo dahil nauugnay ito sa iyong tax bracket.

Halimbawa, kung ikaw ay nasa 25% tax bracket, napagtanto mo ang isang pagtitipid sa buwis sa 25% ng interes na iyong binayaran. Kaya kung nagbayad ka ng $10,000 sa mortgage interest para sa taon, maaari mong isulat ang $2,500 sa iyong mga buwis kung mag-itemize ka.

Sa exemption sa capital gains, maaaring maging kwalipikado ang mga single filer na hindi isama ang hanggang $250,000 ng kita mula sa pagbebenta ng pangunahing tirahan mula sa kanilang nabubuwisang kita. Kung maghain ka ng pinagsamang pagbabalik sa iyong asawa, maaari mong ibukod ang hanggang $500,000. Ito ay isang napakalaking tax break, at ito ay isang paraan na ang mga tao ay bumuo ng kayamanan gamit ang real estate.

Kung nangungupahan ka, walang bawas sa buwis para i-claim mo. Walang mga tax break sa lahat.

Pangmatagalang Pagpapahalaga

Bilang karagdagan sa pagbuo ng equity sa iyong tahanan, nakakakuha ka rin ng pagpapahalaga sa presyo. Gaya ng nasabi kanina, ang average na taunang pagtaas sa mga halaga ng real estate ay humigit-kumulang 4%. Gamit ang panuntunan ng 72, maaari mong asahan na doble ang halaga ng iyong bahay sa loob ng 18 taon. Kung gumawa ka ng paunang bayad na $50,000 at nag-loan ng $200,000 sa loob ng 30 taon sa 6%, pagkatapos ng 18 taon, nakaipon ka ng $77,123 sa equity. Ang kabuuang halaga ng iyong $250,000 na bahay kapag binili ay tumaas ang halaga sa $500,000. Mayroon ka na ngayong balanse sa pamumuhunan na $377,123 ($50,000 na paunang bayad + $77,123 na halaga ng mga pangunahing pagbabayad + $250,000 na pagpapahalaga) kung ikaw ay magbebenta.

Sa kasaysayan, tumataas ang presyo ng pabahay; nagkaroon lamang ng ilang mga pagbubukod, pangunahin sa 2008 at 2019. Samakatuwid, malaki ang posibilidad na matanto mo ang tumaas na halaga sa iyong tahanan.

Ang tanging pagpapahalaga na nararanasan mo bilang isang umuupa ay ang taunang pagtaas sa iyong buwanang upa. Walang pangmatagalang pagpapahalaga na tatangkilikin mo dahil hindi ka nagtatayo ng anumang equity.

Bakit Ang Oras na Ito ay Hindi Tulad ng Huling Oras

Ayon sa Consumer Affairs, 63% ng mga tao ay umaasa para sa isang pag-crash ng pabahay upang makakaya nilang bumili ng bahay. Sa kasamaang palad, walang mga palatandaan na nagpapahiwatig na ito ay nangyayari. Karamihan sa mga eksperto ay sumasang-ayon na ang isang pag-crash tulad ng isa noong 2008 ay wala sa talahanayan.

Mayroong ilang mga dahilan para dito. Una, ang mamimili ay may mas malakas na balanse ngayon kaysa noong 2008. Gayundin, marami sa mga sangla na na-underwrit noong 2008 ay mababa ang kalidad, at hindi maraming mga tseke at balanse ang inilagay upang maiwasan ang mga hindi kwalipikadong nanghihiram na kumuha ng mga subprime na mortgage. Ngayon, ang industriya ay ibang-iba, at may higit pang mga paghihigpit sa kung sino ang kwalipikado para sa isang mortgage.

Sa wakas, ang isang pag-crash ay nangyayari lamang kapag mayroong mas maraming nagbebenta kaysa sa mga mamimili. Kapag kakaunti ang bumibili, kailangang ibaba ng mga nagbebenta ang presyo para ma-engganyo ang isang tao na bumili. Ngunit kung ang 63% ng mga tao ay naghihintay sa sideline, ang isang buong-scale na pag-crash ay hindi malamang. Isang malaking grupo ng mga tao ang handang bumili, kaya ang anumang pagbaba sa pagtatanong ng mga presyo ay magreresulta sa isang baha ng mga mamimili, na talagang magpapatatag ng mga presyo.

Lagi bang Nakakatakot Bumili ng Bahay?

Ang pagbili ng bahay ay palaging isang nakakatakot na panukala. Ito ay isang pangunahing pamumuhunan sa pananalapi habang nagsa-sign up ka para sa isang buwanang pagbabayad para sa susunod na 30 taon. Ito ang dahilan kung bakit nakikita mong bumababa ang mga presyo ng bahay sa panahon ng pagbagsak ng ekonomiya. Kung ang isang tao ay hindi sigurado na magkakaroon sila ng trabaho bukas, malamang na hindi sila mangako sa pagbili ng bahay.

Kung i-rewind mo ang orasan sa 1950s at makitang mas mababa ang mga presyo ng pabahay, dapat mong tandaan na noon, isang asawa lang ang kumikita sa karamihan ng mga kaso. Gayundin, naging mahirap na bumili ng bahay dahil sa mataas na pamantayan sa pagpapautang. Ito ay hindi hanggang sa pagtatatag ng Federal Housing Authority (FHA) at ang Veterans Administration (VA) na mga programa sa pautang sa bahay na naging mas madaling bumili ng bahay.

Gayunpaman, napakalaking gawain na bumili ng bahay. Ito ay mas totoo noong 1970s nang tumagal ang stagflation at ang mga rate ng interes ay tumaas sa halos 20%.

Mabilis na umabante sa 2008, at ang gobyerno ay kailangang humakbang muli upang akitin ang mga tao na bumili ng mga bahay na may credit sa First Time Buyer na $8,000.

Anuman ang panahon na iyong tingnan, palaging may mga dahilan kung bakit kinakabahan ang mga tao sa pagbili ng bahay (bilang karagdagan sa natural na takot na gumawa ng buwanang pagbabayad nang hanggang 30 taon).

Paano kung May-ari Ka Na ng Bahay?

Dahil ang real estate ay isang mahusay na pangmatagalang pamumuhunan, ano pa ang maaari mong gawin kung nagmamay-ari ka na ng bahay? Para sa panimula, maaari mong isaalang-alang ang pagbili ng isang investment property. Hindi mo lang sinasamantala ang pangmatagalang pagpapahalaga, ngunit habang inuupahan mo ang ari-arian, binabayaran ng iyong nangungupahan ang iyong buwanang mortgage, na nagpapalakas sa iyong pagbabalik.

Mauunawaan, hindi lahat ay interesado sa pisikal na pagmamay-ari ng isang paupahang ari-arian — o ang gawaing kaakibat nito. Ang isang alternatibo ay ang pamumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng pagbili ng mga stock sa mga kumpanyang nauugnay sa merkado ng pabahay. Nag-aalok ang Q.ai Mga Kit sa Pamumuhunan na may mga REIT at iba pang mga posisyon sa real estate na nakapaloob.

Maaaring isaalang-alang ng ilang tao na magbayad ng dagdag sa kanilang prinsipal ng mortgage. Gayunpaman, kung ang iyong rate ng interes ay mas mababa sa 4%, ang pamumuhunan ng pera sa halip na bayaran ang iyong mortgage ay mas matalino. Ito ay dahil maaari kang makakuha ng mas mataas na kita sa iyong pera.

Ang average na taunang pagbabalik ng stock market ay 8%. Kung mamuhunan ka ng $6,000 sa isang taon sa loob ng 10 taon, magkakaroon ka ng $93,872. Kung magbabayad ka ng dagdag na $6,000 taun-taon sa iyong 4% na mortgage, sa 10 taon ay makakatipid ka sana ng $69,655 na interes. Dahil ang iyong mga stock ay kikita ng $24,217 na higit pa kaysa sa iyong ipon sa interes, mas mabuting i-invest mo ang iyong pera sa merkado.

Sino ang Hindi Dapat Bumili ng Bahay?

Mayroong ilang mga kaso kung saan mas makatwirang magrenta kaysa bumili. Ang lahat ng ito ay bumalik sa timing. Kung nagsisimula ka pa lang sa iyong karera at hindi sigurado kung saan mo gustong manirahan, hindi makatuwirang mag-commit sa isang tahanan.

Bukod pa rito, kung kumuha ka lang ng trabaho sa isang bagong lungsod, mas matalinong magrenta sa panandaliang panahon habang iniisip mo kung saan mo gustong manirahan sa paglipas ng panahon. Sa pagtatapos ng araw, kung hindi mo nakikita ang iyong sarili na nagmamay-ari ng bahay nang hindi bababa sa limang taon bago ka magbenta, mas mabuting magrenta ka at hindi bumili. Ito ay dahil sa panganib na hindi tumaas ang mga presyo ng pabahay sa maikling panahon at lahat ng mga gastos sa pagsasara na babayaran mo kapag bumili ka ng bahay. Ang iyong equity, appreciation, at tax breaks ay tumatagal ng oras upang makuha mo ang unang umbok ng mga gastos sa pagsasara upang matanto ang mga benepisyo ng pagbili.

Konklusyon

Sa pangkalahatan, magandang pamumuhunan pa rin ang pabahay — kahit na bumabagal ang benta ng pabahay. Bagama't may panganib ng pag-flatte o pagbagsak ng mga presyo sa maikling panahon, huwag asahan ang matinding pagbaba tulad noong 2008. At kung ang pamumuhunan sa stock market ay anumang gabay, alam mo na ang oras sa merkado ay higit na mahalaga kaysa sa pagtiyempo ng merkado. Sa madaling salita, ito ay mas mahusay na mamuhunan sa real estate market — kahit na sa panahon ng downturns — kaysa subukang pumili at piliin ang pinakamahusay na oras upang bumili o magbenta.

Walang nakakaalam kung kailan mangyayari ang ibaba o kung kailan magsisimulang tumaas muli ang mga presyo. Kung ayaw mong makaligtaan ang aksyon, mas mabuting pumasok ka kaysa maghintay.