Paano Iwasan ang Capital Gains Tax sa Real Estate

Halos dumoble ang mga presyo ng bahay sa nakalipas na 10 taon – at maaaring mangahulugan iyon na may utang kang ilang mabigat na buwis kung ibinebenta mo ang iyong bahay. Pagkatapos bumaba ng humigit-kumulang $259,000 noong 2011, ang average na presyo ng pagbebenta ng isang bahay ay patuloy na umakyat sa higit sa $453,000 sa oras ng pagsulat. Tulad ng maraming mga uso, ang pandemya ay maaaring pinabilis ito ngunit ang mga presyo ng pabahay ay tumataas nang maraming taon. Ito ay dumating bilang magandang balita para sa mga may-ari ng bahay na gustong magbenta. Naninindigan silang kumita ng totoong pera.

Sa kasamaang palad, kasama ng totoong pera ang tunay na buwis. Kung nagbebenta ka ng real estate para sa isang tubo, ikaw ay may utang na buwis sa capital gains sa pera. Sa kasamaang palad, hindi tulad ng mga buwis na hawak mula sa mga sahod, hindi kinukuha ng IRS ang pera na iyon sa harap. Kailangan mong kalkulahin ito at kunin ang isang tseke. May mga paraan para mabawasan ang sakit na iyon. Kung gusto mo ng tulong na mabawasan ang iyong bayarin sa buwis mula sa isang pagbebenta ng bahay, isaalang-alang ang pakikipagtulungan sa isang tagapayo sa pananalapi.

Ano ang Mga Buwis sa Capital Gains sa Real Estate?

Ang buwis sa capital gains ay ipinapataw sa anumang mga tubo na kikitain mo mula sa pagbebenta ng isang pamumuhunan. Nalalapat ito sa karamihan ng pera na kinikita mo sa pamamagitan ng pagbili at pagbebenta ng mga asset tulad ng mga stock, mga bono at kahit na real estate (tulad ng iyong bahay). Sa kaso ng real estate, kakalkulahin mo ang iyong mga nabubuwisang kita bilang:

Presyo kung saan ibinenta mo ang ari-arian – Presyong binayaran mo para bilhin ang ari-arian = Mga kita na nabubuwisan

Kaya, halimbawa, sabihin na binili mo ang iyong bahay sa halagang $260,000 sampung taon na ang nakararaan. Ibinebenta mo ito ngayon sa halagang $450,000. Magkakaroon ka ng mga buwis sa capital gains sa $190,000 (ang pagkakaiba sa pagitan ng iyong presyo ng pagbili at ng iyong presyo ng pagbebenta).

Ang mga pangmatagalang kita sa kapital — ibig sabihin, ang mga kita sa mga asset na hawak nang hindi bababa sa isang taon – ay karaniwang binubuwisan sa mas mababang rate kaysa sa kinita na kita (pera na nakukuha mo mula sa pagtatrabaho). Sa 2021, para sa mga single/married filer ang capital gains tax rate ay itinakda sa:

• 0 Porsiyento – $0-$40,400 Single/$0-$80,800 Kasal

• 15 Porsiyento – $40,401-$445,850 Single/$80,801-$501,600 Kasal

• 20 porsiyento – $445,851+ Single/$501,601 May-asawa

Patuloy ang kuwento

Noong 2022, ang mga saklaw ay ang mga sumusunod:

• 0 Porsiyento – $0-$41,675 Single/$0-$83,350 Kasal

• 15 Porsiyento – $41,676-$459,750 Single/$83,351-$517,200 Kasal

• 20 porsyento - $459,751+ Single/$517,201 Kasal

Kaya, mula sa aming halimbawa sa itaas, sabihin na ibinenta mo ang iyong bahay at kumita ng $190,000 noong 2021. Sa pag-aakalang single ka, kakalkulahin mo ang mga buwis sa capital gains sa pagbebentang ito gaya ng sumusunod:

• $40,400 * 0 Porsiyento = $0

• ($190,000 – $40,401) = $149,599

• $149,599 * 15 Porsiyento = $22,439

• $0 + $22,429 = $22,429

Ito ay isang pinasimpleng bersyon ng paghahanap ng iyong pasanin sa buwis sa capital gains, ngunit ang mga pangunahing kaalaman ay naroroon. Maaari kang magkaroon ng utang na $22,429 sa mga buwis sa pagbebentang ito. Malaki ito, kahit na naaalala mo na kumita ka ng $190,000 para mabayaran ito. (Ito ay higit pa kapag naaalala mo na, na naibenta ang iyong bahay, kakailanganin mong humanap ng bago sa isang puting mainit na merkado...) Sa kabutihang palad, ang IRS ay gumawa ng isang pagbubukod upang matulungan ang mga may-ari ng bahay sa problemang iyon.

Ang Kapital ay Nagkakaroon ng Pagbubukod

Kung kumikita ka sa pagbebenta ng iyong bahay, maaari mong ibukod ang unang $250,000 ng kita na iyon mula sa mga buwis. Para sa mga mag-asawang magkasamang nag-file, ang bilang na iyon ay tumataas sa $500,000.

Sa kritikal, ang pagbubukod na ito ay nalalapat sa iyong mga natamo, hindi sa kabuuang benta. Kaya mula sa aming halimbawa sa itaas, sabihin nating ibinenta mo ang iyong bahay sa halagang $450,000 bilang isang solong tao. Ang iyong kita mula sa pagbebenta ay umabot sa $190,000. Maaari mong ibukod ang buong kita mula sa iyong mga buwis at wala kang utang.

Sa kabilang banda, sabihin nating kumita ka ng $280,000 mula sa pagbebenta. Pagkatapos ng pagbubukod ng capital gains, magkakaroon ka ng mga buwis sa natitirang $30,000. (Na, dahil ang lahat ng iyon ay mapapaloob sa 0 porsyentong capital gains tax bracket, muli ay umaabot sa $0 sa mga buwis.)

Upang maging kwalipikado para sa pagbubukod na ito, dapat mong matugunan ang pagsubok sa pagmamay-ari at paggamit. Nangangahulugan ito na dapat ay pagmamay-ari mo ang bahay at ginamit mo ito bilang iyong pangunahing tirahan nang hindi bababa sa dalawang taon sa limang taon bago ito ibenta. Ito ay hindi kailangang tuloy-tuloy. Maaari kang tumira sa bahay pana-panahon, hangga't ito ay dumating sa hindi bababa sa dalawang taon na pinagsama-sama. (Tingnan ang IRS Publication 523 para sa kumpletong paglalarawan ng mga kinakailangan sa pagsusulit sa pagbubukod.) Maaaring kalkulahin ng mga miyembro ng US military, foreign service, Peace Corps at active intelligence ang kanilang patuloy na paggamit batay sa kanilang mga iskedyul ng deployment.

Kalkulahin nang Tama ang Iyong Capital Gains Taxes

Tulad ng aming nabanggit sa itaas, ang mga kita ng kapital sa pagbebenta ng isang bahay ay bahagyang mas kumplikado kaysa sa ordinaryong kita sa pamumuhunan. Bilang karagdagan sa orihinal na presyo ng pagbili ng bahay, maaari mo ring ibawas ang ilang mga gastos sa pagsasara, mga gastos sa pagbebenta at ang batayan ng buwis ng ari-arian mula sa iyong nabubuwisang capital gains.

Maaaring kabilang sa mga gastos sa pagsasara ang mga gastos na nauugnay sa mortgage (halimbawa kung mayroon kang paunang bayad na interes noong binili mo ang bahay) at mga gastos na nauugnay sa buwis.

Karaniwang nalalapat ang mga gastos sa pagbebenta sa anumang perang ginastos mo sa pagbebenta ng bahay. Kabilang dito ang mga bayarin sa broker, mga gastusin sa paglilista, mga legal na bayarin, mga bayarin sa advertising, pera na iyong ginugol upang gawing mas presentable ang bahay para sa pagbebenta, at iba pang nauugnay na mga gastos.

Ang batayan ng buwis ng bahay ay ang halaga ng anumang malalaking pagpapahusay na ginawa mo sa ari-arian sa paglipas ng mga taon. Ito ay mahalagang anumang halaga ng pera na iyong ginastos sa pisikal na istraktura na nagdagdag ng halaga sa tahanan. Ito ay nababawasan ng anumang depreciation sa structure na iyon (halimbawa, kung nagdagdag ka ng deck ngunit pagkatapos ay hinayaan mong masira ang deck na iyon), bagama't ang depreciation ay isang hindi pangkaraniwang problema para sa mga aktibong tinitirhan na bahay.

Kaya, halimbawa, sabihin na ikaw ay walang asawa at bumili ng bahay sa halagang $250,000. Ibenta mo ito sa halagang $750,000. Mayroon kang sumusunod na nauugnay na mga gastos:

• $40,000 sa mga pagsasaayos sa kusina at banyo;

• $35,000 sa mga bayad sa broker;

• $2,500 na ginugol sa paglilinis at pagtatanghal para sa mga bukas na bahay;

• $5,000 sa mga bayarin ng abogado at iba pang nauugnay na gastos sa pagsasara.

Kakalkulahin mo ang iyong nabubuwisang capital gains bilang:

• $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500

• $417,500 – $250,000 (ang capital gains exclusion) = $167,500

Magkakaroon ka ng mga buwis sa $167,500.

Huwag Magbenta ng Mabilis

Kung maaari, huwag ibenta ang iyong bahay sa loob ng isang taon. Dapat kang maghintay ng hindi bababa sa dalawang taon upang ibenta ang iyong bahay upang maging kwalipikado para sa pagbubukod ng capital gains. Gayunpaman, kahit na hindi ka kwalipikado para sa pagbubukod maaari mo pa ring karaniwang bayaran ang pinababang rate ng buwis na ipinapataw sa mga asset ng pamumuhunan.

Ang pinababang rate na ito ay tinatawag na pangmatagalang rate ng pamumuhunan. Nalalapat lang ito sa mga asset na hawak mo nang higit sa isang taon. Kung pagmamay-ari mo ang iyong ari-arian nang wala pang 12 buwan, kailangan mong magbayad ng mga buwis sa anumang mga kita sa ordinaryong rate ng kita (iyon ay, ang rate kung saan gumagana ang mga buwis sa IRS at nakakuha ng kita). Ito ay makabuluhang mas mataas kaysa sa capital gains tax rate.

Ang Ika-Line

Ang pangunahing paraan upang bawasan ang iyong mga buwis sa capital gains ay sa pamamagitan ng pagtiyak na kalkulahin mo ang lahat ng mga pagbabawas na pinapayagan ng IRS sa iyong kabuuang kita. Pagkatapos noon, ang pagbubukod ng mga nadagdag sa kapital ay aalisin ang malaking bahagi ng pera na kikitain ng karamihan sa mga may-ari ng bahay sa kanilang mga benta.

Mga Tip sa Pagbili ng Bahay

• Mahusay kung maaari kang kumita ng pera mula sa iyong tahanan, ngunit una sa lahat, ito ay dapat na isang tirahan. Gamit ang calculator ng Mortgage ng SmartAsset, malalaman mo kung ano mismo ang halaga ng bagong bahay na iyon, na hahayaan kang gumawa ng tamang tawag para sa iyong badyet at sa iyong hinaharap.

• Makakatulong sa iyo ang isang financial advisor sa pagpaplano ng buwis para hindi ka mag-overpay. Ang paghahanap ng isang kwalipikadong tagapayo sa pananalapi ay hindi kailangang maging mahirap. Ang libreng tool ng SmartAsset ay tumutugma sa iyo ng hanggang tatlong financial advisors na naglilingkod sa iyong lugar, at maaari mong interbyuhin ang iyong mga advisor na tumutugma nang walang bayad upang magpasya kung alin ang tama para sa iyo. Kung handa ka nang maghanap ng tagapayo na makakatulong sa iyong makamit ang iyong mga layunin sa pananalapi, magsimula ngayon.

Credit ng larawan: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

Ang post na Paano Iwasan ang Capital Gains Tax sa Real Estate ay lumitaw muna sa SmartAsset Blog.