Paano Pahalagahan ang Real Estate Investment Property

Ang mga pamamaraan para sa pagsusuri ng halaga ng isang pamumuhunan sa real estate ay kahalintulad sa mga ginamit sa pangunahing pagsusuri ng mga stock. Dahil ang pamumuhunan sa real estate ay karaniwang hindi isang panandaliang kalakalan, ang pagsusuri sa daloy ng pera, at ang kasunod na rate ng kita, ay kritikal sa pagkamit ng layunin ng paggawa ng mga kumikitang pamumuhunan.

Upang kumita, dapat alam ng mga mamumuhunan kung paano pahalagahan ang real estate at gumawa ng mga edukadong hula tungkol sa kung magkano ang kikitain ng bawat isa, sa pamamagitan man ng pagpapahalaga sa ari-arian, kita sa pag-upa, o pareho. Ang mga tumpak na pagpapahalaga sa real estate ay makakatulong sa mga mamumuhunan na gumawa ng mas mahusay na mga desisyon pagdating sa pagbili at pagbebenta ng mga ari-arian.

Ang equity valuation ay karaniwang isinasagawa sa pamamagitan ng dalawang pangunahing pamamaraan: absolute value at relative value. Ang parehong ay totoo para sa real estate property valuation.

Ang pagbabawas sa hinaharap na netong kita sa pagpapatakbo (NOI) sa pamamagitan ng naaangkop na rate ng diskwento para sa real estate ay katulad ng mga valuation ng discounted cash flow (DCF) para sa stock. Samantala, ang pagsasama ng modelo ng gross na multiplier ng kita sa real estate ay maihahambing sa mga relatibong pagtatasa ng halaga sa mga stock. Sa ibaba, titingnan natin kung paano pahalagahan ang isang real estate property gamit ang mga paraang ito.

Ang Rate ng Capitalization

Ang isa sa pinakamahalagang pagpapalagay na ginagawa ng isang mamumuhunan sa real estate kapag nagsasagawa ng mga pagpapahalaga sa real estate ay ang pumili ng naaangkop na rate ng capitalization, na kilala rin bilang ang cap rate.

Ang capitalization rate ay ang kinakailangang rate ng return sa real estate, net of value appreciation, o depreciation. Sa madaling salita, ito ay ang rate na inilapat sa NOI upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng isang ari-arian.

Halimbawa, ipagpalagay na ang isang ari-arian ay inaasahang bubuo ng NOI na $1 milyon sa susunod na sampung taon. Kung ito ay may diskwento sa capitalization rate na 14%, ang market value ng property ay magiging:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Market value}=\text{Net operating income}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)kung saan:Halaga sa pamilihan=Netong kita sa pagpapatakbo/rate ng takip​

Ang $7,142,857 market value ay isang magandang deal kung ang ari-arian ay nagbebenta sa $6.5 milyon. Ngunit ito ay isang masamang pakikitungo kung ang presyo ng pagbebenta ay $8 milyon.

Ang pagtukoy sa rate ng capitalization ay isa sa mga pangunahing sukatan na ginagamit upang pahalagahan ang isang property na kumikita. Bagama't medyo mas kumplikado ito kaysa sa pagkalkula ng weighted average cost of capital (WACC) ng isang kompanya, may ilang paraan na magagamit ng mga mamumuhunan upang makahanap ng naaangkop na rate ng capitalization, kabilang ang mga sumusunod:

• Paraan ng pagbuo
• Paraan ng pagkuha sa merkado
• Paraan ng band-of-investment

Ang Paraan ng Pagbuo

Ang isang karaniwang diskarte sa pagkalkula ng cap rate ay ang build-up na paraan. Magsimula sa rate ng interes at idagdag ang sumusunod:

1. Naaangkop na premium ng pagkatubig—ay nagmumula dahil sa pagiging illiquid ng real estate
2. Recapture premium—mga account para sa net land appreciation
3. Premium sa peligro—ipinapakita ang pangkalahatang pagkakalantad sa peligro ng merkado ng real estate

Dahil sa 6% na rate ng interes, isang 1.5% na non-liquidity rate, isang 1.5% na recapture premium, at isang 2.5% na rate ng panganib, ang capitalization rate ng isang equity property ay 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Kung ang net operating income ay $200,000, ang market value ng property ay $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

Napakasimpleng gawin ang pagkalkulang ito. Gayunpaman, ang pagiging kumplikado ay nakasalalay sa pagtatasa ng mga tumpak na pagtatantya para sa mga indibidwal na bahagi ng rate ng capitalization, na maaaring maging isang hamon. Ang bentahe ng paraan ng build-up ay ang pagtatangka nitong tukuyin at tumpak na sukatin ang mga indibidwal na bahagi ng isang rate ng diskwento.

Ang Market-Extraction Method

Ipinapalagay ng paraan ng pagkuha sa merkado na mayroong kasalukuyang, madaling magagamit na NOI at impormasyon sa presyo ng pagbebenta sa maihahambing na mga ari-arian na kumikita. Ang bentahe ng market-extraction method ay ang capitalization rate ay ginagawang mas makabuluhan ang direct income capitalization.

Ito ay medyo simple upang matukoy ang rate ng capitalization. Ipagpalagay na ang isang mamumuhunan ay maaaring bumili ng isang parking lot na inaasahang bubuo ng $500,000 sa NOI. Sa lugar, mayroong tatlong umiiral na maihahambing na mga parking lot na gumagawa ng kita:

• Ang parking lot 1 ay may NOI na $250,000 at isang presyo ng pagbebenta na $3 milyon. Ang rate ng capitalization ay 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• Ang parking lot 2 ay may NOI na $400,000 at isang presyo ng pagbebenta na $3.95 milyon. Ang rate ng capitalization ay 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• Ang parking lot 3 ay may NOI na $185,000 at isang presyo ng pagbebenta na $2 milyon. Ang rate ng capitalization ay 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

Ang pagkuha sa mga average na cap rates para sa tatlong maihahambing na property na ito, ang kabuuang capitalization rate na 9.24% ay magiging isang makatwirang representasyon ng merkado. Gamit ang capitalization rate na ito, matutukoy ng isang investor ang market value ng property na kanilang isinasaalang-alang. Ang halaga ng pagkakataon sa pamumuhunan sa parking lot ay $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

Ang Paraan ng Band-of-Investment

Gamit ang band-of-investment method, ang capitalization rate ay kinukuwenta gamit ang mga indibidwal na rate ng interes para sa mga ari-arian na gumagamit ng parehong utang at equity financing. Ang bentahe ng pamamaraang ito ay ito ang pinakaangkop na rate ng capitalization para sa mga pinondohan na pamumuhunan sa real estate.

Ang unang hakbang ay ang pagkalkula ng sinking fund factor. Ito ang porsyento na dapat itabi sa bawat yugto upang magkaroon ng tiyak na halaga sa hinaharap na punto ng panahon. Ipagpalagay na ang isang ari-arian na may NOI na $950,000 ay 50% na pinondohan, na gumagamit ng utang sa 7% na interes na aayusin sa loob ng 15 taon. Ang natitira ay binabayaran ng equity sa kinakailangang rate ng return na 10%. Ang sinking fund factor ay kinakalkula bilang:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking fund factor}\\ &i=\text{Pana-panahong rate ng interes, kadalasang ipinapahayag bilang isang}\\&\phantom{i=}\text{taunang porsyento na rate}\\&n=\text{Bilang ng mga panahon, kadalasang ipinapahayag sa mga taon}\end{aligned }$​SFF=(1+i)n-1i​kung saan:SFF=Salik ng paglubog ng pondoi=Pana-panahong rate ng interes, madalas na ipinahayag bilang isangi=taunang porsyento na rate​

Ang pag-plug sa mga numero, makakakuha tayo ng:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Ito ay nakalkula sa 3.98%. Ang rate kung saan dapat bayaran ang isang tagapagpahiram ay katumbas ng sinking fund factor na ito dagdagan ang rate ng interes. Sa halimbawang ito, lumalabas ito sa 10.98% (0.07 + 0.0398).

Kaya, ang weighted average rate, o ang kabuuang capitalization rate, gamit ang 50% weight para sa utang at 50% weight para sa equity ay:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Bilang resulta, ang market value ng property ay:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Mga Paraan ng Pagpapahalaga

Tinutukoy ng mga modelo ng absolute valuation ang kasalukuyang halaga ng mga darating na cash flow sa hinaharap upang makuha ang intrinsic na halaga ng isang asset. Ang pinakakaraniwang pamamaraan ay ang dibidendo discount model (DDM) at discounted cash flow (DCF) techniques.

Sa kabilang banda, ang mga pamamaraan ng relatibong halaga ay nagmumungkahi na ang dalawang maihahambing na mga mahalagang papel ay dapat magkatulad na presyo ayon sa kanilang mga kita. Ang mga ratios gaya ng price-to-earnings (P/E) at price-to-sales ay inihahambing sa iba pang mga kumpanya sa loob ng parehong industriya upang matukoy kung ang isang stock ay kulang o sobrang halaga.

Tulad ng sa equity valuation, ang real estate valuation analysis ay dapat na ipatupad ang parehong mga pamamaraan upang matukoy ang isang hanay ng mga posibleng halaga.

Pagbabawas ng Hinaharap NOI

Ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng real estate batay sa may diskwentong netong kita sa pagpapatakbo ay:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{Net operating income} \\&r=\text{Kinakailangan na rate ng return on real estate asset}\\&g=\text{Rate ng paglago ng }NOI\\&R=\text{Rate ng capitalization }(rg)\end{aligned}$​Halaga sa Pamilihan=r-gNOI1​​=RNOI1​​kung saan:NOI=Netong kita sa pagpapatakbor=Kinakailangang rate ng kita sa mga ari-arian ng real estateg=Rate ng paglago ng NOI​

Sinasalamin ng NOI ang mga kita na bubuo ng ari-arian pagkatapos ng pagsasaalang-alang sa mga gastos sa pagpapatakbo—ngunit bago ang bawas ng mga buwis at pagbabayad ng interes. Gayunpaman, bago ibawas ang mga gastos, dapat matukoy ang kabuuang mga kita mula sa pamumuhunan.

Ang inaasahang kita sa pag-upa ay maaaring hulaan sa simula batay sa mga maihahambing na ari-arian sa malapit. Sa wastong pananaliksik sa merkado, matutukoy ng isang mamumuhunan kung anong mga presyo ang binabayaran ng mga nangungupahan sa lugar at ipagpalagay na maaaring ilapat ang mga katulad na per-square-foot na renta sa property na ito. Ang pagtataya ng mga pagtaas sa mga upa ay isinasaalang-alang sa rate ng paglago sa loob ng formula.

Dahil ang mataas na mga rate ng bakante ay isang potensyal na banta sa pagbabalik ng pamumuhunan sa real estate, alinman sa isang pagsusuri sa pagiging sensitibo o makatotohanang konserbatibong pagtatantya ay dapat gamitin upang matukoy ang nawalang kita kung ang asset ay hindi nagamit nang buong kapasidad.

Kasama sa mga gastusin sa pagpapatakbo ang mga direktang natamo sa pamamagitan ng pang-araw-araw na pagpapatakbo ng gusali, tulad ng seguro sa ari-arian, mga bayarin sa pamamahala, mga bayarin sa pagpapanatili, at mga gastos sa utility. Tandaan na ang depreciation ay hindi kasama sa kabuuang pagkalkula ng gastos. Ang netong kita sa pagpapatakbo ng isang real estate property ay katulad ng mga kita bago ang interes, mga buwis, depreciation, at amortization (EBITDA).

Ang pagbabawas ng NOI mula sa isang pamumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng cap rate ay kahalintulad sa pagbabawas ng isang dibidendo stream sa hinaharap sa pamamagitan ng naaangkop na kinakailangang rate ng kita, na isinaayos para sa paglago ng dibidendo. Ang mga equity investor na pamilyar sa mga modelo ng paglago ng dibidendo ay dapat na agad na makita ang pagkakahawig.

Multiplier ng Kabuuang Kita

Ang gross income multiplier approach ay isang relatibong paraan ng pagpapahalaga na nakabatay sa pinagbabatayan na pagpapalagay na ang mga ari-arian sa parehong lugar ay papahalagahan nang proporsyonal sa kabuuang kita na tinutulungan nilang bumuo.

Gaya ng ipinahihiwatig ng pangalan, ang kabuuang kita ay ang kabuuang kita bago ang bawas sa anumang gastos sa pagpapatakbo. Gayunpaman, dapat na hulaan ang mga rate ng bakante upang makakuha ng tumpak na pagtatantya ng kabuuang kita.

Halimbawa, kung ang isang namumuhunan sa real estate ay bumili ng isang 100,000-square-foot na gusali, maaari nilang matukoy mula sa maihahambing na data ng ari-arian na ang average na kabuuang buwanang kita bawat square foot sa kapitbahayan ay $10. Bagama't maaaring unahin ng mamumuhunan na ang kabuuang taunang kita ay $12 milyon ($10 x 12 buwan x 100,000 sq. feet), malamang na may ilang bakanteng unit sa gusali sa anumang partikular na oras.

Kung ipagpalagay na mayroong 10% na rate ng bakante, ang kabuuang taunang kita ay $10.8 milyon ($12 milyon x 90%). Ang isang katulad na diskarte ay inilapat sa net operating income diskarte, pati na rin.

Ang susunod na hakbang upang masuri ang halaga ng ari-arian ng real estate ay upang matukoy ang multiplier ng kabuuang kita at i-multiply ito sa kabuuang taunang kita. Ang gross income multiplier ay matatagpuan gamit ang makasaysayang data ng benta. Ang pagtingin sa mga presyo ng benta ng mga maihahambing na ari-arian at paghahati sa halagang iyon sa nabuong kabuuang taunang kita ay gumagawa ng average na multiplier para sa rehiyon.

Ang ganitong uri ng valuation approach ay katulad ng paggamit ng mga maihahambing na transaksyon o multiple upang pahalagahan ang isang stock. Maraming analyst ang maghuhula ng mga kita ng isang kumpanya at i-multiply ang earnings per share (EPS) nito sa P/E ratio ng industriya. Ang pagtatasa ng real estate ay maaaring isagawa sa pamamagitan ng mga katulad na hakbang.

Mga hadlang sa Pagsusuri ng Real Estate

Pareho sa mga pamamaraan ng pagtatasa ng real estate na ito ay tila medyo simple. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian na nagbibigay ng kita sa mga kalkulasyong ito ay medyo kumplikado. Una sa lahat, maaaring matagal at mahirap makuha ang kinakailangang impormasyon tungkol sa lahat ng formula input, gaya ng netong kita sa pagpapatakbo, ang mga premium na kasama sa capitalization rate, at maihahambing na data ng benta.

Pangalawa, ang mga modelong ito sa pagpapahalaga ay hindi wastong nagsasaalang-alang sa mga posibleng malalaking pagbabago sa merkado ng real estate, tulad ng krisis sa kredito o isang boom ng real estate. Bilang resulta, ang karagdagang pagsusuri ay dapat na isagawa upang hulaan at salik sa posibleng epekto ng pagbabago ng mga variable ng ekonomiya.

Dahil ang mga merkado ng ari-arian ay hindi gaanong likido at transparent kaysa sa stock market, kung minsan ay mahirap makuha ang kinakailangang impormasyon upang makagawa ng isang ganap na kaalamang desisyon sa pamumuhunan.

Iyon ay sinabi, dahil sa malaking pamumuhunan sa kapital na karaniwang kinakailangan upang bumili ng isang malaking pag-unlad, ang kumplikadong pagsusuri na ito ay maaaring makagawa ng isang malaking kabayaran kung ito ay hahantong sa pagtuklas ng isang undervalued na ari-arian (katulad ng equity investing). Kaya, ang paglalaan ng oras upang magsaliksik ng mga kinakailangang input ay sulit sa oras at lakas.

Ang Ika-Line

Ang pagtatasa ng real estate ay kadalasang nakabatay sa mga diskarte na katulad ng pagsusuri sa equity. Ang iba pang mga pamamaraan, bilang karagdagan sa may diskwentong NOI at gross income multiplier approach, ay madalas ding ginagamit. Ang ilang eksperto sa industriya, halimbawa, ay may aktibong kaalaman sa pagtatrabaho sa mga pattern ng paglilipat at pag-unlad ng lungsod.

Bilang resulta, matutukoy nila kung aling mga lokal na lugar ang pinakamalamang na makakaranas ng pinakamabilis na rate ng pagpapahalaga. Kahit aling diskarte ang gamitin, ang pinakamahalagang tagahula ng tagumpay ng isang diskarte ay kung gaano ito sinaliksik.