Ang pag-flipping ng mga bahay ay maaaring maging isang kumikitang negosyo. Ngunit huwag hayaang makaapekto sa iyong pananaw sa kung paano ito gumagana ang mga idealized na palabas sa TV. Kailangan mong maranasan, mapondohan at may kaalaman tungkol sa iyong ginagawa. Iyan ay totoo lalo na pagdating sa flip bahay at mga buwis. Ang gabay sa real estate na ito ay pinaghiwa-hiwalay kung ano ang aasahan sa mga buwis sa pagbabawas ng bahay. A pinansiyal na tagapayo ay maaaring makatulong sa iyo na lumikha ng isang plano sa pananalapi para sa iyong mga layunin sa pamumuhunan sa real estate at makatulong na protektahan ang iyong negosyo mula sa mga pagkakamali sa pananalapi.
Ikaw ba ay isang Real Estate Investor o Dealer?
Ang unang tanong na kailangan mong sagutin ay kung ikaw ay isang namumuhunan sa real estate o dealer. Ang dahilan ay iba ang buwis ng IRS sa dalawang klase na ito. Karaniwang bumibili at humahawak ng ari-arian ang isang mamumuhunan nang hindi bababa sa isang taon. Karaniwan, ginagamit ng mga mamumuhunan ang ari-arian para sa kita sa pag-upa at bilang isang asset, inaasahan nilang tataas ang halaga nang dahan-dahan sa maraming taon.
Ang mga negosyante, sa kabilang banda, ay ang iyong tradisyonal mga palikpik sa bahay. Ang kanilang buong dahilan sa likod ng pagbili ng ari-arian ay para muling ibenta. Narito ang ilang punto na hahanapin ng IRS para matukoy kung isa kang dealer:
Ang dalas at dami ng mga pagbili at pagbebenta ng real estate
Kung ang ari-arian ay nakalista kailanman bilang iyo pangunahing paninirahan
Bakit ang ari-arian ay gaganapin at kung ito ay nagsilbi ng iba pang mga layunin kaysa sa muling pagbebenta
Magkano ang advertising at promosyon na napunta sa mga benta ng ari-arian
Gaano karaming mga pagpapabuti ang ginawa
Ang mga pangkalahatang aktibidad ng nagbabayad ng buwis na nagbebenta ng ari-arian
Sa pangkalahatan, kung nagba-flip ka ng bahay, binibili mo ito na ang tanging layunin ay pagandahin ito at muling ibenta. Ginagawa ka nitong isang dealer ng real estate. Kung mayroon kang anumang karagdagang tanong, dapat kang makipag-ugnayan sa isang financial advisor o tax expert.
Pag-flipping ng Bahay at Capital Gains Tax
Mayroong dalawang uri ng buwis sa capital gains, panandalian at pangmatagalan. Ang mga short-term capital gains na buwis ay binubuwisan sa parehong rate ng iyong income tax at para sa mga kita sa mga asset (tulad ng real estate) na hawak nang wala pang isang taon. Mga buwis sa pangmatagalang capital gains ay para sa mga asset na hawak sa loob ng isang taon at sinisingil sa mas paborableng rate, mula 0% – 20% depende sa bracket.
Ang mga palikpik ng bahay ay kadalasang mahuhulog sa kampo ng mga panandaliang kita ng kapital. Tandaan, kapag nag-flip ka ng bahay, araw-araw na hawak mo ang ari-arian, nalulugi ka. Gusto mong makapasok, gumawa ng mga pagpapabuti at magbenta nang mabilis. Totoo iyon lalo na kung pinondohan mo ang pagbili gamit ang isang pautang.
Buong Paggamot sa Buwis para sa Mga Dealer ng Real Estate
Sa puntong ito, napagtibay namin na ang mga aktibong house flipper ay mga nagbebenta ng real estate. Ibig sabihin may iba pang buwis na kailangan nilang malaman. Kasabay ng pagbabayad ng personal na buwis sa kita (na maaaring umabot ng hanggang 37%), ang mga nagbebenta ng real estate ay kailangang magbayad ng karagdagang 15.3% na buwis sa self-employment.
Gawin natin ang isang halimbawa gamit ang Ang calculator ng buwis ng SmartAsset. Kung ang isang real estate dealer na nag-file nang hiwalay ay tumatanggap ng $200,000 sa kita para sa taon, maaari silang asahan na magbayad ng $40,811 sa mga federal income taxes. Idagdag sa $30,600 na iyon para sa self-employment tax at mayroon kang kabuuang tax bill na $71,411 o 35.71% ng $200,000.
Siyempre, ito ay walang accounting para sa mga bawas sa buwis. Pag-usapan natin ang ilang hakbang sa pagpapababa ng iyong bayarin sa buwis.
Pagbabawas ng Iyong Pabigat na Buwis sa Bahay
Kahit na may mataas na buwis ng pagiging isang real estate dealer, may mga paraan para mapababa ang iyong house flipping tax burden. Narito ang tatlong hakbang na dapat gawin upang makatulong na mapababa ang iyong singil sa buwis habang sinisimulan mo ang paglilipat ng mga bahay.
1. Bumuo ng isang LLC
Bago ka pumasok sa bahay flipping, matalino na i-set up ang iyong negosyo. Isa sa pinakasikat na istruktura ng negosyo ay a kumpanya ng limitadong pananagutan o LLC. Pinapayagan ka ng mga LLC na gumawa ng mga pagbabawas para sa mga gastos sa negosyo. Higit pa rito, tinutulungan ka nilang protektahan ang iyong mga personal na ari-arian laban sa isang legal na paghahabol kung magkagulo ang mga bagay-bagay.
Ang kanilang flexibility ay isa pang dahilan kung bakit sila sikat. Ang isang LLC ay maaaring maging isang solong pagmamay-ari o pakikipagsosyo o maging organisado bilang isang korporasyon upang samantalahin ang mga naaangkop na benepisyo sa buwis. Tandaan na ang mga LLC ay mga entity na pinamamahalaan ng estado, kaya ang eksaktong mga panuntunan sa pagbuo ng mga ito at ang mga benepisyong ibinibigay ng mga ito ay nag-iiba ayon sa estado.
2. Gumawa ng mga Pagbawas sa Buwis
Bilang isang LLC, maaari mong isulat ang marami sa iyong mga gastusin sa negosyo na lumilipat sa bahay. Narito ang siyam na karaniwang pagbabawas na maaari mong gawin:
Mga gastos sa pagpapaganda ng bahay sa mga naibentang ari-arian
Interes sa mga pautang sa real estate
Mga buwis sa ari-arian sa mga ari-arian ng pamumuhunan
Mga gastos sa permit sa gusali
Mga komisyon sa real estate
Paglalakbay gastos
Mga kagamitan sa opisina
Lahat ng off-site na gastos sa opisina, tulad ng upa, internet, mga utility, atbp.
Mga bayarin sa legal at accounting
3. Ibawas ang mga Pagkalugi sa Kapital
Maaaring hindi ka kumita sa bawat oras bilang isang house flipper. Ang resulta nito ay maaari mong ibawas ang anumang pagkalugi sa kapital na iyong kinakaharap at gamitin ang mga ito upang mabawi ang iyong buwis sa mga kita sa kapital. Makipag-usap sa iyong tagapayo sa pananalapi tungkol sa kung paano pinakamahusay na i-offset ang mga pakinabang na ito sa mga pagkalugi at kung kwalipikado ka pagdadala ng pagkawala ng kapital.
Mga Tax Break na Hindi Mo Makukuha bilang House Flipper
Sa kabila ng mababasa mo sa internet, kung isa kang aktibong house flipper na nagpapalipat-lipat ng maraming bahay sa isang taon, may mga tax break na nakukuha ng iba na hindi mo gagawin. Narito ang ilang mga tax break na maaaring gusto mong isaalang-alang:
121 pagbubukod: ito Nalalapat ang panuntunan ng IRS sa iyong pangunahing tirahan. Hinahayaan ka nitong maiwasan ang buwis sa capital gains sa kita ng pagbebenta ng iyong pangunahing tirahan, hanggang $250,000 na tubo (o $500,000 kung kasal). Upang ulitin, ang bahay na ito ay dapat na nakalista bilang iyong pangunahing tirahan upang maging kwalipikado. Ang pagbubukod ay nangangailangan na ikaw ay tumira sa bahay nang hindi bababa sa 24 sa nakaraang 60 buwan. Ibig sabihin, hindi kwalipikado ang mga bahay para sa mabilisang pag-flip.
1031 exchange: ito programa sa pagpapaliban ng buwis nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan na magbenta ng isang investment property at ipagpaliban ang mga buwis sa pagbebenta sa pamamagitan ng pagbili ng bagong investment property. Binibigyan ka ng IRS ng 45 araw para tukuyin ang isang kapalit na ari-arian at 180 araw para gawin ang transaksyon. Ngunit bakit hindi ito maaaring samantalahin ng mga house flippers? Ang IRS ay partikular na partikular tungkol sa kung sino ang maaaring lumahok sa isang 1031 Exchange. Partikular nilang hinahadlangan ang ari-arian na binili para muling ibenta mula sa paglahok.
Ang Ika-Line
Ang pagbili at pagbebenta ng real estate ay maaaring a mahirap unawain proseso, lalo na kapag isinama mo ang mga buwis sa pagbabawas ng bahay. Pinakamainam na pumasok sa negosyong inihanda at alamin kung ano ang gagawin mo. Kailangan mong malaman kung ano ang hihilingin sa iyo ng IRS na bayaran, kasama ang kung paano ayusin ang iyong negosyo upang mailagay mo ang iyong sarili sa pinakamagandang posisyon upang magtagumpay sa mahabang panahon.
Mga Tip para sa Pag-flipping ng Bahay
Ang iyong negosyong palipat-lipat sa bahay ay hindi kailangang subukang pamahalaan ang mga pananalapi nito mula sa paglago ng kapital hanggang sa pagpaplano ng buwis nang mag-isa. Ang pagkakaroon ng tagapayo sa pananalapi sa iyong sulok ay maaaring makabawas ng malaking bigat sa iyong mga balikat at magbibigay sa iyo ng higit pang mga pagkakataong lumago. Kung wala kang financial advisor, hindi kailangang maging mahirap ang paghahanap ng isa. Libreng tool ng SmartAsset tumutugma sa iyo ng hanggang tatlong na-verify na tagapayo sa pananalapi na naglilingkod sa iyong lugar, at maaari mong kapanayamin ang mga tugma ng iyong tagapayo nang walang bayad upang magpasya kung alin ang tama para sa iyo. Kung handa ka nang humanap ng tagapayo na makakatulong sa iyong makamit ang iyong mga layunin sa pananalapi, mag-umpisa na ngayon.
Kasabay ng pagkuha ng iyong mga buwis sa pagkakasunud-sunod, dapat mong bigyang-pansin kung saan ka magba-bank. Ang ilang mga bangko ay mas palakaibigan sa maliliit na negosyo. Tingnan ang aming listahan ng mga pinakamahusay na mga bangko para sa maliliit na negosyo upang samantalahin ang mga pagkakataong ito.
Credit ng larawan: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Ang post Pag-flipping ng Bahay at Buwis: Gabay sa Real Estate lumitaw ang unang sa SmartAsset Blog.
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html