'Hindi ko alam kung sulit ang pakikitungo sa mga nangungupahan': Dapat ko bang gawing rental ang aking bahay, o ibenta ito?

Gayunpaman, pinag-iisipan ko kung dapat kong ibenta o arkilahin ang bahay na kasalukuyang mayroon ako. Binili ko ang bahay sa halagang $188,500. Dalawang beses akong nag-refinance at nakakuha ng pera noong huling pagkakataon. Ang aking rate ng interes ay 2.75%, at mayroon pa akong 18 taon upang bayaran ito. Maaari ko itong rentahan ng $1,800 hanggang $2,000. Ngunit hindi ko alam kung ito ang pinakamagandang opsyon dahil maaari ko rin itong ibenta sa halagang malapit sa $500,000, na siyang pinakamataas na halaga sa kasalukuyan.

Magiging mainam na bayaran ng mga nangungupahan ang aking pangalawang mortgage, ngunit hindi ko alam kung sulit ang pakikitungo sa mga nangungupahan at pagkukumpuni na maaari nilang hilingin sa lahat ng oras. Kung tutuusin, isa itong lumang bahay. Anong gagawin ko? 

Taos-puso,

Nag-iimpake sa Portland

Ang 'The Big Move' ay isang haligi ng MarketWatch na tinitingnan ang mga loob-in ng real estate, mula sa pag-navigate sa paghahanap para sa isang bagong tahanan hanggang sa pag-apply para sa isang pautang.

Mayroon ka bang katanungan tungkol sa pagbili o pagbebenta ng bahay? Nais mo bang malaman kung saan dapat ang iyong susunod na paglipat? I-email si Jacob Passy sa [protektado ng email].

Dear Packing,

Ang mga kumpletong pamilihan ng pabahay ay may maraming mga may-ari ng bahay na isinasaalang-alang ang mismong paglipat na iniisip mong gawin. Nakikita ng mga may-ari ng bahay ang pagtaas ng mga rate ng rental, at marami ang nagsasamantala. Noong Pebrero, ang mga renta ay halos 18% na mas mataas kumpara sa isang taon na ang nakalipas sa buong bansa, ayon sa real-estate website na Apartment List, na kumakatawan sa rekord na paglago.

Sa ilang mga lawak, pinapalakas ng mga may-ari ng bahay ang paglaki ng upa sa pamamagitan ng pag-convert ng kanilang mga panimulang bahay sa mga paupahan. Ang mga bahay na iyon ay kung hindi man ay nagbigay ng kinakailangang suplay sa mga pamilihang bumibili ng bahay. Sa halip, napakakaunting mga bahay na ibinebenta kung kaya't maraming mga Amerikano ang napipilitang umupa nang mas matagal kaysa sa inaasahan nila dahil hindi sila makahanap ng isang ari-arian na bibilhin. Ang mas maraming tao na nangungupahan ay nangangahulugan ng mas maraming kumpetisyon para sa mga paupahang unit, at sa gayon ay tumataas ang upa.

Dahil lang sa napakaraming may-ari ng bahay ang pupunta sa rutang ito ay hindi nangangahulugang dapat ka na. "Makatuwiran na i-convert ang isang bahay sa isang rental property kung at kung naiintindihan mo lang ang lahat ng mga potensyal na isyu na umiiral sa pagiging isang landlord," sabi ni Michelle Gessner, tagapagtatag at may-ari ng Gessner Wealth Strategies, isang financial advisory firm na nakabase sa Houston .

Madaling isipin ang mga benepisyo ng pagiging landlord — gamit ang dagdag na kita para bayaran ang iyong pangalawang mortgage at marahil kapag nabayaran na ang pagbulsa ng pera para ipon para sa pagreretiro. Ngunit kung ang pandemya ay may itinuro sa amin, ito ay ang pagiging isang maliit na ina-at-pop na may-ari ay hindi para sa mahina ang puso.

Naabot mo na ang ilan sa mga hamon sa pagiging landlord. Kakailanganin mong makipag-ugnayan sa mga nangungupahan at makipagtulungan sa kanila upang mapanatili ang ari-arian. At malamang, hindi ituturing ng mga nangungupahan ang bahay nang kasing ganda ng maaaring mayroon ka, na pinipilit kang magbayad para maayos ito nang regular. Iyon lang ang dulo ng malaking bato ng yelo.

Mukhang matatag ka sa pananalapi, ngunit maaari mo bang bayaran ang mortgage sa iyong unang bahay at sa iyong bagong tahanan? Maraming panginoong maylupa ang nahaharap sa pagreremata at pagkabangkarote sa kanilang mga ari-arian sa pag-upa sa mga nakaraang taon habang ang mga nangungupahan ay nahihirapang magbayad ng kanilang renta dahil sa pandemya. Sa huli, marami sa mga may-ari ng ari-arian na ito ang nagpasyang ibenta ang mga bahay upang mabawasan ang kanilang mga pagkalugi.

Kung sa tingin mo ay hindi ka nakakaranas ng stress na iyon, iisipin kong muli ang pagiging isang landlord. Mayroong iba pang mga dahilan sa pananalapi upang mag-isip nang dalawang beses. Kapag may nagbebenta ng kanilang pangunahing tirahan, hindi nila isasama ang hanggang $250,000 ng mga capital gain (o $500,000 kung kasal at magkasamang naghain.) Kaya, kung halimbawa, ibinenta mo ang bahay sa halagang $500,000, ngunit nagbayad lamang ng $300,000 para mabili ito sa orihinal, ikaw ay hindi haharap sa mga buwis sa capital-gains sa $200,000 na kita na iyong kinita.

Kung pipiliin mong i-convert ang property sa isang paupahang bahay at pagkatapos ay magpasya kang magbenta, maaari kang humarap sa isang matarik na singil sa buwis. Upang samantalahin ang pagbubukod sa mga capital gain, dapat ay tumira ka sa bahay sa loob ng dalawa sa huling limang taon, ngunit hindi ito kailangang ang dalawang pinakahuling taon. Kaya, sa esensya, mayroon kang kaunting palugit. At may mga bawas sa buwis na maaari mong buwisan bilang isang may-ari.

Sabihin nating nagrenta ka ng bahay sa loob ng anim na taon at pagkatapos ay nagpasya na ibenta. Hindi mo makukuha ang $250,000 (o $500,000) na pagbubukod noon, kaya lahat ng perang kikitain mo mula sa pagbebenta ay maituturing na nabubuwisang kita. May mga paraan na maiiwasan mo ang tax hit na iyon — lalo na, maaari mong i-invest muli ang perang iyon sa isa pang rental property sa pamamagitan ng Seksyon 1031 exchange. Kung hindi, mas malaki ang bayarin sa buwis.

Ang isa pang pagsasaalang-alang sa pananalapi ay kung papayagan ka ng iyong tagapagpahiram ng mortgage na i-convert ang ari-arian sa isang rental sa unang lugar. Karaniwang kasama sa mga mortgage ang mga sugnay na nag-aatas sa mga nanghihiram na manirahan sa bahay para sa isang takdang panahon. Kung subukan mong lumipat at magrenta ng ari-arian bago mag-expire ang takdang panahon na iyon, maaari kang nasangkot sa pandaraya sa mortgage. Dahil nag-refinance ka kamakailan, dapat mong pag-aralan nang mabuti ang iyong mga dokumento sa mortgage.

Mayroon kang mas mahusay na pakiramdam ng iyong pagpapaubaya para sa panganib at pagiging kumplikado sa pananalapi kaysa sa akin. Kung interesado ka pa rin sa pagsulong sa planong ito, tiyak na kumunsulta sa isang accountant at isang tagaplano ng pananalapi na makakatulong sa iyong magplano ng pinakamahusay na diskarte. Ang aking gut instinct ay hindi ka ibinebenta sa ideyang ito. Kung iyon ang kaso, pagkatapos ay isasaalang-alang ko ang iba pang mga pagpipilian. Pagkatapos ng lahat, ang pera na kikitain mo mula sa pagbebenta ng bahay ay malamang na makatutulong sa pagbabayad ng utang o iba pang mga layunin sa pananalapi.

Dagdag pa, ang pagiging isang may-ari ay hindi ang tanging paraan upang mamuhunan sa real estate. "Ang mga karagdagang nalikom ay maaaring i-invest upang makabuo ng kita o paglago o kahit na sa mga mahalagang papel na may kaugnayan sa real estate," sabi ni Kashif Ahmed, presidente ng American Private Wealth, isang financial advisory firm sa Bedford, Mass. Namumuhunan sa isang real-estate investment trust, para sa halimbawa, maaaring palawakin ang iyong portfolio, ngunit mas likido kaysa sa pagkakaroon ng lahat ng pera na iyon na nakatali sa isang bahay.

Sa huli, nararamdaman ko na hindi ka maaaring magkamali sa pamamagitan ng paggawa ng pagpili na pinaka komportable para sa iyo. Kaya't anuman ang pagpipilian na iyon, hiling ko sa iyo ang pinakamahusay na swerte.

Sa pamamagitan ng pag-email sa iyong mga katanungan, sumasang-ayon ka sa pagpapa-publish sa kanila nang hindi nagpapakilala sa MarketWatch. Sa pamamagitan ng pagsusumite ng iyong kwento sa Dow Jones & Company, ang publisher ng MarketWatch, nauunawaan mo at sumasang-ayon na maaari naming gamitin ang iyong kwento, o mga bersyon nito, sa lahat ng media at platform, kabilang ang sa pamamagitan ng mga third party.