Gusto kong i-refinance ang aking mortgage, ngunit malapit na akong maging 70. Marunong bang mag-refinance sa oras ng aking buhay?

Karaniwan sa palagay ko ang mga tagapagmana ng isang tao ay kailangang harapin ito, batay sa kalooban, ngunit wala akong mga tagapagmana sa aking opinyon. Single ako, hindi pa nag-asawa at walang anak. Ang aking ina ay namatay, at ang aking ama ay 97 taong gulang. Nakatira siya sa isang babae, ngunit pinili nilang hindi magpakasal.

Naghiwalay kami ng kapatid ko simula pa noong 1990. Wala akong balak na ipamana sa kanya ang anumang bagay na may halaga — niloko niya ako noong namatay ang nanay namin, bukod sa wala naman talaga akong halaga. Ayokong iwan siya ng gulo. Siya ay 67 taong gulang, at sino ang nakakaalam kung mabubuhay pa siya kapag namatay ako. Then there's my niece, his only child, na halos hindi ko kilala. Hindi niya kailanman sinubukang ituwid ang katotohanang iyon mula nang maging isang may sapat na gulang. Siya ay 38 taong gulang, walang asawa at walang anak. Mayroon akong 33 o higit pang pangalawang pinsan, ngunit walang relasyon sa halos 30 taon sa iilan na nakilala ko.

Ang sakit at hinanakit ko tungkol sa aking kapatid at pamangkin ay hindi dapat pabayaan ang aking obligasyon na mag-iwan ng testamento. Kadugo ko sila, pagkatapos ng lahat, at hindi ako emosyonal na naka-attach sa anumang nonprofit. Mayroon akong malalapit na kaibigan na nakilala ko noong 1954 hanggang 1966, ngunit walang iba.

Samantala, humigit-kumulang $33,000 ang utang ko sa aking kasalukuyang mortgage. Humihingi ako ng $30,000 cash out, na balak kong gamitin para sa pagpapabuti ng tahanan. Ang pagtatasa ay nai-waive, ngunit ang parehong laki ng mga yunit sa aking condo ay naibenta sa pagitan ng $285,000 at $315,000. Nakatira ako sa isang suburb ng Los Angeles. Ang kasalukuyang buwanang pagbabayad ay $458, kabilang ang mga buwis sa ari-arian, na may rate ng interes na 5.25%. Ang bagong bayad ay $531 sa 3.28%. Hindi isang napakalaki na pagkakaiba kung isasaalang-alang kung ano ang sinasabi ng lahat ng mga patalastas sa kasalukuyang mga rate ng refi, ngunit ang aking ratio ng utang-sa-kita ay hindi bueno.

"'Pag namatay ako sino ang natigil sa hindi nabayarang balanse? Inaakala ba ito ng nagpapahiram?'"

Sa kasalukuyan ang tanging "tunay" na kita ko ay Social Security at $900 ang ipinapadala sa akin ng aking ama buwan-buwan mula sa isang trust account. Balak kong bumalik sa trabaho sa susunod na taon dahil naiinip ako sa aking isip, ngunit walang kinalaman iyon sa utang. Ang amortized 30-year loan payment ay isasama ang mga gastos sa pagsasara, prepaid tax, at mahigit $17,000 sa hindi pa nababayarang utang bilang karagdagan sa natitirang mortgage at cash out.

Kapag namatay ako, sino ang natigil sa hindi nabayarang balanse? Inaakala ba ito ng nagpapahiram? Hindi ba kailangang harapin ng isang tao ang anumang problemang maaaring magkaroon, o tanggapin ang balanse kung ito ay naibenta? Tama ba ako na walang kaugnayan kung kukuha ako ng 15-taon o 30-taong pautang dahil baka mamatay ako bago mabayaran ang alinman?

Dahil ang nilalayong pautang ay mas mababa kaysa sa halaga ng bahay, mayroon pa bang ibang uri ng mga problema na dapat harapin ng sinumang tagapagmana ko? Syempre, isa pang lindol ang maaaring mangyari, ngunit maliban sa ilang hindi inaasahang sakuna, o ang aking pagiging atraso sa mga pagbabayad, sino ang legal na mapipilitang humawak ng anumang mga isyu kung hindi ako mag-iiwan ng testamento?

Taos-puso,

Refinancing Golden Girl

'Ang Big Move' ay isang column ng MarketWatch na tumitingin sa mga ins at out ng real estate, mula sa pag-navigate sa paghahanap para sa isang bagong tahanan hanggang sa pag-apply para sa isang mortgage.

Mayroon ka bang katanungan tungkol sa pagbili o pagbebenta ng bahay? Nais mo bang malaman kung saan dapat ang iyong susunod na paglipat? I-email si Jacob Passy sa [protektado ng email].

Minamahal na Muling Paggastos,

Gusto kong magsimula sa pamamagitan ng pagsagot sa iyong tanong tungkol sa haba ng termino ng pautang, dahil nag-aalala ako na maaaring maliitin mo ang pagkakaiba sa pagitan ng isang 15-taong pautang at isang 30-taong pautang.

Alam mo na ang buwanang pagbabayad ay mas mataas para sa isang 15-taong pautang — totoo iyon. Ngunit maaaring ito ay mas mataas pa kaysa sa iyong napagtanto (maliban kung ang tagapagpahiram ay nabaybay na ang pagkakaiba.) Halimbawa, para sa isang $100,000, 30-taong mortgage na may rate ng interes na 3%, ang buwanang pagbabayad ay magiging humigit-kumulang $422. Kung ang parehong loan ay nagdadala ng 15-taong termino sa halip, ang buwanang pagbabayad ay nasa $691.

Upang bigyang-diin, ang buwanang pagbabayad sa isang 15-taong mortgage ay humigit-kumulang 64% na mas mataas. Kadalasan, ang mga tao ay naaakit sa mas maikling termino sa isang 15-taong pautang dahil ito ay nagse-save sa kanila sa interes sa katagalan. Ngunit para sa isang taong may nakapirming kita, ang pagkakaiba sa buwanang pagbabayad ay maaaring gumawa ng malaking pagkakaiba.

Tulad ng sinabi mo sa iyong sarili, hindi malinaw na mabubuhay ka nang sapat upang makita ang utang sa alinmang paraan. Kaya't ang pangmatagalang pagtitipid na dala ng mas maikling termino ay hindi magiging sulit, malamang. Umaasa ka sa pinansyal na suporta ng iyong ama ngayon, ngunit magpapatuloy ba iyon kapag namatay siya? Kung hindi, muli, ang mas mataas na buwanang pagbabayad mula sa isang 15-taong pautang ay maaaring biglang maging ganap na hindi kayang bayaran.

Para sa sinumang makakakuha ng bahay kapag namatay ka, hindi ito magkakaroon ng pagkakaiba kung ang mortgage ay may 15- o 30-taong termino pagdating sa paglutas ng utang. Sa katunayan, kapag tayo ay namatay, ang ating mga utang na may kinalaman sa pabahay ay dapat pa ring bayaran.

Sa iyong kaso, parang wala kang testamento o hindi tinukoy kung sino ang dapat magmana ng iyong mga ari-arian sa iyong kamatayan. Karamihan sa mga estado ay sumusunod sa isang proseso upang matukoy kung sino ang karapat-dapat para sa mana, simula sa mga asawa at mga anak, na sinusundan ng mga apo. Sa mga kaso kung saan wala sa mga indibidwal na iyon, isasaalang-alang ng estado ang iba pang mga kamag-anak, kabilang ang mga kapatid, pamangkin at pamangkin. Ang estado ay maaari ring magmana ng ari-arian mismo.

Kung ikaw ay namatay nang walang testamento at ang estado ay hindi nagpasiya ng isang karapat-dapat na tagapagmana ng ari-arian, sa teoryang ang iyong mortgage lender o servicer ay magre-remata sa bahay upang mabayaran ang utang. Kung nakilala ang isang tagapagmana, o pinangalanan mo ang isa, karamihan sa mga estado ay may mga batas upang protektahan ang kanilang mga karapatan sa tahanan. Kapag namatay ka, mamanahin ng iyong mga tagapagmana ang titulo ng bahay, ngunit hindi ang mortgage nito. Ang mga mortgage ay kadalasang kasama ang isang due-on-sale clause na nangangailangan ng utang na mabayaran kung ang bahay ay ibinebenta — dahil iyon ay kapag ang titulo ay lumipat.

Kapag ang paglipat ng titulo ay nangyari sa pamamagitan ng isang mana, karaniwang pinoprotektahan ng mga batas ang tagapagmana. Maaari nilang ipagpalagay ang mortgage at magpatuloy sa pagbabayad. Sa ilang mga kaso, maaari nilang ilipat ang mortgage sa kanilang pangalan, o maaari nilang ibenta ang bahay upang mabayaran ang utang at ibulsa ang mga natitira pagkatapos.

Kung maaari akong lumampas ng kaunti, ipinapayo ko sa iyo na muling isaalang-alang kung sino ang karapat-dapat na tumanggap ng iyong mana. Sa likas na katangian, karamihan sa atin ay nag-iisip na ipaubaya ang ating mga makamundong ari-arian sa mga kadugo - ngunit sa aking pananaw, ang kahulugan ng pamilya ay mas malawak kaysa doon. Nagdala sa iyo ng kalungkutan ang iyong kapatid, at sinasabi mong halos wala kang kaugnayan sa iyong pamangkin.

Mukhang marami kang kaibigan na may mayayamang relasyon. Oo naman, maaaring hindi sila romantiko sa kalikasan, ngunit sigurado akong ang mga kaibigang ito ay nagdudulot ng saya at ginhawa sa iyong buhay. Ang mga taong ito ang pinili mong pamilya, at karapat-dapat sila sa bawat karapatan at pribilehiyo na karaniwang nakalaan para sa mga relasyon sa dugo. Sa katunayan, maaari mong ipamana ang iyong mga ari-arian sa isang kaibigan sa halip na isang miyembro ng pamilya.

Marahil ay hindi interesado ang iyong mga kaibigan na manahin ang iyong condo, ngunit kakausapin ko sila upang makita kung ano ang iisipin nila sa gayong regalo. Marahil sila mismo ay may anak o ibang kamag-anak na maaaring makinabang mula sa pagmamana ng isang tirahan na tirahan (o ang pinansiyal na halaga ng ari-arian na iyon.)

Nagsumikap ka nang husto upang mapanatili ang iyong tahanan, at dapat kang kumportable na malaman na ito ay mapupunta sa isang taong pinapahalagahan mo pagkatapos mong pumanaw. Kung sino man ang tinutukoy mo bilang iyong tagapagmana, ipaalam sa kanila ang iyong mga plano. Sa ganoong paraan hindi ito magugulat sa iyong pagpanaw, at maaari silang makaramdam ng sapat na kakayahan upang pangasiwaan ang iba't ibang mga gawain na may kasamang mana.

Sa pamamagitan ng pag-email sa iyong mga katanungan, sumasang-ayon ka sa pagpapa-publish sa kanila nang hindi nagpapakilala sa MarketWatch. Sa pamamagitan ng pagsusumite ng iyong kwento sa Dow Jones & Company, ang publisher ng MarketWatch, nauunawaan mo at sumasang-ayon na maaari naming gamitin ang iyong kwento, o mga bersyon nito, sa lahat ng media at platform, kabilang ang sa pamamagitan ng mga third party.