Bumibili ako ng bahay kasama ang aking 74-taong-gulang na ina, ngunit ang mortgage ay nasa aking pangalan. Paano natin dapat pamagat ang bahay?

Minamahal na MarketWatch,

Gusto kong makita kung mabibigyan mo ako ng ilang payo sa pagbili ng bahay kasama ang aking ina na 74. Magbabawas ako ng $240,000 — gamit ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng sarili kong bahay — sa bagong bahay at magsisimula sa isang mortgage na $220,000. Ang sangla ay nasa pangalan ko lamang. Kapag naibenta na ang bahay ng aking ina, ibibigay niya sa akin ang ilan sa kanyang mga nalikom sa bahay — $100,000, para maibalik ko ang aking sangla at babaan ang aking buwanang bayad.

Ang mga tanong natin ay: Paano natin dapat pamagat ang bahay na titirhan nating dalawa? Dapat ba nating ilagay ang pareho nating pangalan sa bahay na may kasamang mga nangungupahan na may karapatang mabuhay? Isa pa, maituturing bang regalo sa akin ang perang ibibigay niya sa akin para ilagay sa recast kong mortgage kung saan kailangan kong magbayad ng buwis dito? Mayroon bang anumang paraan upang maiwasan ito? At ang huling tanong ko ay, dapat ko bang ilagay ang aking adult na anak na babae sa titulo ng bahay, bilang magkasanib na mga nangungupahan na may karapatan ng survivorship, upang ang bahay ay mapasa kanya kapag wala na kami ng aking ina sa Lupang ito?

Kung hindi mo masasagot ang mga tanong na ito, masasabi mo ba sa akin kung kailangan kong makipag-usap sa isang abogado ng real estate, o isang abogado sa buwis o isang CPA? Hindi ako sigurado kung kanino ko dapat tanungin ang mga ganitong uri ng mga tanong. Natutuwa akong basahin ang iyong column. Salamat sa iyong tulong.

Taos-puso,

Lumipat kasama si Nanay

Ang 'The Big Move' ay isang haligi ng MarketWatch na tinitingnan ang mga loob-in ng real estate, mula sa pag-navigate sa paghahanap para sa isang bagong tahanan hanggang sa pag-apply para sa isang pautang.

Mayroon ka bang katanungan tungkol sa pagbili o pagbebenta ng bahay? Nais mo bang malaman kung saan dapat ang iyong susunod na paglipat? I-email si Jacob Passy sa [protektado ng email].

Mahal na Paglipat,

Napakasarap na nagpaplano kang bumili ng bahay kasama ang iyong ina, dahil sigurado ako na iyon ang magbibigay sa kanya ng kaginhawaan habang tumatanda siya at nangangailangan ng karagdagang tulong. Alam kong hindi mo hiningi ang aking mga iniisip tungkol sa kaayusan na ito, ngunit ako ay magiging abala kung hindi ko iminumungkahi na magkaroon ng maraming prangka na pag-uusap sa isa't isa kung saan talakayin mo ang iyong mga inaasahan para sa pamumuhay nang magkasama. Magiging malaking pagbabago ito para sa inyong dalawa, at tulad ng anumang pagsasaayos ng kasama sa kuwarto, pinakamahusay na nasa parehong pahina nang maaga upang matiyak ang mapayapang pagsasama.

Aaminin ko nalilito ako sa timeline na napili niyong dalawa. Maliban na lang kung may dahilan kung bakit may katuturan ang pagbili ng bahay nang mag-isa para magsimula, hindi ko alam kung bakit hindi na kayo maghihintay ng kaunti pa para bumili ng bahay nang magkasama — lalo na kung pinag-iisipan ninyong dalawa ang nasa bahay. gawa. Ang pagsasama-sama ng iyong mga mapagkukunan nang sabay-sabay ay malamang na magbibigay-daan sa iyo upang samantalahin ang mas mahusay na financing.

Ang isang mortgage recast ay maaaring maging kapaki-pakinabang para sa maraming mga may-ari ng bahay. Papayagan ka nitong bawasan ang iyong obligasyon sa utang nang hindi binabago ang rate ng interes o termino ng utang. Sa panahon kung kailan tumataas ang mga rate ng mortgage, maaaring mas magandang opsyon iyon sa maraming may-ari ng bahay kaysa sa muling pagpopondo kung ang iyong pangunahing layunin ay bawasan ang halaga ng utang na hindi mo nababayaran.

Mayroong ilang mga kakulangan sa diskarteng ito. Para sa panimula, hindi lahat ng nagpapahiram ng mortgage ay pinapayagan ito, kaya ito ay kailangang maging isang bagay na linawin mo nang harapan. At kahit na pinahihintulutan ito ng isang nagpapahiram, hindi nila ito magagawa para sa lahat ng uri ng pautang. Sa partikular, ang mga pautang na suportado ng gobyerno kasama ang mga FHA at VA na mga pautang ay hindi maaaring i-recast. At sisingilin ka ng loan servicer ng bayad para i-recast. Para sa mga kadahilanang ito, pipiliin lamang ng ilang borrower na gumawa ng mga karagdagang pagbabayad sa kanilang mortgage sa halip na dumaan sa buong proseso ng recast.

Sa iyong sitwasyon, ang kontribusyon ng iyong ina ay maaaring ituring na isang regalo kung wala siya sa mortgage, kahit na hindi ikaw ang magbabayad ng buwis dito. Dapat kang kumunsulta sa isang accountant upang makuha ang kanilang ekspertong payo, ngunit malamang na kailangan niyang maghain ng isang tax return ng regalo. Sabi nga, maliban na lang kung nagregalo siya ng milyun-milyong dolyar sa iyo at sa iba, malamang na hindi na siya magkakautang ng buwis sa perang iyon dahil sa panghabambuhay na pagbubukod.

Maaari siyang mapunta sa pamagat nang hindi nakasangla, ngunit hindi ito diretso. Kung iniisip mong idagdag siya sa deed sa ibang pagkakataon pagkatapos mong mabili ang bahay at mailabas ang mortgage, dapat kang kumunsulta sa isang abogado ng real-estate. Ang ilang mga nagpapahiram ay magsasama ng mga sugnay na nagsasaad na ang utang ay dapat bayaran nang buo kung ang mga makabuluhang pagbabago ay ginawa sa pamagat ng bahay, at gugustuhin mong suriin ng isang eksperto sa batas ang anumang kontrata ng mortgage upang i-verify kung iyon ang mangyayari dito.

Kung sa halip ay pinaplano mong isama ang iyong ina sa kasulatan mula sa simula nang hindi siya kasama sa mortgage, kakailanganin mong kumonsulta sa tagapagpahiram ng mortgage upang makuha ang kanilang pag-apruba para sa kaayusan na ito. Gaya ng ipinaliwanag ng abogado ng real-estate na nakabase sa New York na si Victoria Spodek sa isang blog post, “Dapat tiyakin ng bangko na protektado ang kanilang interes, dahil nagpapahiram sila ng malaking halaga ng pera. Ang kakayahan ng bangko na ibenta ang ari-arian sa kaganapan ng default ay kritikal sa kanilang modelo at hindi sila magpapahiram ng pera maliban kung sila ay protektado."

Ang problemang maaaring lumitaw sa pagkakaroon ng maraming tao sa titulo, ngunit isa lamang sa mortgage, ay nagiging kumplikado ang pagmamay-ari ng bahay. Mula sa pananaw ng nagpapahiram, ang iyong ina ay magkakaroon ng mga karapatan sa bahay na maaaring maging mahirap na ibenta kung ikaw ay pumasok sa foreclosure. Kaya't ang madalas na ginagawa ng mga nagpapahiram sa ganoong sitwasyon, sabi ni Spodek, ay pinirmahan ng parehong may-ari ang mortgage, habang isang tao lamang ang pumipirma sa tala, na siyang pangako na babayaran ang utang. Sa ganitong paraan, "kung ang utang ay hindi binayaran o napunta sa default, ang bangko ay magkakaroon pa rin ng paraan upang ibenta ang bahay upang mabayaran," ang isinulat niya.

Muli, maaari mong isaalang-alang ang pagpapalista ng iyong ina sa mortgage. Maliban kung siya ay may mga problema sa kredito, ang kanyang karagdagang kita sa Social Security at mga ari-arian ay maaaring makatulong sa iyo na makakuha ng mas mahusay na rate sa mortgage. Mapapagaan din nito ang mga isyu na lalabas sa pagbabayad niya ng utang kapag naibenta ang kanyang bahay.

Tungkol sa kung paano mo pinamagatang ang tahanan, sa palagay ko mahalagang isaalang-alang kung bakit nais mong pareho ang pamagat at kung ano ang iyong mga layunin doon. Tila malinaw na ang pag-iwas sa probate ay mahalaga sa inyong dalawa, ngunit ang magkasanib na pangungupahan ay maaaring magdala ng ilang mga panganib. Halimbawa, kung ang isa sa inyo ay nabaon sa utang at hindi na ito mabayaran, ang mga nagpapautang ay maaaring mag-claim sa ari-arian. Iyon din ang dahilan kung bakit ang pagdaragdag ng iyong anak na babae sa pamagat ay maaaring maging isang mapanganib na hakbang.

Para sa inyong lahat, ang paglalagay ng tahanan sa isang buhay na pinagkakatiwalaan ay maaaring maging pinakamahalaga. Bibigyan ka nito ng kontrol sa kung ano ang mangyayari sa tahanan kapag ikaw at ang iyong ina ay pumanaw, habang pinapayagan kang manatili sa bahay habang pareho kayong nabubuhay. Hindi lamang madaling maipasa ang tahanan sa iyong anak, ngunit maiiwasan niya ang ilang partikular na buwis at mga bayarin sa probate. Kakailanganin mong umarkila ng abogado para buuin ang tiwala at ayusin ito nang maayos para sa iyo, ngunit dahil sa pagiging kumplikado ng iyong mga kaayusan sa pamumuhay ay maaaring ito ang pinakamahusay na solusyon sa iyong problema at magbigay sa iyo at sa iyong ina ng katiyakan na mabubuhay ka. sa tahanan na ito sa natitirang bahagi ng iyong mga araw.

Sa pamamagitan ng pag-email sa iyong mga katanungan, sumasang-ayon ka sa pagpapa-publish sa kanila nang hindi nagpapakilala sa MarketWatch. Sa pamamagitan ng pagsusumite ng iyong kwento sa Dow Jones & Company, ang publisher ng MarketWatch, nauunawaan mo at sumasang-ayon na maaari naming gamitin ang iyong kwento, o mga bersyon nito, sa lahat ng media at platform, kabilang ang sa pamamagitan ng mga third party.