Ang Pagpapabuti ng mga Credit Score Para sa Rental Housing, Hindi Pagbabawal sa mga Ito, Ay Ang Sagot

Sa buong bansa, ang mga alalahanin tungkol sa kung paano at bakit ang mga tao ay nabigong maging kwalipikado para sa paupahang pabahay ay lumalaki. Ang mga aktibistang nag-aangking naghahanap ng pinakamahusay na interes ng mga inaasahang residente ng paupahang pabahay ay naghangad na ipagbawal ang mga pagsusuri sa background ng kriminal, mga naunang rekord ng pagpapalayas, at mga marka ng kredito bilang bahagi ng pagtatasa ng panganib na ginagamit ng mga tagapagbigay ng pabahay upang suriin ang mga nangungupahan. Sa Minneapolis, halimbawa, ang konseho ng Lungsod ay nagpataw mga limitasyon sa paggamit ng mga marka ng kredito. Ang miyembro ng Konseho na sumusuporta sa interbensyon ay nagsabi na ang pagtaas ng mga presyo at kakapusan sa pabahay, "ay naglalagay ng ilang pangangailangan upang suportahan ang mga taong pinaka-mahina na nangungupahan." Ngunit ang paglilimita o pagbabawal sa mga tseke sa kredito ang pinakamahusay na paraan upang matulungan ang mga taong may payat, masama, o walang kredito?

Ang isang kamakailang ulat mula sa Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) ay maaaring magdagdag ng gasolina sa sunog. Ang ulat, awkwardly na pinamagatang, Nangungupahan Background Checks Market, imbentaryo ang bawat naiisip na karaingan na may pagtatasa ng panganib ng mga tagapagbigay ng pabahay. Narito ang paborito ko tungkol sa data ng pagpapaalis:

“Maaaring maging mahirap ang pagkolekta ng data na ito, partikular na ang data ng mga pampublikong rekord ng sibil at kriminal, at wastong pagtutugma ng nakolektang data sa isang indibidwal na inaasahang nangungupahan. Halimbawa, ayon sa isang pag-aaral ng 3.6 milyong rekord ng hukuman sa pagpapalayas, 22 porsiyento ng mga kaso ng pagpapaalis ng estado ay malabo o maling mga tala. Bilang resulta, ang data na iniulat sa mga ulat sa pag-screen ng nangungupahan at umaasa sa pagbuo ng pagmamay-ari na mga marka ng panganib ng nangungupahan ay kadalasang malabo o luma na at maaaring mali."

Ito ay nagpatawa sa akin ng malakas dahil ang isang buong industriya ay umunlad na nagsasabing ang bansa ay nahaharap sa isang "krisis sa pagpapalayas" o "epidemya." Ito ay nagpapakitang hindi totoo at isang dahilan kung bakit madaling maabot ang konklusyong iyon ay dahil sa walang malinaw o pare-parehong data sa mga pagpapaalis. Sa mundo ngayon, imposibleng gumawa ng anumang pahayag tungkol sa pagpapaalis – tinukoy bilang aktwal na pag-alis sa pamamagitan ng puwersa mula sa isang paupahang ari-arian – ay napakabihirang. Pagkatapos mag-file, karamihan sa mga pagpapaalis ay nagreresulta sa pagpapaalis o hindi malinaw na mga resulta. Ang isang maliit na bilang lamang ay nagreresulta sa pagpapatupad ng batas na lumilitaw na naghahatid ng mga bagay palabas ng isang apartment. Gayunpaman, gusto ito ng mga agresibong tagapagtaguyod; data ay nagpapahiwatig ng isang "krisis" ngunit ang data ay masama, huwag gamitin ito para sa screening.

Ang litanya sa pagbubukas ng ulat ay maaaring tumpak na sumasalamin sa pagkabigo tungkol sa mga mamimili na kailangang ilantad ang kanilang mga sarili sa pagtatasa ng panganib; ngunit ang pag-upa ng pabahay ay hindi isang karapatan at hindi isang "karapatan" sa anumang kahulugan. Magdaragdag ako ng "pa" doon, dahil ito mismo ang sinasabi ng mga tagapagtaguyod, na talagang ito nga karapatan ng sinumang tao na humingi ng access sa pribadong ari-arian na tirahan anuman ang profile ng panganib.

Ang ilan sa atin ay tinitingnan ang pabahay bilang isang kalakal, at ang pag-upa dito ay tulad ng pag-upa ng kotse o anumang iba pang bagay. Ang pagtatasa ng panganib ay ginagawang posible ang paupahang pabahay at kung walang kakayahang i-screen o suriin ang nakaraang pagganap, ang mas maliit, mas abot-kayang pabahay ay mawawala. Ang pananaw na ang pabahay ay isang karapatan, at ang sinumang tao ay maaaring kumuha ng ari-arian ng ibang tao upang magkaroon ng pabahay ay isang mapanganib at nagbabantang sisirain ang pribadong paupahang pabahay. Ito ay nagkakahalaga ng pagkakaroon ng isang matigas at mahigpit na debate tungkol dito.

Ngunit ano ang solusyon sa tunay na problema ng mga taong may kaunting pera at nahihirapan sa ekonomiya na may mas mataas na profile sa panganib at sa gayon ay mas malaking hamon sa paghahanap ng pabahay? Ang isang sagot ay ipagbawal ang screening o limitahan ito sa paraang ang tanging opsyon para mabawasan ang panganib ay ang pagtataas ng mga renta. Gusto rin ng mga tagapagtaguyod na limitahan ito, siyempre, na may kontrol sa upa. Ang kontrol sa renta ay nagpapalala sa inflation ng pabahay, na lumilikha ng kakulangan at pagrarasyon.

Ang tunay na solusyon ay ang pagpapabuti ng mga marka ng kredito at pagbuo ng mga insentibo para sa mga taong umuupa ng pabahay upang magbayad ng upa sa oras. Kapag hindi nila kaya, cash na tulong ang pinaka kailangan. Ngunit mayroon bang mga insentibo sa merkado upang bumuo ng kredito at pagbutihin ang profile ng panganib ng mga nangungupahan?

Sinasabi ito ng ulat ng CFPB tungkol sa mga marka ng kredito:

“Ang dating kasaysayan ng pagbabayad ng pag-upa, na mukhang may kaugnayan sa desisyon ng may-ari na magrenta, ay labis na hindi makikita sa mga ulat sa screening ng nangungupahan o mga marka ng panganib. Ang mga pagtatantya ng industriya ng saklaw ng kasaysayan ng pagbabayad ng rental sa sistema ng pag-uulat ng consumer ay nasa pagitan ng 1.7 hanggang 2.3 porsiyento ng mga umuupa sa US."

Isang pribadong kumpanya, pinata, ay nakabuo ng isang modelo ng negosyo na eksaktong gumagawa nito. Pinagsasama ng Piñata ang direktang marketing sa pamamahala ng koleksyon ng upa. Kapag ang isang residente na nasa isang gusaling pinamamahalaan ng kumpanyang gumagamit ng Piñata, at nagbabayad ng upa sa oras, ang residente ay makakakuha ng mga puntos para sa mga reward mula sa mga sikat na brand. Isipin ito bilang isang frequent flier program para sa mga nangungupahan. Ang Piñata ay nag-uulat din ng positibong impormasyon sa upa sa mga credit bureaus. Ang mga insentibo para sa mga residente ay totoo, na may mga libreng alok para sa mga produktong kailangan nila at mas mahusay na marka ng kredito.

Nakipag-usap ako kay Lily Liu ang CEO ng Piñata kung nag-aalala siya tungkol sa mga bagong regulasyon lalo na sa mga platform na kumukuha ng impormasyon ng aplikante at residente sa sukat. "Ang mga algorithm na may napakalaking set ng data, ay nagiging napakahusay na mahirap makita kung paano hindi maisasama ang mga ito sa mga desisyong ito," sabi ni Liu, "bagaman sa mga akma at spurts hanggang sa maging mas normalize ito." Itinuturing niya ang Piñata bilang isang solusyon para sa mga residente dahil ito ay "isang dinamikong interactive na produkto na tumutulong sa mga nangungupahan na maunawaan ang kanilang 'mga pagkakamali' at ang mga epekto ng ilang mga aksyon at tinutulungan silang baguhin ang kanilang pag-uugali upang bumuo ng isang mas magandang pinansiyal na hinaharap para sa kanilang sarili."

Walang alinlangan na hahamakin ng maraming tagapagtaguyod ng nangungupahan ang modelong ito; ang mga tao ay hindi na dapat magbayad ng upa, at bakit natin sila akitin ng mga libreng deal sa AmazonAMZN
na gawin ang hindi nila dapat gawin. ayos lang. Iyan ay isang panloob na pare-parehong argumento para sa isang sosyalista. Gayunpaman, sa totoong mundo, ang pagpapalawak ng programa tulad ng Piñata para sa mga taong mayroon nang masama, manipis, o walang kredito ay talagang makakatulong sa mga tao na bumuo ng mas mahusay na kredito at gawing mas mahusay ang kanilang buhay bilang mga nangungupahan sa hinaharap. Halos lahat ng mga reklamong binanggit sa ulat ng CFPB ay maaaring malutas sa ganitong uri ng modelo ng consumer na nakabatay sa insentibo, kahit na para sa mga taong may kaunting pera.

Ang sagot sa problema ng masamang kredito o iba pang mga depekto sa kasaysayan ng pagrenta ay hindi ang pagbura nito, ngunit upang mag-alok ng tunay na tulong at mga insentibo upang mapabuti ang rekord ng mga tao at gantimpalaan sila. Nagbubuo ito ng pamumuhunan sa tagumpay hindi lamang para sa provider ng pabahay na nakakakita ng mga koleksyon ng upa sa 100%, ngunit para din sa mga consumer na nagsisimulang makakita ng positibong kredito na makakatulong, marahil, na humantong sa pinahusay na kapangyarihan sa pagbili kabilang ang pagmamay-ari ng bahay. Ang pagtatasa ng panganib ay hindi kailanman mawawala sa isang ekonomiya ng pag-upa, at kung ito ay kinokontrol, ang mga mas maliit, mas abot-kayang mga negosyo ay titigil sa pag-upa, magkakaroon ng mas maraming kakulangan sa pabahay at mas mataas na upa. Hindi iyon nakakatulong sa sinuman, lalo na sa mga taong nahihirapan sa mga isyu sa kredito.