Hindi pa Huli Para sa Cincinnati na Pagtibayin ang Mga Panukala sa Densidad ng Pabahay

Isang napakahinhin at kapaki-pakinabang na panukala upang payagan ang higit pang multifamily na pabahay sa Cincinnati ay bumoto noong Marso ng Konseho ng Lungsod. ang panukala, na inaalok ni Councilmember Liz Keating, ay mag-aalis ng mga limitasyon sa density sa ilang bahagi ng lungsod na may mga panuntunan sa pag-zoning na nagpapahintulot sa mas maraming pabahay at tao. Ang panukala ay hindi umabot sa mga single-family zone, isang bagay na nawala sa isang grupo ng mga kalaban na tila pumatay sa panukala. Kung pumasa ito, ang panukala ay makikinabang sa mga bagong tao na lumipat sa Cincinnati sa pamamagitan ng paglikha ng mas maraming supply ng pabahay. Sa kabila ng pagkatalo, nagsimula ang talakayan sa lungsod tungkol sa kung paano pinakamahusay na tugunan ang mga presyo ng pabahay, na may mas maraming pabahay o mas kaunti.

Ang labanan sa Cincinnati ay masyadong pamilyar sa akin, na ibinabalik sa isipan ang labanan sa density na nagsimula nang magsimulang bumawi ang pamilihan ng pabahay pagkatapos ng pag-crash noong 2008. Sa pagbukas ng ikalawang dekada ng siglo, ang galit na mga kapitbahay na nag-iisang pamilya ay nag-rally laban sa density na may iba't ibang pulang herring: ang bagong pabahay ay masyadong malaki, masyadong maliit, pangit. , masyadong matangkad, at nakaharang sa liwanag at hangin. Gayundin, sisirain ng bagong pabahay ang punong puno ng lungsod. At siyempre, kung ano ang lagi nilang ibinibigay bilang deal breaker, hindi nito gagawing mas abot-kaya ang pabahay. Ang bagong pabahay, sabi nila, ay masyadong mahal.

Isang panauhing editoryal sa Cincinnati Enquirer gumagawa ng parehong punto.

"Kasalukuyang walang data na sumusuporta sa pagpapalagay na ang mas mataas na density ng zoning ay nagreresulta sa mas mababang gastos sa pabahay. Sa katunayan, ang mga pag-aaral sa density at affordability metrics gaya ng Median Multiple, (ginamit ng UN, World Bank at Harvard's Joint Center for Housing) ay nagpapakita na ang kabaligtaran ay totoo. Ang mas mataas na density ng pabahay sa karaniwan ay mas mahal!"

Well, hindi iyon totoo. Mayroong isang kamakailang pag-aaral (Density Control, Pagpapahalaga sa Presyo ng Bahay, at Paglago ng Renta sa United States).

Isang punto na hindi maganda ang argumentong ito tungkol sa higit pang pabahay (na kung ano ang density) hindi na nagreresulta sa mas mababang pangkalahatang mga presyo ay ang bagong pabahay - tulad ng isang bagong sweater o isang bagong kotse - ay palaging mas mahal kaysa sa umiiral na produkto. Kaya, kung titingnan lamang ng isang tao ang pagtaas ng density sa anyo ng karagdagang mga bagong pabahay, ang average na presyo ay magiging mas mataas at ang mga mas mataas na presyo ay madalas na lumiliko sa pangkalahatang average. Gayunpaman, sa pangkalahatan, kapag tumaas ang bilang ng mga bagong yunit ng pabahay, sa pangkalahatan at sa paglipas ng panahon, mayroong a positibong epekto sa presyo.

Kasabay ng konklusyong ito ng karaniwang kahulugan, mayroon ding katotohanan na lumiliit ang mga apartment. Bakit? Dahil ito ang nais ng mga taong naninirahan sa mga lungsod. Narito ang isinulat ko laki at affordability ng unit ilang taon na ang nakakaraan:

“Bumababa ang laki ng unit dahil parami nang parami ang gustong manirahan sa mga lungsod na may makapal na populasyon kung saan kakaunti ang lupa. Kapag mahirap ang lupa ay magastos. Upang bumili at magtayo sa mamahaling lupa ay nangangahulugan na ang mga upa ay dapat na mataas din upang mabigyang-katwiran ang halaga ng lupa. Ano ang solusyon? Ang mas maliliit na laki ng unit ay nalulutas ang problemang ito dahil ipinagpalit ng mga consumer ang square footage para sa mas mababang presyo, at ang mga developer ay nakakakuha ng mas mataas na ani kada square foot sa kanilang pamumuhunan."

Sa wakas, at marahil ang pinaka-nagsasabi, ang panukala ni Keating ay mahigpit na tinutulan ng mga single-family na kapitbahay, isa sa mga nakipagtalo sa editoryal na "ang mga survey ng opinyon ay nagpapakita na ang mga hiwalay, mga single-family na bahay na may bakuran, at bilang kahalili, mga town house sa mas siksik na lugar na ay nasa maigsing distansya sa mga amenities, ang mga gustong opsyon para sa karamihan ng mga Amerikano.

Bago ang pandemya, gayunpaman, ito ay hindi totoo. Pananaliksik ni Freddie Mac noong 2018 nalaman na, "bagama't nakita ng Profile na dumaraming bilang ng mga nangungupahan ang naniniwalang bumuti ang kanilang pang-ekonomiyang sitwasyon kumpara noong nakaraang tag-araw, nalaman din nito na ang gastos ay lalong nagtutulak sa mga desisyon sa pag-upa." Oo, tama, ang mga tao ay pumipili ng paupahang pabahay dahil ito ay mas abot-kaya. At ang mas maraming pabahay sa Cincinnati ay magiging mas mura rin.

At huling ngunit tiyak na hindi bababa sa, wala sa panukala ni Keating ang may epekto sa mga umiiral nang single-family zone. Bakit kaya sila magagalit? Ito ay malinaw sa sinumang tagalabas; kapag kakaunti at mahal ang pabahay, nagreresulta ito sa paglilipat ng pera mula sa bulsa ng mga mahihirap sa anyo ng mas mataas na upa patungo sa mas mataas na halaga ng mga tahanan ng solong pamilya. Ang mga galit na kapitbahay ay lumalabas na sumasalungat sa mga pagbabago sa mga lugar na hindi nila tinitirhan dahil nakakatulong ito sa kanilang mga pinahahalagahan sa tahanan. Ang kakulangan sa pabahay ay nakakatulong sa mga kasalukuyang may-ari na magkaroon ng halaga ang pamumuhunan.

Ang masamang balita ay ang katamtamang pagtaas sa density sa mga zone na siksik na ay pinipiga ng galit, may karapatan na mga single-family na kapitbahay sa Cincinnati. Hindi ito kaiba sa mga pang-aalipusta na ipinataw ng Konseho ng Lungsod ng Seattle taon na ang nakalipas, pagbabawas density sa mga lugar na naka-zone na para sa density. Ang "panalo" na ito para sa mga kapitbahay ay maghihikayat sa kanila na gawin din ito. Gayunpaman, ang magandang balita ay hindi pa huli para sa Cincinnati na matuto mula sa mga pagkakamali ng Seattle at gawin pa rin ang mga pagbabago. Kung hindi matutunan ng konseho ng lungsod sa Cincinnati ang araling ito, nagpapadala sila ng mga taong may kaunting pera na gagastusin, karamihan sa mga nangungupahan, ay nahaharap sa pagtaas ng mga presyo sa mga darating na taon.