Ang pagbebenta ng real estate ni Kohl sa mesa pagkatapos ng mga pag-uusap sa deal ay bumagsak

Kohl's maaaring hindi na nagbebenta ng negosyo nito pagkatapos ng lahat. Ngunit naghahanap na ito ngayon na ibenta ang ilan sa kanyang real estate, binabaligtad ito naunang paninindigan.

Ang retailer noong Biyernes ay nag-anunsyo na tinapos nito ang mga deal talk sa may-ari ng The Vitamin Shoppe Grupo ng Franchise, na kinukumpirma ang pag-uulat ng CNBC mula Huwebes ng gabi. Sa halip, sinabi ni Kohl, ito ay patuloy na gagana bilang isang standalone na pampublikong kumpanya.

Ang Kohl's sa loob ng maraming buwan ay pinilit ng mga aktibistang kumpanya kabilang ang Macelum Advisors na isaalang-alang ang isang pagbebenta ng kumpanya, sa malaking bahagi upang i-unlock ang halaga na nakatali sa real estate ni Kohl.

Nagtalo si Macellum na dapat ibenta ng Kohl's ang ilan sa mga real estate nito at paupahan ito bilang isang paraan upang ma-unlock ang kapital, lalo na sa panahon ng mahihirap na panahon. Ang Kohl's, gayunpaman, ay lumalaban sa tinatawag na sale leaseback na mga transaksyon, kahit man lang sa napakalaking sukat.

Nakumpleto ng kumpanya ang isang maliit na deal sa pagbebenta-leaseback nang mas maaga sa pandemya ng Covid, ayon kay Peter Boneparth, tagapangulo ng lupon ng Kohl. Kinilala nito ang pakinabang na $127 milyon sa pamamagitan ng pagbebenta at pagpapaupa pabalik sa San Bernardino e-commerce fulfillment at distribution centers nito.

Gayunpaman, noong Biyernes, tahasang binanggit ni Kohl sa press release nito na kasalukuyang sinusuri ng board nito ang mga paraan kung paano maaaring pagkakitaan ng retailer ang real estate nito. Ang Franchise Group ay nagpaplano na tustusan ang isang bahagi ng pagkuha nito sa Kohl sa pamamagitan ng pagbebenta ng isang tipak ng real estate ni Kohl sa isa pang partido at pagkatapos ay paupahan ito pabalik. Malamang na nagbigay ito ng ideya kay Kohl kung anong uri ng halaga ang makukuha nito para sa pag-aari nitong mga brick-and-mortar na tindahan at distribution center.

"Ngayon mayroon kang isang kapaligiran kung saan ang pagpopondo ay nagbago nang malaki na maaaring sa katunayan ay mas kaakit-akit na gamitin ang real estate bilang isang sasakyan sa monetization," sinabi ni Boneparth sa CNBC sa isang panayam sa telepono.

"Kapag pinagsama mo iyon sa kung ano ang iniisip namin na ang mga antas ng stock, ito ay nagiging isang magkaibang ehersisyo kaysa sa isang nakaraang kapaligiran sa pagpopondo," paliwanag niya. "Hindi lihim na ang Kohl's ay may napakalaking asset sa balanse: Real estate."

Noong Enero 29, ang Kohl's ay nagmamay-ari ng 410 na lokasyon, nangungupahan ng isa pang 517 at nagpatakbo ng mga ground lease sa 238 ng mga tindahan nito. Ang lahat ng pagmamay-ari nitong real estate ay nagkakahalaga ng higit sa $8 bilyon noong panahong iyon, ang isang taunang pag-file ay nagpapakita.

Ang mga tagapagtaguyod ng mga deal sa pagbebenta-leaseback ay nangangatwiran na ito ay isang maginhawang paraan para sa mga kumpanya na makabuo ng mga pondo para sa paglago sa hinaharap, hangga't may bumibili para sa real estate. Ngunit iniiwan din nito ang nagbebenta na kailangang matugunan ang mga obligasyon sa pag-upa dahil uupahan nila ang ari-arian na kabibili lang nila.

Ang mga pag-upa ay maaaring maging mas mahirap na sirain at ang mga renta ay maaaring magbago sa mga merkado. Sinabi ni Kohl sa taunang paghahain nito na ang isang tipikal na pag-upa sa tindahan ay may paunang termino na 20 hanggang 25 taon, na may apat hanggang walong limang taong opsyon sa pag-renew.

Noong 2020, nakipag-deal ang Big Lots sa private-equity real estate firm na Oak Street sa Taasan ang $ 725 milyon mula sa pagbebenta ng apat na sentro ng pamamahagi na pagmamay-ari ng kumpanya at pagpapaupa sa kanila pabalik. Binigyan nito ang malaking-kahong retailer ng karagdagang pagkatubig sa panahon ng malapit sa simula ng Pandamdam sa Covid-19.

Gayundin sa 2020, Bed Bath at Higit pa natapos isang sale-leaseback na transaksyon kasama ang Oak Street, kung saan nagbenta ito ng humigit-kumulang 2.1 milyong square feet ng komersyal na real estate at nakakuha ng $250 milyon sa mga nalikom. Si Mark Tritton, ang Bed Bath CEO noong panahong iyon, ay nagpahayag ng deal bilang isang hakbang upang makalikom ng puhunan upang mamuhunan muli sa negosyo. Ngayon, gayunpaman, ang Bed Bath ay nahaharap sa isa pang cash crunch dahil ang mga benta nito ay bumagsak at si Tritton ay pinatalsik sa kanyang tungkulin mas maaga sa linggong ito.

Ang Oak Street ay nagpaplanong mag-alok ng financing sa Franchise Group sa isang deal ng Kohl, naunang iniulat ng CNBC, ayon sa isang taong pamilyar sa mga talakayan. Ang isang kinatawan mula sa Oak Street ay hindi tumugon sa kahilingan ng CNBC para sa komento.

Ang Kohl's noong Biyernes ay muling pinagtibay ang plano nito na magsagawa ng $500 milyon na pinabilis na stock buyback sa huling bahagi ng taong ito. Binawasan nito ang patnubay sa kita nito para sa piskal na ikalawang quarter, na binanggit ang kamakailang paglambot sa demand ng consumer sa gitna ng mataas na inflation ng mga dekada.

"Malinaw na ang mamimili ay nasa ilalim ng higit pang presyon ngayon," sinabi ng CEO ng Kohl na si Michelle Gass sa CNBC sa isang panayam sa telepono. "Hindi tayo immune sa ganyan ... ngunit ang paninindigan ni Kohl para sa halaga. At sa mga panahong tulad nito, mas mahalaga kaysa kailanman na palakasin ang mensaheng iyon.”

Idinagdag niya na ang pakikipagsosyo ni Kohl sa Birago at Sephora ay nananatili sa lugar at bahagi ng pangmatagalang diskarte ng kumpanya upang maakit ang mga bagong customer.

"Ang pagtatapos ng proseso ng board ay ganap na tamang sagot," sabi niya.

Ang mga pagbabahagi ni Kohl ay bumagsak ng higit sa 20% noong Biyernes upang maabot ang isang mababang 52-linggo. Ang mga bahagi ng Franchise Group ay bumaba kamakailan nang humigit-kumulang 9%, umabot din sa 52-linggong mababang.

Hindi tumugon si Macelum sa kahilingan ng CNBC para sa komento.