Binubuo ng mga cube ang abbreviation na "REIT" (Real Estate Investment Trust) sa tabi ng isang modelong bahay.
makulit
Ang Mortgage REITs ay tungkol sa yield curve. Nanghihiram sila sa mababang dulo (30- hanggang 60-araw na LIBOR) upang bumili ng mga mortgage na nagbabayad ng interes sa mataas na dulo (30-taong rate) at pagkatapos ay ipamahagi ang pagkakaiba sa mga shareholder bilang mga dibidendo, paliwanag Todd Shaver; dito, ang editor ng Ulat sa Bull Market — at isang kontribyutor sa MoneyShow.com — nagsusuri ng trio ng mortgage REIT para sa mga namumuhunan na nakatuon sa kita.
Sa ilalim ng normal na mga pangyayari, iyon ay isang perpetual motion cash machine. At kahit ngayon, kapag ang pagkalat sa pagitan ng panandaliang paghiram at pangmatagalang mga rate ng pagpapahiram ay naging hindi komportable na makitid, ang mga taong nagpapatakbo ng mga portfolio na ito ay naghahanap pa rin ng mga paraan upang pisilin ang kalahating porsyento ng punto o dalawa.
Noong 2019, nang ganap na baligtad ang kurba, ang pagkalat na iyon ay bumagsak sa 0.55% . . . positibo pa rin at sapat pa rin para mapanatili ang daloy ng pera. Iyon lang ang kailangan para malampasan ang masasamang panahon. At pagkatapos, sa sandaling magsimulang lumawak muli ang mga spread, mabilis na tumalbog ang mga pamamahagi. Ang oras upang mag-lock sa isang ani ay kapag ang kurba ay baligtad. Kung ang kasaysayan ay anumang gabay, maaaring tumama ang iyong kita sa loob ng isang quarter o dalawa, ngunit bago mo ito malaman, kikita ka muli ng 8-10% sa isang taon.
Nangunguna sa mortgage real estate investment trust Pamumuhunan sa AGNC (AGNC) ay naglabas ng mga resulta nito sa ikalawang quarter noong isang linggo, na nag-uulat ng $315 milyon sa mga kita, tumaas ng 36% YoY, kumpara sa $232 milyon noong nakaraang taon. Nag-post ang kumpanya ng tubo, o mga pondo mula sa mga operasyon (FFOs) na $435 milyon, o $0.83 bawat bahagi, kumpara sa $400 milyon, o $0.76.
Ang halaga ng libro ng mortgage REIT ay bumaba sa quarter sa $11.43 bawat bahagi, kumpara sa $13.12 sa pagtatapos ng nakaraang quarter. Ito ay dahil sa kahinaan sa merkado ng mga mahalagang papel na sinusuportahan ng ahensya, at ang pag-asam ng mas mataas na panandaliang mga rate na hinihimok ng mga takot sa isang pag-urong, na lahat ay nagreresulta sa malaking pagkasumpungin ng rate ng interes sa quarter.
Tinapos ng kompanya ang quarter na may portfolio na $61 bilyon, na may $44 bilyon na mga securities na sinusuportahan ng ahensya ng mortgage, $16 bilyon sa mga dapat ipahayag na posisyon sa mortgage, na mahalagang mga forward trade para sa mga mortgage settlement, at $2 bilyong halaga ng credit risk transfer at mga securities na hindi Ahensya.
Ang mga pagkakaiba sa yield sa pagitan ng 30-taong kasalukuyang kupon na MBS, at ang 10-taong treasury note ay lumawak ng higit sa 100 batayan puntos sa buong taon, at natapos ang quarter sa spread na 140 na batayan. Ang tanging ibang pagkakataon kung kailan umiral ang mga naturang spread para sa mga pinalawig na panahon ay noong Great Recession noong 2008, at para sa mga mortgage REIT tulad ng AGNC, ang mas malawak na spread ay nagreresulta sa mga pinahusay na kita sa katagalan.
Sa kasaysayan, ang mga ganitong sitwasyon ay napatunayan na mga stellar buy-in na pagkakataon, at kasama ng Federal Reserve na nilinaw na ang ginustong tool sa patakaran sa pera ay ang pagsasaayos ng mga rate ng pederal na pondo, at hindi pagbabawas ng balanse. Sa pamamagitan nito, ang netong supply ng Agency MBS ay mananatili sa loob ng $700 bilyon, na ginagawa itong medyo kaakit-akit para sa mga kumpanya tulad ng AGNC.
Ang AGNC ay bumaba ng higit sa 18% YTD, at 25% mula sa pinakamataas nito noong Oktubre sa pagtaas ng interes sa halaga ng libro nito. Ito ay nagtulak sa kasalukuyang ani sa 11.4%, at ang stock ay nakikipagkalakalan sa 10% lamang na premium sa halaga ng libro, na ginagawa itong isang magandang pagkakataon upang makapasok. Sa matatag na pagkatubig, na binubuo ng $10 bilyon na cash, at $44 bilyon sa utang, nananatili itong maayos na nakaposisyon upang sulitin ang mga pagkakataong ito.
Isa sa pinakamalaking pinagkakatiwalaan sa mortgage real estate investment, Pamamahala sa Annaly Capital
Tulad ng karamihan sa mREITs, nakita ni Annaly ang book value nito na bumaba ng 13% noong quarter, na nagresulta sa negatibong economic return na 9.6% habang lumalawak ang mga spread, at ang pagkasumpungin ng rate ng interes ay nagpatuloy sa paggulo sa mga operasyon. Ang kumpanya, gayunpaman, ay nag-post ng isang stellar beat sa itaas at ibabang linya, at nakabuo ng mga kita na lumampas sa mga dibidendo ng 135%.
Tinapos ni Annaly ang quarter na may portfolio na $82 bilyon, na may $75 bilyon sa highly-liquid na portfolio ng ahensya. Ang portfolio ng tirahan ay umabot sa $4.8 bilyon, isang pagtaas ng 10%, na sinundan ng portfolio ng Mortgage Servicing Rights sa $1.7 bilyon, tumaas ng 41% YoY, na ginagawa itong ika-apat na pinakamalaking bumibili ng MSRs YTD, na gaya ng napag-usapan natin kanina, ay isang makabuluhang hedge laban sa pagtaas ng mga rate ng interes.
Ito ay isang mahalagang quarter para sa kumpanya, na nagsara ng limang buong loan securitization na nagkakahalaga ng $2 bilyon, na ginagawa itong pinakamalaking hindi bank issuer ng Prime Jumbo at Expanded Credit MBS. Nagdagdag ang residential credit group ng $500 milyon na pasilidad ng kredito, at ang MSR platform ay nagsara ng isa pang $500 milyon, na sinundan ng pangalawang pag-aalok ng karaniwang stock na nagkakahalaga ng $740 milyon noong Mayo, na lumilikha ng maraming pagkatubig para sa kumpanya.
Sa kabila ng isang mapaghamong kapaligiran sa quarter, ang kalinawan sa Federal monetary front, kasama ang historikal na kaakit-akit na mga spread ay dapat magbunga ng mas mataas na kabuuang kita sa hinaharap. Pagkatapos ng 14% na pagbagsak ng YTD, ang mga share ng Annaly ay nagbibigay ng yield na 12.8%, na may mahusay na coverage ng dibidendo, habang nakikipagkalakalan sa isang malusog na premium para mai-book.
Rithm Capital (RITM), na dating kilala bilang New Residential Investment, ay naglabas ng mga resulta nito sa ikalawang quarter, na nag-post ng $1.3 bilyon sa mga kita, na tumaas ng halos triple YoY, kumpara sa $450 milyon noong nakaraang taon. Ang mga kita sa quarter ay nanatiling malakas sa $145 milyon, o $0.31 bawat bahagi.
Ang tiwala sa pamumuhunan sa real estate ay naglabas ng maraming pagbabago na higit pa sa pangalan at simbolo ng stock nito, na ang pinaka-kahanga-hanga ay ang pagpapawalang-bisa ng kontrata nito sa external manager na Fortress Investment Group. Sa pagpapatuloy, ang Rithm ay pamamahalaan sa loob, at bilang resulta ay nagbayad ng $325 milyon upang wakasan ang kasunduan nito sa Fortress, isang hakbang na magreresulta sa taunang pagtitipid na $60 milyon.
Higit pa rito, ang Rithm ay gumawa ng maraming iba pang mga hakbang upang makatipid ng mga gastos at mapataas ang kahusayan, lalo na sa negosyo nito sa mortgage kung saan ang taunang pangkalahatang at administratibong mga gastos ay bumaba mula $2.2 bilyon hanggang $1.9 bilyon. Ang kumpanya ay higit pang nagbawas ng kapital sa pinagmulang negosyo nito mula sa $2 bilyon hanggang sa $650 milyon lamang, na pinahusay ang kabuuang kita sa kapital na ginagamit para sa mga shareholder.
Ang diskarte ng kumpanya sa muling pagbabalanse ng portfolio nito sa perpektong halo ng mga pinagmulan, MSR, kumpanya, at asset, ay nagresulta sa pagbaba sa halaga ng libro na 2.2% QoQ lamang. Dahil dito, ang Rithm ay isang outlier sa mga nangungunang mREIT, karamihan sa mga ito ay nag-post ng matinding pagguho sa mga halaga ng libro sa harap ng tumataas na mga rate ng interes, isang pagbaligtad ng yield curve, pagbagal ng mga benta ng real estate, at isang nagbabantang recession.
Ang portfolio ng mortgage servicing rights (MSR) ng Rithm ay umabot sa $623 bilyon sa hindi pa nababayarang mga pangunahing balanse sa quarter, na may pakinabang na $515 milyon bilang resulta ng tumataas na mga rate ng interes at treasury yield. Ang Servicing segment ay nag-post ng tubo na $620 milyon, at kumakatawan sa isang matatag na hedge laban sa mga pinagmulang negosyo na kasalukuyang nasa gitna ng paghina.
Ang mga pagkalugi sa origination segment ng trust ay tumaas sa isang menor de edad na $26 milyon, flat mula noong nakaraang quarter, dahil sa mas mababang mga origination sa $19 bilyon, kumpara sa $23 bilyon noong nakaraang taon. Ang segment, gayunpaman, ay patuloy na nakakakita ng tuluy-tuloy na mga pagpapabuti sa mga margin ng benta sa 1.95%, kumpara sa 1.42% noong nakaraang taon. Muli, ang kumpanya ay masigasig na nagtatrabaho sa pagpapababa ng mga gastos.
Ang stock ay nananatiling bumaba ng higit sa 7% YTD, kahit na pagkatapos ng isang makabuluhang bounce mula sa mababang noong Hunyo. Ang Rithm Capital ay kumakatawan sa isang mahusay na pagkakataon para sa mga hinaharap na mga tagumpay na may mga ani na malapit sa 10%, magandang coverage sa dibidendo, malaking halaga at synergy na mga nadagdag sa kamakailang mga quarter, dahil ang iba't ibang mga operating kumpanya nito ay nasa ilalim ng saklaw ng internalized na pamamahala. Mukhang maliwanag ang hinaharap. Kami ay may tiwala sa Pamamahala at tiwala na ang halaga ng aklat na $12.28 ay tataas sa kalagitnaan ng kabataan sa susunod na 1-2 taon.
Pinagmulan: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/