Tumingin sa loob ng mga luxury Los Angeles condo na naghahanap ng mga record na presyo

Dalawang developer sa California ang naghahanap upang akitin ang isang mamimiling handang gumawa ng isang bagay na hindi pa nagawa ng ibang mamimili sa kasaysayan ng Los Angeles – magbayad sa pagitan ng $50 milyon at $100 milyon para sa isang condo. 

Ang isang deal saanman malapit sa mga humihingi ng mga presyo ay makakabasag ng rekord sa City of Angels, kung saan walang kahit isang condo unit ang nakabenta ng higit sa $22.5 milyon, ayon sa mga pampublikong rekord.  

Ang isang behemoth duplex-apartment na matatagpuan sa 9000 West 3rd Street sa Beverly Hills ay may tag ng presyo na $75 milyon. 

Isang LA, kung tawagin sa penthouse, ang napunta sa merkado noong Hulyo. Ito ay sumasaklaw sa dalawang nangungunang palapag ng Four Seasons Private Residences Los Angeles, bahagi ng isang ultra-luxe condo project ng Genton Development Company na kinabibilangan ng 59 units sa 12 palapag.

Ito ang unang stand-alone na Four Seasons residence sa North America at ito ay nasa tapat ng kalye mula sa namesake hotel nito. Ayon sa website ng gusali, ang crown-jewel residence ay naghahatid ng halos 13,000 sq ft ng panloob na living area at halos 6,000 sq ft ng panlabas na espasyo.

Ang penthouse, na lumilitaw na kumpleto sa gamit sa mga rendering na ginamit sa pagbebenta ng unit, ay talagang ibinebenta ng "white-box," ibig sabihin ay aagawin ng isang mamimili ang unit bilang isang hindi natapos na shell. Ibig sabihin walang kusina, walang paliguan, walang millwork, walang fixtures. Walang laman na si Billy Rose, co-founder ng The Agency RE at co-listing agent sa deal, ay makikita kasama ng kanyang team sa isang marketing video na nakasakay sa mga bisikleta sa malawak na espasyo.

Sa kasalukuyang hinihiling na presyo, ang hindi natapos na unit ay higit sa $5,700 bawat sq ft. Sinabi ni Rose sa CNBC na ang mga gastos sa pagtatapos ay malawak na nag-iiba depende sa panlasa ng mamimili, ngunit ang $8 milyon ay isang pagtatantya ng ballpark. Ang ilang mga mamimili, aniya, ay talagang mas gusto ang blangkong canvas na paghahatid upang mai-customize nila ang tirahan sa kanilang personal na panlasa. 

Kasama sa mga amenities ng gusali ang in-residence dining at housekeeping, isang pribado 19-upuan na IMAX theater na may access sa mga first-run na pelikula at pribadong screening, fitness center na idinisenyo ng nutritionist at celebrity trainer na si Harley Pasternak, pool na may mga pribadong cabana, at staff ng Four Seasons sa iyong beck and call, ayon sa website.

Ang iba pang napakataas na presyo na penthouse na umaabot para sa pinaka-rarified na hangin ng LA ay matatagpuan sa 8899 Beverly Blvd sa West Hollywood. Mayroon itong $50 milyon na humihiling na presyo na maaaring maging sobrang laki hanggang $100 milyon.

Ang 10-palapag, 40-unit na gusali, na idinisenyo ng kumpanya ng arkitektura na si Olson Kundig, ay binuo ng Townscape Partners. Ang pinakamataas na palapag ay nahahati sa dalawang magkatulad na laki ng mga penthouse, isa sa silangan at isa sa kanluran.  

Ayon sa broker na si Fredrik Eklund ng Douglas Elliman, na nagreps sa pag-unlad at kamakailan ay naglakbay sa CNBC sa penthouse sa silangan, ang apat na silid-tulugan, limang-bath na tirahan ay sumasaklaw ng humigit-kumulang 6,450 sq ft, na may 14 na talampakang kisame. Ito ay may motorized glass panel wall na dumudulas para ma-access sa isa pang halos 1,500 sq ft ng panlabas na espasyo sa balcony na nakabalot.  

Hindi tulad ng One LA, ang unit PHE ay inihahatid tapos na. ito ay kasalukuyang itinanghal na may mga kasangkapan ng ASH Staging. Ang mga ito ay hindi kasama sa $50 milyon na humihingi ng presyo, na umaabot sa higit sa $7,700 isang talampakang parisukat.  

Ang developer ay hindi pa opisyal na naglilista ng alinman sa dalawang top-floor na penthouse, ngunit sinusuri ang gana ng merkado para sa PHE mula pa noong Abril. Noon nagsimulang i-market ng developer ang unit gamit ang $50 milyon na price-tag sa tinatawag na whisper campaign – isang terminong karaniwang naglalarawan sa word-of-mouth na marketing na ginagamit upang mamili sa paligid ng isang off-market residence.

Sa kasong ito, ang Townscape Partners at Eklund ay medyo malakas na bumubulong tungkol sa deal sa press sa loob ng maraming buwan. Ang team ay sabay-sabay na namimili ng mas mahal na off-market deal na nagpapares sa parehong top-floor penthouse bilang combo na may $100 million ask.

Ipoposisyon ng kumbinasyong tirahan ang may-ari nito sa pinakamataas na lugar sa West Hollywood. Bilang isang pares, ang mga penthouse ay naghahatid ng walong silid-tulugan, 10 paliguan at apat na kusina - bawat isa ay may kasamang pangunahing kusina at isang katabing kusina ng kawani.

Ayon kay Eklund, dinadala ng package deal ang kabuuang interior footage sa isang lugar sa paligid ng 13,000 sq ft na may karagdagang 6,000 sq ft sa labas. Kasama sa mga pasilidad sa gusali ang mahigit 12,000 sq ft outdoor area na may pool, mga fireplace at dining area. Mayroon ding fitness area at yoga studio, at paparating na ang fine-dining restaurant.

Sa antas sa ilalim ng lupa ay may mga tinatawag na car stable, isang terminong ginagamit ng Eklund upang ilarawan ang marangyang garahe ng gusali. Kasama sa parking area ang moody lighting, herringbone-patterned tile flooring at mga parking spot na nakatago sa likod ng mga sliding door na gawa sa kahoy at bakal. 

Sinabi ng broker sa CNBC na ang isang pares ng mga parking spot dito ay nagkakahalaga ng $750,000, ngunit bilang bahagi ng mga deal sa penthouse ang developer ay magtapon ng ilang mga puwesto nang libre. Kasama rin dito ang pribadong lobby na penthouse-level na garahe lang na may mga tanawin ng garahe, pati na rin ang mga upuan at mga elevator na direktang makakapaghatid sa mga bisita ng penthouse sa pinakamataas na palapag. 

Ang tanong na $100 milyon dito ay: Makakahanap ba ang alinman sa mga developer na ito ng mamimiling handang gumastos kahit saan malapit sa ganoong uri ng kuwarta sa isang condo? 

Ang pinakamataas na presyong natamo sa lahat ng panahon para sa isang single-unit condo sale sa LA ay sa The Century Condos sa Century City, kung saan nagsara ang isang 9,300 sq ft penthouse sa halagang $22.5 milyon, o mahigit $2,400 bawat sq ft, noong 2015, ayon sa mga pampublikong rekord na sinuri ni Jonathan Miller, presidente ng Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

Ang Century, na natapos noong 2009, ay may taas na 42 palapag na may 140 na unit, at idinisenyo ni Robert AM Stern Architects. Ang development din ang may hawak ng record para sa pinakamataas na presyong condo na ibinebenta noong nakaraang taon noong "Friends" actor Naibenta raw si Matthew Perry ang kanyang halos 9,300 sq ft na condo para sa $21.6 milyon, o higit lamang sa $2,300 isang sq ft. 

Maniwala ka man o hindi, sinira ng parehong gusali ang isa pang rekord noong 2010, nang ang balo ng maalamat na producer ng TV na si Aaron Spelling, si Candy Spelling, ay gumastos ng record na sumisira ng $34.8 milyon sa dalawang magkadikit na unit, na kalaunan ay pinagsama niya. Ang kanyang mega-deal ay sumasaklaw sa 15,500 sq ft sa presyo bawat sq ft na halos $2,250. 

Sa kasalukuyang tanong, ang isang prospective na mamimili ng alinman sa One LA o ang mga penthouse sa 8899 Beverly Blvd ay kailangang kumuha ng napakalaking hakbang mula sa mga rekord na itinatag sa The Century. Habang sinabi ni Miller sa CNBC na ang mga merkado ng real estate ay hindi karaniwang gumagawa ng mga marahas na hakbang tulad nito, ang ganitong uri ng bagay ay nangyari dati sa LA.

Ang halimbawang itinuturo niya ay ang isang piraso ng imbentaryo ng pabahay na may iisang pamilya na kilala bilang ultra-luxury spec-mansions. Sa nakalipas na dekada, ang mga bahay na ito ay biglang nakamit ang mga benta na umabot sa $50 milyon na marka at nagpapanatili nito. Ngayon ang dating hindi maisip na antas ng presyo ay regular na nilabag sa high-end na spec market.

"Ito ay isang subset ng mas malaking market na walang linear o direktang koneksyon sa kung ano ang luxury market dati," sabi ni Miller.

Ayon kay Miller, ang isang biglaang pagtaas sa subcategory ng pabahay tulad ng mga spec home ay maaaring mangyari kapag nakumbinsi ng mga developer ang mga mamimili na nakagawa sila ng bagong produkto ng real estate na ibang-iba sa kung ano ang umiiral noon na dapat itong mag-utos ng malaking premium.

"Ito ang simula ng isang bagong dataset," sabi ni Miller.

Tinawag ni Rose ang bagong super-luxury condo inventory ng LA na "2.0," isang wave ng mga apartment na inilalarawan niya bilang mas moderno, maluho, at amenity-packed kaysa sa anumang imbentaryo ng condo na nauna rito. Naniniwala siya na iyon ang ilan sa mga dahilan kung bakit dapat mag-utos ang mga unit ng mas mataas na presyo sa nakaraang wave, na pinaniniwalaan ni Rose na kasama ang record breaking na benta sa The Century Condo.

Sa ngayon, ang 2.0 theory ni Rose ay sinusuportahan ng isang kamakailang pagbebenta sa The Pendry Residences, isa pang luxury condo project sa West Hollywood, kung saan ang isang 2,700 sq ft unit ay naibenta sa halagang $13 milyon at lumabag sa $4,800 isang sq ft. Iyon na ngayon ang pinakamataas na presyo bawat sq ft kailanman nakamit para sa isang condo sa LA. Ang record na ito ay higit sa doble ng presyo sa bawat sq ft na naabot sa bawat isa sa tatlong nangungunang benta sa The Century Condo.

Naniniwala si Eklund na ang kanyang $100 milyon na listahan ng bulong ay maaari at masira ang isang rekord ng presyo sa LA. Nakakatulong ang nangyari na sa New York. Sa Central Park, aniya, ang mga trophy condo ay lumampas sa $10,000 at maging sa $12,000 a sq ft. 

“Maraming nangyayari iyan, kaya undervalued pa rin ba ang Los Angeles? Long term, siguro,” sabi ni Eklund.

Sa nakalipas na dekada, ipinapakita ng maramihang data ng serbisyo sa listahan ang mahigit 140 unit sa New York ang nabenta sa halagang $35 milyon, kumpara sa zero sa antas na iyon sa LA. Ngunit nagdagdag si Miller ng isang higanteng caveat: ang dalawang condo market ay ibang-iba. Bagama't sinabi niyang Ang pagbebenta ng Pendry ay malinaw na isang senyales, ang bagong market na ito ay kailangang maghatid ng mas maraming transaksyon upang matukoy kung ito ay sustainable. 

Sa madaling salita: ang mga developer ng One LA at ang mga trophy penthouse sa 8899 Beverly ay nasa teritoryong wala sa mapa. 

"Ito ay isang bagong segment ng merkado," sabi ni Miller. "Kaya kailangan nating makita kung paano tumugon ang mga mamimili."