Naghahanap ng mga bagong pagpipilian sa pamumuhunan? Narito ang dapat malaman tungkol sa real estate na lampas sa pagmamay-ari ng bahay

Maraming mga Amerikano ang labis na nabighani sa pagmamay-ari ng bahay na maaari nilang makalimutan na may iba pang mga pagpipilian sa pamumuhunan sa real estate — posibleng mas mahusay.

Ang pagmamay-ari ng bahay ay nagbibigay ng tirahan, potensyal na pagpapahalaga, mga bawas sa buwis at iba pang mga benepisyo. Ang iba pang mga pagpipilian sa real estate ay lumalawak sa karamihan ng iyon, maliban na hindi sila nagbibigay ng bubong sa iyong ulo.

Ang mga pag-aari sa pag-upa ay isang posibilidad, at gayundin ang mga REIT o mga trust sa pamumuhunan sa real estate, kasama ang mga pondo sa real estate. Ang pagkakaiba-iba, potensyal na kita at iba pang mga benepisyo ay magagamit sa mga pagpipiliang ito, kahit na ang mga detalye ay nag-iiba.

Ang pagmamay-ari ng bahay ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian, ngunit sa pagtaas ng mga rate ng interes at maraming mga halaga ng ari-arian ay tumaas nang husto, ito ay isang hindi kayang bayaran at kahit na nakakabahala na opsyon para sa ilang potensyal na mamimili, sabi ni Jeremy Pagan, isang real estate analyst sa researcher na Morningstar.com. "Maaaring nakakatakot na isawsaw ang iyong mga paa sa tubig ng pagmamay-ari ng bahay," sabi niya.

Nag-iisip ng pag-upa ng isang solong-pamilyang bahay?: Ito ang 10 pinakamabilis na lumalagong merkado

Ang ChatGPT ay tumatagal sa real estate: Sinabi ng mga ahente na ang AI ay maaaring maging isang game changer sa industriya

Ang NAREIT, ang National Association of Real Estate Investment Trusts, ay naglalarawan sa mga bahay na inookupahan ng may-ari bilang higit pa sa isang gamit sa pagkonsumo kaysa sa isang pamumuhunan dahil ang mga tirahan na ito ay hindi pa naglalabas ng kita na nangangailangan ng mga may-ari na tugunan ang isang malaking halaga ng mga nagaganap na gastos. Hindi lahat ay lubos na sumasang-ayon sa paglalarawang iyon, ngunit ang mga pag-aari ng paupahang ari, REIT at mga pondo ng real estate ay malinaw na mga pamumuhunan. Narito kung paano sila naghahambing:

Oras, pagsisikap at kontrol

Kung hindi mo iniisip na madumihan ang iyong mga kamay, ang direktang pagmamay-ari ng mga paupahang bahay ay maaaring maging isang magandang paraan upang pumunta. Hindi sa literal na kailangan mong mag-unclog ng mga banyo o magpinta ng mga sira-sirang dingding, ngunit dapat mong bantayan ang mga manggagawa na gumagawa ng mga gawaing iyon. Maliban kung kukuha ka ng isang tagapamahala ng ari-arian, dapat mo ring asahan na makitungo sa mga nangungupahan, mula sa paghawak ng mga aplikasyon sa pag-upa hanggang sa pagkolekta ng renta.

Ang mga REIT ay mga kumpanyang namamahala ng kanilang sariling mga portfolio ng ari-arian. Ang REITs ay nangangalakal sa stock market, kaya ang sinumang bibili ng share ay hindi kailangang makisali sa proseso ng pamamahala ng ari-arian. Ang mga pondo ng real estate ay higit pang inalis mula sa lahat ng iyon at sa halip ay bumili ng REIT shares kasama ang stock ng mga homebuilder, construction company, at iba pa.

Patuloy ang kuwento

A bagong pag-aaral na isinulat ni Pagan sa Morningstar nagmumungkahi na ang mga paupahang ari-arian ay maaaring maging mahusay na mga pagpipilian para sa mga retirado, ilang mga indibidwal na nagtatrabaho sa sarili at iba pa na may oras, kadalubhasaan at pagpayag na direktang pangasiwaan ang mga ari-arian. Sa kabaligtaran, maaaring paboran ng mga abalang propesyonal ang mga REIT o pondo, kung saan mas kaunting pangangasiwa ang kailangan.

Panganib at pagkakaiba-iba

Ang pagmamay-ari ng isang paupahang bahay ay nagbibigay ng kaunting pagkakaiba-iba, dahil pagmamay-ari mo ang isang uri ng ari-arian sa isang heyograpikong lokasyon. Maaari mong palawakin iyon sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng maraming rental, mas mainam na kumalat sa iba't ibang lugar. Ang mga benepisyo sa pagbabawas ng panganib ng sari-saring uri ay tumataas nang husto sa pamamagitan ng mga REIT at mga pondo sa real estate.

Ngunit habang ang isang REIT ay maaaring nagmamay-ari ng daan-daang mga ari-arian, madalas silang tumutok sa isang industriya, maging ito man ay mga apartment complex, mga gusali ng opisina, mga industrial park, mga ospital o kung ano pa man. Sa gayon, ang REIT ay hindi magkakaroon ng maraming pagkakaiba-iba gaya ng isang real estate fund na may mga stake sa iba't ibang uri ng mga negosyo. Ang ilang mga pondo sa real estate ay nagiging pandaigdigan na may mga pamumuhunan sa mga dayuhang bansa.

Maraming REIT ang nakabuo ng mga return sa mahabang panahon na tumutugma o lumalampas sa mga nasa malawak na stock market, ngunit paminsan-minsan ay napapalo rin sila, tulad ng nangyari noong 2022 sa gitna ng tumataas na mga rate ng interes. Halimbawa, ang mga REIT na may hawak na pang-industriya, residential at self-storage na mga ari-arian ay bumaba ng higit sa 25% sa average para sa taon, ayon sa NAREIT. Ang mga Office REIT ay higit na nagdusa, na may average na pagkawala ng halos 38%, dahil ang work-from-home trend ay nawalan ng laman sa maraming gusali.

Mga benepisyo sa buwis ng pamumuhunan sa real estate

Ang pagbubuwis sa real estate ay isang kumplikadong paksa sa sarili nito at ang mga pag-aari ng paupahang ari ay itinuturing na naiiba sa mga REIT at mga pondo ng real estate.

Sa pag-aarkila ng mga ari-arian, maaaring ibawas ng mga may-ari ang isang hanay ng mga gastos kabilang ang pag-aayos, mga buwis sa ari-arian, interes sa mortgage, insurance, mga bayarin sa pamamahala, pamumura at mga gastos sa paglalakbay papunta at mula sa ari-arian. Kung ang kita sa pag-upa ay lumampas sa iyong mga gastos, magbabayad ka ng mga buwis sa pagkakaiba. Kapag nagbebenta ka ng ari-arian, haharapin mo ang mga buwis sa anumang tubo, at ang pamumura na kinuha sa paglipas ng mga taon ay dapat mabawi, ibig sabihin, malalapat ang mga buwis sa mga halagang iyon. Inilalarawan ng Internal Revenue Service ang maraming detalye ng buwis ng mga rental property sa Lathalain ng IRS 527.

Bumabawi ba ang merkado ng pabahay?: Narito kung bakit nakakaramdam ng 'maingat na optimismo' ang mga tagabuo ng bahay

Saan bababa ang mga presyo ng bahay sa US sa 2023?: At saan tataas ang presyo ng bahay?

Bilang isang mamumuhunan sa isang REIT o real estate fund, hindi mo haharapin ang lahat ng iyon. Sa halip, ang iyong paglahok sa buwis ay magiging katulad ng sa iba pang mga stock o mutual funds o exchange-traded na mga pondo, na haharapin mo ang mga buwis sa mga dibidendo at mga kita kung nagbebenta ka nang may tubo. Ang isang kapansin-pansing tampok ng REITs ay kinakailangan nilang bayaran ang halos lahat ng kanilang netong kita sa mga shareholder. Ang mga dividend ay malamang na maging mabigat, na maaaring malugod, lalo na kung ikaw ay nasa isang mababang tax bracket.

Kung nagmamay-ari ka ng mga REIT o mga pondo ng real estate sa loob ng isang Indibidwal na Retirement Account o 401(k) na plano sa lugar ng trabaho, ang mga buwis ay ipinagpaliban sa anumang muling na-invest na mga dibidendo. Ngunit kapag nag-withdraw ka ng pera, nalalapat ang mga buwis. Gaya ng nabanggit, ang REITs ay nakikipagkalakalan sa stock market, at sila ay itinuturing na tulad ng karamihan sa iba pang mga mahalagang papel mula sa isang pananaw sa buwis.

Mga pangangailangan sa pera at pautang

Para makabili ng kahit isang katamtamang rental property, maaaring mangailangan ka ng sampu-sampung libong dolyar para sa paunang bayad, posibleng higit pa, at haharapin mo ang mga komisyon ng broker at isang listahan ng paglalaba ng mga gastos sa pagsasara. Pagkatapos ay may mga patuloy na pangangailangan na kumuha ng mga kontratista, magbayad ng mga buwis sa ari-arian at insurance, posibleng magbayad ng mortgage at iba pa. Ang lahat ng iyon ay nangangailangan ng maraming pera, kahit na ang kita ay dumaloy habang ang mga nangungupahan ay nagbabayad ng upa.

Sa mga REIT at maging sa mga pondo ng real estate, ang mga pangangailangan sa pera ay ibang-iba. Ang mga stake sa mga pamumuhunang ito ay karaniwang nagkakahalaga ng ilang libong dolyar, posibleng mas mababa, at walang kinakailangang mag-ante ng karagdagang pera. Sa katunayan, madalas kang makakabili ng mga bahagi sa REIT o mga pondo ng real estate sa pamamagitan ng isang plano sa pagreretiro sa lugar ng trabaho 401(k), sa maliliit na pagtaas na maaaring nagtatampok ng mga pondong tumutugma sa kumpanya.

Wala ring mortgage, na nangangahulugang walang proseso ng aplikasyon, walang buwanang pagbabayad at walang epekto sa iyong credit record. Sa kabaligtaran, ang mga salik na iyon ay malalapat sa mga paupahang ari-arian na binili gamit ang mga pautang.

Potensyal ng pagpapahalaga at pagkatubig

Ang mga halaga ng real estate sa kasaysayan ay tumaas sa paglipas ng panahon, maging ito man ay para sa mga indibidwal na tahanan, apartment building, industrial park, mga gusali ng opisina, bodega at ospital, bukod sa iba pa. Gayunpaman, tulad ng sinabi ng Pagan, ang mga pagbabalik ay maaaring mag-iba nang malaki ayon sa uri ng ari-arian at heyograpikong lokasyon, kahit na sa pamamagitan ng kapitbahayan o kalye.

Ang mga presyo ng REIT ay sumasalamin sa mga halaga ng mga ari-arian na hawak. Ngunit dahil ang REITs ay mga securities na nakikipagkalakalan sa stock market, ang kanilang mga halaga ay nababagabag din ng kung ano ang gustong bayaran ng mga namumuhunan doon. Maaari kang bumili o magbenta ng mga bahagi ng REIT sa halos anumang oras, na nagbibigay ng mas malaking pagkatubig kumpara sa madalas na mahabang proseso ng mga transaksyon sa pag-upa ng ari-arian.

Ngayon ay maaaring maging isang magandang panahon upang bumili ng mga REIT at mga pondo ng real estate, na may mga presyo para sa maraming uri ng ari-arian na bumagsak nang husto noong nakaraang taon sa ilalim ng pagsalakay ng tumataas na mga rate ng interes. Habang ang mga rate ng interes ay nagpapatatag pa o nagsisimula nang bumagsak, "dapat na maging kapaki-pakinabang para sa REITs," sabi ni Pagan.

Abutin ang manunulat sa [protektado ng email].

Ang artikulong ito ay orihinal na lumitaw sa Arizona Republic: Real estate: Ano ang dapat malaman tungkol sa pamumuhunan sa mga rental property, REITs