Ang mga benta ng apartment sa Manhattan ay bumagsak sa Q4, ang mga broker ay natatakot sa frozen na merkado

Bumaba ng 29% ang benta ng apartment sa Manhattan sa ikaapat na quarter, na nagdulot ng pangamba sa isang nagyelo na merkado kung saan nananatili ang mga mamimili at nagbebenta sa sideline dahil sa mga pangamba sa ekonomiya at rate.

Mayroong 2,546 na benta sa quarter, bumaba mula sa 3,560 noong nakaraang taon, ayon sa ulat mula kina Douglas Elliman at Miller Samuel. Ang pagbaba ay ang pinakamalaking mula noong ikatlong quarter ng 2020, sa panahon ng kalaliman ng pandemya.

Bumaba din ang mga presyo sa unang pagkakataon mula noong unang bahagi ng 2020, na may median na presyo na bumaba ng 5.5%.

Ang pagbaba sa parehong mga benta at mga presyo ay minarkahan ang pagtatapos ng umaatungal na pagbabalik sa Manhattan real estate pagkatapos ng pinakamasamang araw ng pandemya at nagpapataas ng takot sa patuloy na kahinaan sa bagong taon. Ang tumataas na mga rate ng interes, isang mahinang ekonomiya at isang bumabagsak na stock market, na may napakalaking epekto sa Manhattan real estate, ang lahat ay malamang na magtimbang sa merkado sa taong ito.

Sinasabi ng mga analyst na ang kanilang malaking pag-aalala ay isang matagal na standoff sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta — kung saan ang mga nagbebenta ay hindi gustong maglista sa gitna ng mga bumabagsak na presyo at ang mga mamimili ay naka-pause sa kanilang mga paghahanap hanggang sa mas bumaba ang mga presyo.

"Nakikita ko ang market na kumikilos patagilid, na may ilang katamtamang pagtanggi sa ilang sektor," sabi ni Jonathan Miller, CEO ng Miller Samuel, ang appraisal at market research firm. "At maaari itong humina pa kung mayroong backdrop ng recession at pagkawala ng trabaho."

Kahit na bumababa ang mga presyo at benta, gayunpaman, nananatiling mahigpit ang imbentaryo habang pinipigilan ng mga nagbebenta ang mga listahan. Mayroong 6,523 na apartment sa merkado sa pagtatapos ng ikaapat na quarter, ayon sa ulat, tumaas lamang ng 5% mula noong nakaraang taon ngunit mas mababa pa rin sa makasaysayang average na humigit-kumulang 8,000. Kung walang malaking pagtaas sa imbentaryo, sinabi ng mga analyst na malamang na hindi bumaba ang mga presyo upang maakit pabalik ang maraming mamimili na naghihintay ng mga diskwento. Ang average na diskwento mula sa paunang presyo ng listahan hanggang sa presyo ng benta ay 6.5%, mula sa 4.1% sa ikatlong quarter, ayon kay Serhant.

Ang tumataas na mga rate ng interes ay nag-udyok din ng mas maraming mamimili sa Manhattan sa mga all-cash deal, na umabot sa 55% ng lahat ng mga benta sa ikaapat na quarter, ang pinakamataas na naitala, ayon kay Miller.

Tulad ng karamihan sa pagbawi, ang high-end at luxury segment ay nananatiling pinakamalakas. Median na mga presyo ng pagbebenta para sa mga luxury apartment — na tinukoy bilang ang nangungunang 10% ng merkado — ay tumaas ng 4% sa ikaapat na quarter, kumpara sa isang pagbaba sa mas malawak na merkado ng Manhattan. Ang mga median na presyo para sa mga luxury apartment ay tumaas ng 21% kumpara noong 2019, dalawang beses ang pagtaas bilang mas malawak na merkado.

Ang pipeline ng mga deal sa mga gawa o kamakailang nilagdaan ay nagmumungkahi ng isang mabagal na unang quarter. Mayroon lamang 2,312 na kontrata na nilagdaan sa ikaapat na quarter, bumaba ng 43% kumpara noong nakaraang taon, ayon kay Corcoran. Ang quarter ay ang pinakamasama para sa mga bagong kontrata na nilagdaan sa nakalipas na dekada, ayon sa isang ulat mula kay Serhant.

"Ang mga kontratang nilagdaan ay isang mas napapanahong tagapagpahiwatig ng demand at nakarehistro ang isa sa pinakamabagal na pagtatapos sa anumang taon mula noong 2008," ayon kay Corcoran.

Gayunpaman, sinasabi ng mga broker na nananatili silang maasahin sa mabuti at marami ang naghuhula ng isang pagtaas ng sorpresa sa 2023, habang ang mga rate ay nagpapatatag at ang mga mamimili ay nakakahanap ng mga pagkakataon sa isang mas malambot na merkado. Si John Gomes, co-founder ng Eklund Gomes team sa Douglas Elliman, ay nagsabi na ang Disyembre ay "nasusunog" sa sobrang galit ng mga deal sa pagtatapos ng taon.

"Talagang nahuli kami nito," sabi niya. "Talagang nagbago ang mga bagay noong Disyembre."

Sinabi ni Gomes na ang isang mamimili ay nagbayad ng $20 milyon para sa isang townhouse sa Greenwich Village na wala man lang sa merkado. Sinabi niya na ang isang real estate investor ay nag-aalok para sa apat na magkakahiwalay na apartment sa mga bagong development "na mukhang tatanggapin sila ngayon."

Sinabi ni Ian Slater sa Compass na nagkaroon ng malaking "disjoint" sa merkado noong Agosto at Setyembre, na may malawak na divide sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta at nagsimulang humina ang merkado. "Ngayon nakikita ko ang mga mamimili na tumatanggap ng mga rate ng interes bilang bagong normal at nakakaramdam ng mas komportableng pagbili - o sa pinakamababa na ang mga presyo ay hindi bumababa."

Sinabi ni Gomes na isang dahilan ng pagsabog ng aktibidad noong Disyembre ay ang mga dayuhang mamimili, na nagsimulang bumalik sa lungsod noong Disyembre. Dahil bahagyang humina ang dolyar at tumataas ang mga paghihigpit sa paglalakbay sa buong mundo, sinabi ng mga broker na bumalik ang mga mamimili mula sa Middle East at China noong Disyembre.

Sinasabi ng mga broker na ang mga mamimili ay gumagamit din ng cash upang maiwasan ang mas mataas na mga rate ng interes at samantalahin ang mas mababang mga presyo. At ang mga developer na may mga bagong gusali ng apartment sa merkado ay nagpapababa ng mga presyo upang mag-alis ng mga hindi nabentang apartment.

"Ang mga developer ay pagiging makatotohanan, sila ay gumagawa ng mga konsesyon sa presyo at pagsasara ng mga gastos," sabi niya. "Pakiramdam ko ay umaasa ako sa darating na taon."

Pagwawasto: Mayroong 2,312 kontrata ng apartment sa Manhattan na nilagdaan noong ikaapat na quarter, ayon kay Corcoran. Ang isang naunang bersyon ng kuwentong ito ay nagkamali sa pinagmulan ng figure na iyon.