Kilalanin ang Korean Apartment Rental Startup na Nakakagambala sa Isang Mainit na Pabahay Market

Bilang founding member ng WeWork Labs, ang venture arm ng shared office space giant, tumulong si Matthew Shampine na baguhin ang mundo ng komersyal na real estate. Ngayon ay kinukuha niya ang merkado ng real estate na may malaking deposito sa tirahan ng South Korea, nang paisa-isa.

LAng pananatili sa masikip, hindi abot-kayang mga apartment ay nananatiling hindi nakakagulat na katotohanan para sa maraming matatanda. Nang si Matthew Shampine, ang Korean-American na cofounder at CEO ng apartment rental startup na si Dongnae, ay lumipat sa Seoul kasama ang kanyang asawa at bagong panganak na anak na babae, nakakita siya ng pagkakataon na baguhin ang katotohanang iyon sa South Korea.

"Talagang gusto kong gumawa ng isang bagay na may pinakamalaking epekto sa pinakamaraming bilang ng mga tao," sabi ni Shampine, 39, sa isang panayam sa video. "Maaari mong tanungin ang sinuman dito, ngunit ang mga Koreano ay may malakas na kaugnayan sa residential real estate ... maaari nating baguhin ang buong karanasan, sa lahat ng paraan, at matugunan ang kanilang mga pangangailangan."

Ipinanganak sa South Korea, si Shampine ay pinagtibay sa Estados Unidos, at lumaki sa New Jersey. Noong 2007, bumalik siya sa Korea para sa isang Korean-American adoptee conference at muling nakipag-ugnayan sa kanyang biological na pamilya. Doon, ginawa niyang misyon na bumalik sa kabutihan—at gumawa ng mabuti para sa bansa.

Sumali si Shampine sa WeWork noong 2011 at itinatag ang WeWork Labs, ang startup incubator ng kumpanya sa pagbabahagi ng opisina. Noong 2018, naging general manager siya ng WeWork Korea, kung saan nakilala niya ang cofounder ni Dongnae na si Insong Kim, na nagsisilbing chief strategy officer ng kumpanya.

Magkasama, inilunsad ng mag-asawa ang Dongnae na nakabase sa Seoul noong 2020, na may layuning gawing mas abot-kaya at accessible ang paglipat sa isang apartment. Ang pangunahing produkto nito, ang Dongnae FLEX, ay nag-aalok ng panandalian, kumpleto sa gamit na mga paupahang ari-arian na may mababang deposito, na nakakaakit sa mga bagong nagtapos o mga manlalakbay na hindi nauubo ang labis na mga deposito—hanggang sa 350 buwang upa, sabi ng startup—na karaniwang kinakailangan sa mga apartment ng Korea.

"Ang paraan kung paano nabuo ang aming produkto ay talagang binibigyang-daan namin ang mga tao na manirahan sa mga apartment na gusto nila," sabi ni Shampine. "Ina-unlock namin ang lahat ng mga bagong opsyon na ito dahil hindi ka limitado sa halaga ng pera na iyong inilaan para sa isang deposito."

Sa ngayon, binuksan ni Dongnae ang mga pinto nito parehong lokal at internasyonal mga mamumuhunan. Ang $21 million series A funding round nito noong Marso ay kasama ang NFX, na sumuporta sa mga tulad ng Lyft at Doordash, at MetaProp na nakatuon sa proptech, isang tagapagtaguyod ng Airbnb, kasama ang pinakalumang investment fund ng Korea na Daol Investment at Hana Financial. Dinala ng bagong kapital ang kabuuang pondo ng startup sa humigit-kumulang $34 milyon, kasunod ng $4.1 milyon na seed round nito noong Disyembre 2020 at $700,000 pre-seed round noong nakaraang taon. Tumanggi si Dongnae na ibunyag ang kasalukuyang halaga nito.

"Ang residential real estate ay ang pinakamalaking klase ng asset dito sa Korea," sabi ni Kyung Kuk-hyun, managing director sa Daol Investment, sa isang pahayag tungkol sa pinakabagong pagpopondo ni Dongnae. "Ang hindi kapani-paniwalang paglago ng Dongnae na ipinares sa kanilang malakas na pakikipagsosyo sa pananalapi sa mga nangungunang institusyong pampinansyal ay ginagawang nakakahimok ang pamumuhunan na ito."

Mahigit sa 80% ng yaman ng sambahayan ng Korea ay nasa real estate, kumpara sa humigit-kumulang 35% sa United States, ngunit napatunayang lalong mahirap ang pagmamay-ari ng bahay. Ang average na presyo ng isang apartment sa Seoul, ang kabisera ng bansa at pinakamataong lungsod, ay dumoble sa pagitan ng 2017 at 2021 sa mahigit $1 milyon. Ang pabahay ay naging sentro ng mga pinakabagong debate sa pampanguluhan ng Korea, kasama ang bagong halal na Presidente Yoon Suk-yeol nangako na palamigin ang merkado at magtayo ng 2.5 milyong bagong tahanan sa buong bansa sa kanyang limang taong termino.

Ang pag-upa ay hindi palaging isang mas madaling alternatibo. Ang merkado ng paupahang pabahay ng Korea ay higit na umaasa sa jeonse, isang natatanging sistema ng pagbabayad na nangangailangan ng mga nangungupahan na magbigay ng malalaking paunang deposito. Kilala bilang "susing pera," ang mga lump sum na ito ay hanggang 80% ng presyo ng pagbebenta ng isang unit—ang average na presyo ng jeonse para sa mga apartment sa Seoul ay humigit-kumulang $516,000 noong Agosto, habang ang ilang mga distrito ay maaaring umabot ng hanggang $572,400, ayon sa mga numero mula sa KB Kookmin Bangko.

Ang malawakang pagsasagawa ng pagkuha ng mga pautang upang i-unlock ang "susing pera" ay nagdaragdag sa lumalalim na krisis sa utang ng sambahayan ng Korea, na nanguna sa 104% ng GDP ng Korea noong Hunyo. Sa nangungunang limang nagpapahiram ng bansa, umabot sa $106.4 bilyon ang utang ng jeonse noong Hunyo, mula sa $37.8 bilyon noong buwang iyon noong 2017. Mahigit sa kalahati ng mga hindi pa nababayarang pautang ay nagmula sa mga nasa hustong gulang na nasa edad 20 at 30, na may utang na $63 bilyon.

Mas maraming Koreano ang umaalis sa high-deposit rental system. Sa kabuuang 258,313 na transaksyon sa pag-upa para sa mga apartment at bahay noong Abril, 50.4% sa mga ito ay para sa buwanang pagrenta, hindi jeonse, ayon sa Ministry of Land, Infrastructure and Transport ng Korea—ang unang buwan mula noong 2011 na hindi nanguna sa mga transaksyon si jeonse.

Iniuugnay ng Shampine ang paglayo sa jeonse patungo sa mga umuusbong na pangangailangan ng mga batang propesyonal, na muling nag-iisip ng mga tradisyonal na mithiin ng kasal, pagpapalaki ng anak at pagmamay-ari ng bahay. Bilang karagdagan sa "nakapagpalaya" na pakiramdam ng pamumuhay nang walang utang, ang mga panandaliang pagrenta ng ari-arian ay nagbibigay sa mga nasa hustong gulang na ito ng pagkakataon na tuklasin ang higit na independyente at flexible na mga kaayusan sa pamumuhay, habang inuuna ang kanilang mga karera o pakikipagkaibigan - ang distrito ng paaralan ng isang apartment ay hindi gaanong mahalaga kaysa sa kalapitan nito sa trabaho o lokasyon sa isang "cool na kapitbahayan," sabi niya.

"Para sa mga taong nasa late 20s at early 30s, ang ideya ng pagiging independent mula sa iyong mga magulang ay iba kaysa sa pagiging independent sa mga tuntunin ng walang kasama sa kuwarto," sabi ni Shampine. "Maaari kayong magtulungan at talagang magkaroon ng isang kamangha-manghang apartment. Noong nakaraan, dito sa Korea, ang iyong mga pagpipilian ay maaaring manirahan sa isang talagang maliit na co-living space, o isang officetel (isang gusali na may mga opisina at residential unit) na walang anumang amenities."

Nagsimula ang Dongnae bilang isang platform ng listahan para sa mga potensyal na umuupa upang mag-book ng mga pagbisita sa mga ahensya ng ari-arian, ngunit nakamit nito ang limitadong tagumpay. Sinabi ni Shampine na hindi nakita ng kanyang koponan ang "dynamics ng kultura" na humadlang sa demand para sa kanilang produkto. "Napagtanto namin dito sa Korea, napakadaling pumunta sa anumang apartment complex sa paligid ng lungsod, o magkaroon ng isang uri ng koneksyon sa isang brokerage, para humingi lang ng tour kung kailan mo gusto," sabi niya. "Kaya ang konsepto ng pagdaan sa isang app at mag-book ng [isang tour] para sa tulad, sa paparating na katapusan ng linggo, ay hindi talaga kaakit-akit."

Ang paunang kakulangan ng tagumpay ay nag-udyok ng "mabuti at malusog," kahit na masakit, mga pagmumuni-muni sa modelo ng negosyo, sabi ni Shampine. Ang mga pag-uusap sa mga customer, broker at miyembro ng team sa ground ay nagbigay-alam sa layunin ni Dongnae na "maging supply, sa halip na manghuli para sa supply." Noong Hulyo noong nakaraang taon, lumipat si Dongnae mula sa mga listahan ng apartment patungo sa mga serviced apartment. Sa pagsasara ng pinakahuling pagpopondo nito, sinabi ng startup na ang mga ari-arian nito ay sumasaklaw sa 60 apartment complex—ngayon, umaabot na sila sa 80, sa 12 distrito sa Seoul.

Inaasahan, plano ni Dongnae na palawakin ang mga serbisyong pantahanan nito na inaalok sa mga residente, sa pamamagitan ng pag-tap sa umuunlad na merkado ng Korea para sa mga kasangkapan at mga gamit sa pamumuhay. Ang iba pang mga startup na gumagawa ng mga solusyon para sa mga living space ay nakahanap ng malaking tagumpay. Noong Mayo, interior design platform oHouse nakalikom ng $182 milyon para maging pinakabagong Korean unicorn, sa halagang humigit-kumulang $1.6 bilyon.

Umaasa si Shampine na maghatid ng mas malawak na pagbabago sa kultura. "Kapag personal kong iniisip kung paano binago ng WeWork ang komersyal na real estate dito, mula sa pag-upa ng espasyo at pakikipagtulungan sa mga aktwal na kapaligiran sa loob ng mga opisina, talagang umaasa ako na magagawa namin ang isang bagay na katulad mula sa pananaw ng tirahan," sabi ni Shampine. "Ginawa itong isang mas mahusay na karanasan ... para sa mga broker, para sa mga panginoong maylupa, at lalo na para sa mga nangungupahan."