Ang mga mega-mansion ay dumaranas ng napakalaking pagbawas sa presyo sa mga real estate auction

Kapag ang mataas na presyo ng mga mega mansion na ibinebenta ay humihina sa merkado - malawak, marangya at hindi makaakit ng isang mamimili - ang ilang mga may-ari ay bumaling sa isang opsyon na may dalawang talim: isang real estate auction.

Maaaring ilipat ng auction block ang mga property ng trophy na may mga tag ng presyo na karapat-dapat sa ilong nang mabilis, pagkatapos ng mga taon ng kawalang-ginagawa. Ngunit ito ay may kasamang malupit na katotohanan.

Ang isang auction ay maaaring kumilos bilang isang metaphorical real-estate guillotine, paghiwa-hiwain ang napalaki na mga presyo ng pagtatanong sa kalahati o mas masahol pa, ayon sa isang pagsusuri ng CNBC ng mga kamakailang benta.

Ang tatlong pinakamataas na presyo ng mga bahay na ibinebenta sa auction bawat isa ay ibinebenta sa nakalipas na 14 na buwan. At habang ang bawat transaksyon ay may kapansin-pansing panghuling bid, nakita ng tatlong mansyon ang kanilang orihinal na hinihinging mga presyo na binawasan ng 70% sa average - nag-iiwan ng pinagsamang $600 milyon sa mesa.

Ito ay isang kapus-palad na kapalaran na maaaring salot sa isang dermatologist-turned-developer at ang paparating na petsa ng kanyang tahanan sa auctioneer.

Si Dr. Alex Khadavi, isang tanyag na doktor sa balat sa Los Angeles, ay umaasa para sa isang mabilis na pagbebenta at araw ng malaking suweldo nang sa wakas ay natapos niya isang 21,000-square-foot mansion na inabot ng pitong taon at sampu-sampung milyong dolyar upang mabuo.

Ngunit mahigit isang taon mula nang ilista niya ito para sa pagbebenta — na may tag ng presyo na nagtatampok ng isang string ng masuwerteng 7 sa $87,777,777 — ang mga pangarap ng doktor na makapag-cash out ay dinudurog ng isang bundok ng utang, hindi nababayarang mga bayarin sa kontratista, mga paglilitis sa korte ng bangkarota at problema. kasama ng batas. 

Ngayon ay nauubusan na siya ng suwerte, pera at oras. 

Si Khadavi, na nag-file para sa proteksyon sa pagkabangkarote ng Kabanata 11 mga dalawang linggo pagkatapos ilagay ang bahay sa merkado, ay hindi nawala ang kanyang pagkamapagpatawa, bagaman.

"Ang tahanan ay nasa pagitan ng mga bilyonaryo, at ako ang pinakamahirap na tao sa bloke," sinabi niya sa CNBC na natatawa.

Inamin ni Khadavi na pumasok siya sa kanyang ulo sa pagbuo ng marangyang tirahan na kinabibilangan ng pitong silid-tulugan, 11 paliguan, at mga over-the-top na tampok tulad ng isang glass-encased na pang-industriyang elevator, isang higanteng gallery ng kotse, isang stealth DJ booth na tumataas mula sa marmol. floor powered by subterranean hydraulics, at high-tech na audio-visual system para sa pag-project ng NFT collection sa loob at labas ng bahay.

"Ito ay naging isang pagkahilig at pagkahumaling, at nagkakahalaga ito ng mas maraming pera kaysa sa naisip ko," sabi ni Khadavi.

Ipinapakita ng mga pampublikong tala Nagbayad si Khadavi ng $16 milyon noong 2013 para sa lote sa 777 Sarbonne Road, kung saan kasama ang isang umiiral na bahay na kalaunan ay giniba niya.. Pagkatapos ay dumating ang isang string ng pitong-figure na deal sa financing, kabilang ang isang malaking loan sa 2020 para sa $27 milyon. 

Ang siyam na taon na iyon ay nagdulot din ng isang bagyo ng problema sa pananalapi sa paligid ng ari-arian kabilang ang mga default na abiso, isang lien ng gobyerno, ang nagbabantang banta ng mga benta ng trustee, at dalawang lien ng mekaniko na inihain ng mga kontratista na nagsasabing hindi sila binayaran para sa kanilang mga serbisyo.

Higit pa sa lahat, noong nakaraang taon ay inaresto si Khadavi matapos umano siyang mahuli sa isang surveillance camera sa lobby ng kanyang apartment building na tirahan gamit ang homophobic slurs at pagbabantaang papatayin ang kanyang mga kapitbahay na mag-asawang bakla. Hindi nagkasala si Khadavi at sinabi sa CNBC na wala siyang komento sa nakabinbing kaso.

Sa kabila ng lahat ng kanyang legal na problema, nagawa ni Khadavi na tapusin ang bahay ngunit sinabi niyang hindi niya naisip na kailangan niyang dalhin ang gastos nang higit sa isang taon habang naghihintay ng isang mamimili na hindi kailanman magkakatotoo. Sa ilang mga opsyon na natitira, sumuko na siya sa katotohanang malapit nang matukoy ang halaga ng kanyang tahanan sa auction. 

“Hindi ko madala ang gastos. Kailangan kong gawin ang dapat kong gawin," sabi niya.

Umaasa sa mabilis na pagbebenta, nagpasya si Khadavi kasama ang mga co-listing agent ng bahay, sina Aaron Kirman ng Compass at Mauricio Umansky ng The Agency, na i-auction ang bahay.

“Sobrang sikip ng timeline niya. At handa siyang isuko ang isang antas ng kontrol ... at hayaan ang merkado na matukoy ang presyo sa isang napakahigpit, mataas na sandali," sinabi ni Kirman sa CNBC.  

Ang pagbebenta ay pangasiwaan ng Concierge Auctions, ang nangungunang luxury home auctioneer, at may kasamang reserbang itinakda sa $50 milyon, ibig sabihin ay hindi tatangkilikin ni Khadavi ang mga alok sa ibaba ng numerong iyon. Ang pag-bid ay nakatakdang magsimula sa Abril 27, at ang auction ay magbubukas sa loob ng limang araw — ang karaniwang tagal para sa karamihan ng mga benta ng bahay ng kumpanya.

"Ito ay isang napakaikling timeframe, na maaaring maging mabuti o masama," sabi ni Kirman, na kamakailan ay nakipagsosyo sa Concierge Auctions sa auction ng 944 Airole Way, isang mega-mansion na naibenta sa halagang $141 milyon.

Umaasa si Khadavi na ang malaking sale ay magiging maganda para sa kanyang paparating na auction. Bagama't naniniwala siyang ang view lamang mula sa 777 Sarbonne ay nagkakahalaga ng kanyang $87.78 milyon na presyong hinihingi, inamin niyang magiging masaya siya sa milyun-milyong mas mababa.

"Ang aking magic number ay $77 milyon," sinabi ni Khadavi sa CNBC. (Ang kanyang paboritong numero ay 7.)

"Gusto kong maging ganoon, magiging kahanga-hanga."

Sinabi ni Laura Brady, tagapagtatag at CEO ng Concierge Auctions, sa CNBC na karamihan sa mga kliyente ng kumpanya ay nag-opt para sa isang auction pagkatapos na hindi matagumpay na subukang magbenta nang mag-isa. Ngunit ang mga tahanan na nakaupo sa merkado para sa isang pinalawig na tagal ng panahon na may mataas na kalangitan ay hindi malamang na makakuha ng presyo na iyon sa auction, alinman, aniya.

"Ang mga nasa merkado bago ang auction, lalo na kung sila ay nakalista sa loob ng isang taon o higit pa, ay nahihirapang lampasan ang kanilang naunang listahan ng mga presyo sa auction, dahil nalantad na sila sa mga presyong iyon," Brady sabi.

Kung ang bahay ni Khadavi ay ibebenta sa halagang $50 milyon o higit pa, ang modernong mansyon ay mag-uutos ng puwesto sa mga pinakamamahaling bahay na naibenta sa auction.

Narito ang isang countdown ng nangungunang apat na pinakamahal na benta na natamo sa auction, ang napakalaking pagbawas sa presyo na naranasan nila sa auction block at isang mas malapitang pagtingin sa ilan sa mga pangunahing manlalaro sa bawat mega-deal.

Ang 60,000-square-foot, Versaille-inspired na mansion na matatagpuan sa Hillsboro, Florida, ay unang pumatok sa merkado noong 2015 na may $159 milyon na record-breaking na price tag. Noong panahong iyon, ito ang pinakamataas na presyo ng listahan kailanman para sa Broward Country, malapit sa Palm Beach sa hilaga at Miami-Dade sa timog. 

Ang over-the-top na bahay, na tinatawag na Le Palais Royal, ay sakop ng 22k gold leaf accent sa loob at labas at may kasamang ilang waterfalls kasama ang isang 150,000-gallon, resort-sized na pool sa oceanfront backyard. 

Ang may-ari noon ay si Robert Pereira II, isang executive sa Middlesex Corporation, isang kumpanya ng konstruksiyon na nakabase sa Massachusetts na itinatag ng ama ni Pereira. Mula 2015 hanggang 2018, nasa merkado at wala ang bahay at sumailalim sa pagpapalit ng pangalan mula Le Palais Royal patungong Playa Vista Isle.

Noong 2018, dinala ng Concierge Auction ang mansyon sa auction block. Ang mga pampublikong rekord ay nagpapakita na ang pinakamataas na bid ay inilagay ng isang LLC na may iniulat na kaugnayan sa co-founder ng Teavana na si Andrew Mack. 

Ang bahay, kasama ang isang hindi pa binuong lote sa tabi, ay naibenta sa halagang $42.5 milyon. Noong panahong iyon, ang presyo ang pinakamataas na natamo sa auction — ngunit kulang pa rin ng $116.5 milyon sa orihinal na presyong hinihingi ni Pereira, na nagsemento sa pagbawas ng presyo na humigit-kumulang 73%.

Ang Villa Firenze sa kapitbahayan ng Beverly Park ng Los Angeles ay iniulat na tumagal ng pitong taon upang maitayo at may kasamang 20 silid-tulugan at 24 na paliguan, ayon sa listahan ng brokerage na Hilton & Hyland.

Ang may-ari ay ang bilyonaryo na ipinanganak sa Hungarian na si Steven Udvar-Hazy na gumawa ng kanyang kapalaran sa industriya ng pagpapaupa ng eroplano at kasalukuyang executive chairman ng Air Lease Corp.

Sa unang bahagi ng 2021, sinubukan na niyang ibenta ang bahay sa loob ng maraming taon. 

Ang mansyon ay unang tumama sa merkado noong 2017 sa halagang $165 milyon, na ginagawa itong isa sa mga pinakamahal na bahay na ibinebenta sa Amerika. Ngunit naupo ito sa merkado sa loob ng apat na taon nang walang kumukuha, at hindi ito nakalista at muling inilista nang ilang beses bago bahagyang bumaba ang presyo sa $160 milyon noong 2020.

Ang $5 milyon na diskwento ay hindi nakakumbinsi sa sinumang mamimili na tumalon, at nang maaga 2021 nagpunta sa auction ang tirahan sa 67 Beverly Park Court na walang reserba. Ang mga Concierge Auction ay nagpatakbo din ng auction na iyon. 

Ipinapakita ng mga pampublikong talaan ang deal noong Abril 2021 para sa $51 milyon, kabilang ang isang 12% na bayad sa mamimili at isang 1.5% na komisyon na hinati ng mga broker sa listahan, ayon sa website ng mga platform ng auction. 

Ang bahay ay binili ng Roy L. Eddelman Trust. Si Eddelman ay ang founder at dating chairman ng Spectrum Labs, na nakuha ng pharmaceutical company na Repligen sa halagang $359 milyon noong 2017. 

Ang panalong bid ni Eddelman para sa Villa Firenze ay kumakatawan sa $114 milyon na pagbaba mula sa orihinal na presyong hinihingi ng bilyunaryo na nagbebenta — isang bargain sa 69% na diskwento.

Ang Hearst Estate sa Beverly Hills ay isa sa mga pinaka-palapag na bahay na pinuntahan kamakailan sa auction. 

Ang eight-bedroom, 15-bathroom property ay dating pagmamay-ari ni Randolph Hearst at lalo pang pinasikat ng mga pelikulang tulad ng "The Godfather" at "The Bodyguard" na nagtampok sa natatanging mansyon na kulay salmon.  

Noong 2016, ang bahay ay nakalista sa halagang $195 milyon. Sa paglipas ng mga taon, lumabas at lumabas ito sa merkado at nakita ang tag ng presyo nito na bumaba sa $48 milyon.

Noong 2019, ang LLC na nagmamay-ari ng bahay ay binigyan ng notice ng default sa utang na may kabuuang kabuuang higit sa $26 milyon. At noong 2021, nakita ng may-ari ng estate, financier at litigator na si Leonard Ross, ang kanyang tahanan sa isang auction sa courthouse.

Apat na listing broker mula sa tatlong brokerage firm ang kumakatawan sa listing, kasama sina John Gould ng Rodeo Realty at Gary Gold kasama ang Hilton & Hyland. Ang parehong mga ahente ay naroroon sa silid ng hukuman upang saksihan ang digmaang billionaire-bidding na naganap.

Ayon kay Gould, limang bilyonaryo ang pumasok sa courtroom at sinimulan ng hukom ang bidding sa $48 milyon.

"Ito ay kapana-panabik," sabi niya. Ang hukom ay tumingin sa paligid ng silid, naglalagay ng mga bid sa $100,000 na mga dagdag: “48-isa, 48-dalawa, 48-tatlo… Sa humigit-kumulang $54-55 milyon, ang mga una ay nagsimulang magsabi, 'Hindi, masyadong mayaman para sa akin.'”

Sa pagbuo ng kaguluhan, sinabi ng Hilton & Hyland's Gold, nagsisimula itong maramdaman na ang dating hindi matamo na tag ng presyo ay talagang maaabot.

"Nakuha mo ang lahat ng mga taong ito na ganap na inilalagay ang kanilang pera upang bumili, nakaupo doon kasama ng ibang mga tao na gustong gawin ang parehong bagay," sabi ni Gold.

"Ang pagkakaiba ay sa mga ganitong uri ng pagbebenta ay walang contingencies, bumaba ang palu at binibili mo ang bahay na iyon," sabi niya.

Ang pinakamataas na bid, kasama ang 12% na bayad sa auction, ay nagdala ng panghuling presyo ng pagbebenta sa $63.1 milyon at inilipat ang tahanan sa Berggruen Holdings, ang investment vehicle ng billionaire na si Nicolas Berggruen's Charitable Trust. 

Ang bawat isa sa mga ahente ng listahan ay naghahati ng pinababang komisyon sa deal, na inaprubahan ng hukom.

Noong Oktubre 2021 nang magsara ang deal, tinalo ng Hearst Estate ang Playa Vista Isle at Villa Firenze para maging ang pinakamahal na bahay na naibenta kailanman sa auction, ngunit ang presyo ay mas mababa pa rin nang humigit-kumulang $131.9 milyon kaysa sa hinihinging presyo noong 2016, isang 68 % cut.

Wala alinman sa Gould o Gold ang kasangkot sa bahay noong una itong nakalista sa merkado, ngunit sinabi ng dalawang lalaki na ang pagkakaiba sa pagitan ng hinihiling na presyo at aktwal na presyo ng pagbebenta, sa auction man o sa isang tradisyonal na pagbebenta, ay madalas na nagsasabi ng higit pa tungkol sa hindi makatotohanang mga inaasahan ng nagbebenta. kaysa sa tungkol sa mga kondisyon ng merkado.

"Kahit sino ay maaaring magtanong ng anumang bagay na gusto nila para sa isang ari-arian, sa abot ng aking pag-aalala," sabi ni Gold. "Noong orihinal silang humihingi ng $195 [million]... Ilan lang iyon sa mga nagbebenta, alam mo, pipe dream." 

Sinabi ng Rodeo Realty's Gould na nakikita niya ang maraming "ego-pricing," kung saan hinihiling ng isang may-ari ang isang broker na ilista ang bahay na may malaking tag ng presyo, na higit na nakabatay sa pagmamalaki ng may-ari ng bahay kaysa sa pagpapahalagang nakabatay sa merkado.

Sa totoo lang, aniya, ang mga tahanan ay "maaaring walang katumbas na halaga." 

Ang kasumpa-sumpa na mega-mansion na tinatawag na The One Nasa mataas na tuktok ng Bel Air at sumasaklaw sa 100,000-plus square feet na may 21 silid-tulugan, 42 paliguan, garahe na may 30-kotse, 60-foot indoor pool at napakalaking night club.

Ang behemoth ay orihinal na inihayag ng developer na si Nile Niami na may $500 milyon na tag ng presyo. 

Kinailangan ng sampung taon upang maitayo ang tirahan na matatagpuan sa 944 Airole Way, at sa kahabaan ng paraan ang developer ay nakakuha ng isang bundok ng utang na nangunguna sa $120 milyon, ayon sa mga paghaharap sa korte.

Hindi man lang natapos ang mega-mansion bago ito napunta sa bankruptcy court proceedings at nagtungo sa auction block na walang certificate of occupancy at bagong hinihinging presyo na $295 milyon.

Ang auction, na pinangangasiwaan din ng Concierge Auctions, ay hindi nagtataglay ng reserbang magsusulong ng mababang-end na threshold para sa mga bid. Ngunit sa kasong ito, ang panalong bid ay mangangailangan ng panghuling pag-apruba ng isang hukom ng korte ng bangkarota, isang hindi pangkaraniwang sitwasyon. 5% lang ng mga benta ng Concierge Auction ang nagsasangkot ng mga distressed property, ayon kay CEO Brady.

Ang One mega-mansion ay nagdala ng pinakamataas na bid na $126 milyon, na inihatid ni Richard Saghian, ang CEO ng fast-fashion retailer na Fashion Nova. Binayaran ni Saghian ang karaniwang premium ng mamimili ng auctioneer na 12%, o humigit-kumulang $15 milyon, na dinadala ang kabuuang presyo ng pagbebenta sa $141 milyon — malayo at malayo ang pinakamaraming binabayaran para sa isang solong pamilyang bahay sa auction.

Ilang linggo matapos aprubahan ng hukom ng korte ng bangkarota ang pagbebenta, tila kontento na si Saghian sa deal. 

"Bilang isang panghabambuhay na Angeleno at masugid na kolektor ng real estate, kinilala ko ito bilang isang bihirang pagkakataon na nagbibigay-daan din sa akin na magkaroon ng isang natatanging ari-arian na nakatakdang maging bahagi ng kasaysayan ng Los Angeles," sinabi ni Saghian sa CNBC sa pamamagitan ng isang tagapagsalita.

Nagbayad lang siya ng $1,342 kada square foot sa isang kapitbahayan kung saan ang mga high-end na bahay ay maaaring mag-utos ng tatlo hanggang apat na beses sa bilang na iyon. Ngunit sinabi ng mga eksperto na malamang na kailanganin ni Saghian na gumastos ng maraming milyon-milyon pa upang aktwal na tapusin ang bahay at makakuha ng sertipiko ng occupancy. 

"Ginawa namin ang lahat ng posibleng makatao upang makuha ang pinakamataas na bilang," sabi ng ahente ng Compass na si Kirman, na nagsilbi bilang ahente ng listahan na inaprubahan ng korte, kasama sina Williams & Williams.

Si Kirman ay lantarang nadismaya sa resulta ng auction. 

Ang broker, na naghati sa isang 1% na komisyon na inaprubahan ng hukom sa transaksyon, ay nagsabi sa CNBC na umaasa siyang ang pagbebenta ay tataas sa $177 milyon, isang record na presyo na itinakda noong Oktubre para sa isang mas maliit na mansyon sa Malibu.

“Gusto kong makabasag ng record. I mean, I wanted to hit, you know, $200 [million] or more,” sabi ni Kirman. "Kami ay nabigo dito ... ngunit ang merkado ay nagsalita."