Ang 'zombie' office tower ng New York ay tumataas habang tumataas ang mga rate ng interes

Sa panahon ng isang matagal na bull market na pinalakas ng dating mababang mga rate ng interes at halos libreng pera, si Doug Harmon at ang kanyang koponan ay namuno sa mga benta na sumikat para sa marami sa mga gusali ng opisina ng tropeo ng Manhattan.

Hindi na. Sa mga araw na ito, si Harmon, ang tagapangulo ng mga capital market sa Cushman & Wakefield, ang real estate services firm, ay gumugugol ng karamihan sa kanyang oras sa pagsasagawa ng "triage", gaya ng sinabi niya.

Ang pinakamalaking merkado ng opisina sa mundo ay huli na nagtiis sa pag-alis ng mga mamumuhunang Tsino na malaki ang paggastos, ang pag-usbong ng malayuang pagtatrabaho sa panahon ng Covid at ang pagbagsak ng ekonomiya mula sa digmaan sa Ukraine. Ngayon ay may tumataas na pag-aalala na ang kapansin-pansing pagtaas ng mga rate ng interes ay magiging labis para sa maraming mga may-ari upang mapanatili at na ang isang pinakahihintay na pagtutuos ay papalapit na.

"May isang pinagkasunduan na pakiramdam na ang pagsuko ay darating," sabi ni Harmon, na inihalintulad ang pagtaas ng mga presyo sa petrolyo na nag-aapoy sa isang firestorm sa opisina. “Saanman ako magpunta, saanman sa buong mundo ngayon, sinumang nagmamay-ari ng opisina ay nagsabi: 'Gusto kong pagaanin ang aking kargada.'”

Ang industriya ay puno ng pag-uusap tungkol sa mga pakikipagsosyo na nasira sa ilalim ng pagpilit, mga gusali ng opisina na na-convert para sa iba pang mga gamit at haka-haka tungkol sa kung sinong mga developer ang maaaring hindi makarating sa kabilang panig. Samantala, ang mga oportunista ay naghahanda para sa kung ano ang kanilang pinaniniwalaan na magiging isang grupo ng mga distressed na benta sa mga presyo ng knockdown, marahil sa unang quarter ng susunod na taon.

"Makakakita kami ng pagkabalisa," sabi ni Adelaide Polsinelli, isang beteranong broker sa Compass. "Nakikita na natin."

Mula noong Enero, ang mga bahagi ng SL Green at Vornado, dalawang pampublikong ipinagpalit na REIT na kabilang sa pinakamalaking may-ari ng opisina ng New York, ay bumagsak ng kalahati.

Ang mga bagong senyales ng strain ay dumating ngayong linggo. Ang Blackstone, ang pribadong equity firm, ay nagsabi sa mga mamumuhunan na hihigpitan nito ang mga redemption sa isang $125bn komersyal na pondo ng real estate.

Lumitaw din na ang Meta, ang pangunahing kumpanya ng Facebook, ay magbabakante ng humigit-kumulang 250,000 square feet ng espasyo sa bagong pag-unlad ng Hudson Yards upang mabawasan ang mga gastos. Ito at ang iba pang mga tech na kumpanya ay naging kabilang sa mga huling mapagkukunan ng pagpapalawak sa merkado ng opisina ng pandemya ng Manhattan.

Ang maliit na koleksyon ng mga opisina tulad ng Hudson Yards — na may bagong konstruksyon at pinakamagagandang amenities at lokasyon — ay mataas pa rin ang demand, ayon kay Ruth Colp-Haber, na, bilang pinuno ng Wharton Properties, ay kumunsulta sa mga kumpanya sa pagpapaupa.

Ngunit, nagbabala siya, ang tunay na "panganib na nakatago sa ibaba ng mga gusali ng klase B at C na nawawalan ng mga nangungupahan sa isang nakababahala na rate nang walang kapalit." Sinabi ng lahat, tinantya ng Colp-Haber na humigit-kumulang 40 porsyento ng mga gusali ng opisina ng lungsod ay "nahaharap ngayon sa isang malaking desisyon" tungkol sa kanilang hinaharap.

Ang mga prognosticator ay naghuhula ng kapahamakan para sa sektor ng opisina mula noong simula ng pandemya ng Covid, na nagpabilis ng trend patungo sa malayong pagtatrabaho at kaya bumaba ang pangangailangan para sa espasyo. Ayon sa Kastle Systems, ang kumpanya ng seguridad sa opisina, nananatiling mababa sa 50 porsyento ang average na occupancy sa mga opisina sa New York City. Ang isang partikular na katakut-takot at madalas na binabanggit na pagsusuri ng mga propesor sa Columbia at New York University ay tinantiya na ang kolektibong halaga ng mga gusali ng opisina sa US ay maaaring lumiit ng humigit-kumulang $500bn - higit sa isang quarter - sa 2029.

Ang sektor ay sa ngayon ay sumalungat sa gayong mga hula. Ang mga pag-upa ay karaniwang tumatakbo sa loob ng pito hanggang 10 taon at kaya ang mga nangungupahan ay nagbabayad pa rin ng renta kahit na kakaunti sa kanilang mga manggagawa ang pumupunta sa opisina. Sa kalaliman ng pandemya, ang mga nagpapahiram ay handa ding magpakita ng pagpapaubaya o, gaya ng sinabi ng ilan, na "magpalawig at magpanggap."

Ngunit ang matalim na pagtaas sa mga rate ng interes ay maaaring, sa wakas, pilitin ang isyu. Biglang naging mas mahal ang financing para sa mga may-ari at developer — kung available man ito. "Kung mayroon kang utang na dapat bayaran, bigla na lang dumoble ang iyong mga rate at gagawin ka ng bangko na maglagay ng pera sa asset," sabi ng isang developer.

Ang mga gusaling may mababang kalidad ay maaaring ang pinaka-mahina. Habang nag-e-expire ang mga lease, maraming nangungupahan ang nagbo-bolt o humihiling ng pagbabawas ng upa. Kahit na lumiliit ang kanilang mga kita, ang mga may-ari ay dapat pa ring magbayad ng mga buwis at mga gastos sa pagpapatakbo.

Si Bob Knakal, tagapangulo ng mga benta ng pamumuhunan sa JLL, ay nakikita ang lumalaking kawan ng mga gusali ng opisina ng "zombie" sa Manhattan na nabubuhay pa ngunit walang malinaw na hinaharap. Ang karaniwang zombie ay maaaring binili ilang henerasyon na ang nakalipas at nagbigay ng buwanang mga tseke sa patuloy na lumalawak na listahan ng mga benepisyaryo.

"Ngayon ang gusali ay hindi mapagkumpitensya mula sa isang pananaw sa pagpapaupa dahil nangangailangan ito ng bagong lobby, at mga bagong elevator at bintana at banyo. At kung pumunta ka sa 37 taong iyon at sinabi: 'Alam mo kung ano? Kailangan mong magsulat ng tseke para sa $750,000 para maayos namin ang gusali.' Ang mga taong ito ay magkakaroon ng atake sa puso,'” sabi ni Knakal.

Kung magkakaroon ng utang, hihilingin ng mga nagpapahiram sa mga may-ari na mag-ambag ng higit na equity upang mabawi ang bumababang halaga ng gusali. "May isang pagtutuos na darating," sabi ni Knakal, "at sa palagay ko ay magiging mahirap para sa marami sa mga taong ito na muling mag-finance."

Lumilitaw na nag-uudyok iyon sa mga talakayan sa backroom sa pagitan ng mga borrower, bangko, pribadong nagpapahiram at iba pa.

Inihalintulad ni Manus Clancy, isang analyst sa Trepp, na sinusubaybayan ang mga komersyal na mortgage-backed securities, ang sitwasyon sa kinakaharap na mga brick-and-mortar shopping mall limang taon na ang nakakaraan habang ang kanilang mga prospect ay lumala. Marami sa huli ay nahulog sa foreclosure. Kung ang isang pautang sa opisina ay maaaring muling pondohan, hinulaang niya, ay depende sa bago ng gusali, sa mga antas ng occupancy nito at sa haba ng mga pag-upa. "Walang maraming pagkabalisa, sa bawat isa, mayroong maraming pag-aalala," sabi niya.

Ang ilang mga hindi na ginagamit na mga gusali ng opisina ay maaaring gawing tirahan, na, sa teorya, ay makakatulong upang mapagaan ang talamak na kakulangan ng pabahay ng New York City. Ngunit iyon ay mas madaling sabihin kaysa gawin, sabi ng maraming eksperto. Mangangailangan ito ng mga pagbabago sa zoning. Kahit na noon, maraming mga gusali ng opisina ay maaaring hindi angkop na mga kandidato para sa mga pagbabagong tirahan — alinman dahil ang kanilang mga plato sa sahig ay masyadong malaki, ang kanilang mga elevator ay mali ang pagkakalagay, ang kanilang mga bintana ay hindi nagbubukas o ang kanilang mga kapitbahayan ay hindi nakakaakit. Upang maging kapaki-pakinabang ang mga naturang proyekto, ang mga may-ari ay kailangang magbenta sa malalim na mga diskwento.

Hindi iyon nangyari - hindi bababa sa publiko. "Walang sinuman ang gustong maging unang isa na isawsaw ang kanilang mga daliri dito dahil walang sinuman ang gustong magtakda ng bagong mababang hindi kinakailangan," sabi ni David Stern, tagapagtatag ng Townhouse Partners, isang consultancy na nagsasagawa ng angkop na pagsusumikap para sa mga komersyal na real estate underwriters, sinabi. "Iyan ang hinihintay ng lahat: ang hindi kapani-paniwalang revaluation na ito." Sa mas kolokyal na mga termino, sinabi ng isang developer na ang ilang mga may-ari, na nakasanayan nang humawak ng mga ari-arian sa loob ng maraming taon, ay hindi pa "nakikita si Jesus" - ngunit nakita nila.

Samantala, ang ilang kamakailang mga transaksyon ay nagpahiwatig ng pagbabago ng merkado. Noong Hulyo, ibinenta ng RXR at Blackstone ang 1330 Sixth Avenue sa halagang $325mn, pababa mula sa $400mn RXR na binayaran noong 2010. Noong 2014, ang Oxford Properties, isang Canadian investment firm, ay nagbayad ng $575mn upang manalo sa bidding war para sa 450 Park Avenue, isang 33 -kuwento tore. Ibinenta ito ng kasunod na may-ari noong Abril sa halagang $440mn.

"Ano ang halaga ngayon?" tanong ng isang broker. “Mababa sa $440mn.”