Kapag ang isang nagbebenta ay sumang-ayon na magbenta ng real estate sa isang mamimili, ang mga partido ay pumirma ng isang kontrata na nagpapakilala sa real estate, nagsasaad ng presyo ng pagbili, at sumasaklaw sa ilang iba pang mahahalagang punto (kasama ang isang napakaraming menor de edad na puntos). Pagkatapos ay isinara ng mga partido ang kanilang transaksyon, at bilang bahagi ng pagsasara na iyon, pumirma ang nagbebenta ng isang kasulatan upang ihatid ang real estate sa bumibili.
Paano kung hindi inilalarawan ng kasulatan ang tamang real estate, ngunit hindi ito napagtanto ng bumibili at nagsasara pa rin? Sa ilalim ng mga tradisyunal na prinsipyo ng batas sa real estate, ang kontrata ay "nagsasama" sa kasulatan, ibig sabihin ay epektibong mawawala ang kontrata at ang natitira na lang ay ang kasulatan. Kung ang kasulatan ay naghatid ng maling real estate, iyon ay masyadong masama para sa bumibili – at siyempre para sa sinumang abogado na nag-apruba ng gawa para sa mamimili.
Ang prinsipyong iyon ay maaaring mukhang brutal. Gayunpaman, ito ay naging bahagi ng batas sa real estate ng Amerika sa loob ng maraming siglo. Kinumpirma ng isang kamakailang desisyon sa paghahabol ng estado ng New York na sinusunod pa rin ng New York ang prinsipyong ito. Sa kasong iyon, ang kontrata ay nangangailangan ng nagbebenta na maghatid ng maraming kung saan ang bumibili ay nilayon na magtayo ng isang bahay. Ang lote ay inilarawan sa isang tipikal na "metes and bounds legal na paglalarawan" - epektibo, isang pagsasalaysay na pagbabasa ng mga hangganan ng isang survey diagram na nagpapakita ng lote.
Sa pagsasara, ang nagbebenta ay naghatid ng isang bahagyang naiibang piraso ng real estate, kahit na ang pagkakaiba ay hindi tumalon dahil ang mga sukat at hangganan na paglalarawan na nakalakip sa gawa ay medyo katulad ng nasa kontrata. Ang paglalarawan sa kasulatan, gayunpaman, ay nag-alis ng pangalawang lote na mahalaga para sa bumibili upang makapag-install ng sistema ng septic tank para sa bahay.
Tumanggi ang nagbebenta na itama ang gawa at sinubukan na magbayad ng mas maraming pera ang mamimili para sa pangalawang lote. Sa huli ay nagdemanda ang bumibili. Ang korte ay nagpahayag na ang gawa ay naglalaman ng huling kasunduan sa pagitan ng mga partido, at ang kontrata ay walang kaugnayan. Hindi na babalikan ng korte ang kontrata.
Siyempre, may mga pagbubukod sa panuntunang ito. Halimbawa, kung ang paglalarawan ng ari-arian sa gawa ay kahit papaano ay malabo, maaaring bumalik ang hukuman at tingnan ang kontrata. Kung ang kontrata mismo ay nagbibigay na ang ilang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata ay nakaligtas sa pagsasara, ipapatupad ng korte ang probisyong iyon. Karamihan sa mga modernong komersyal na kontrata sa real estate ay nagsasaad na maraming mga probisyon ng kontrata ang mananatili sa pagsasara. Ang listahan ng mga nakaligtas na probisyon ay karaniwang hindi, gayunpaman, kasama ang obligasyon ng nagbebenta na ihatid ang napagkasunduang real estate.
Wala sa alinman sa mga pagbubukod na binanggit sa nakaraang talata ang inilapat sa kamakailang paglilitis sa New York, kaya natalo ang mamimili sa kaso.
Ang bumibili, o ang abogado nito, ay maaaring napigilan ang problema sa pamamagitan ng pagrepaso sa kasulatan nang mas maingat sa pagsasara. Maaari rin nilang natukoy ang ari-arian na ihahatid sa pamamagitan ng pagtukoy sa isang plat map, na magreresulta sa isang mas simple at hindi gaanong mali-maling paglalarawan ng ari-arian.
Ang tinutukoy na kaso ay Pickard laban kay Campbell, NY Slip Op. 04442 (Hulyo 8, 2022, Appellate Division, Fourth Department).
Pinagmulan: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/