Hindi, Hindi Inalis ng San Francisco ang Single-Family

Ang mga Amerikano ay naging manhid, sa palagay ko, sa mga pag-aangkin na ang isang post sa internet ay "pekeng balita" o "maling impormasyon." Ang mga salita ay naging isa pang paraan ng pagsasabing, “Ayokong maniwala na totoo iyan, ito man o hindi.” Gayunpaman, hindi kailangang maging isang pilosopo upang ipakita na ang ilang mga bagay ay totoo o mali. Ang San Francisco ay hindi lamang "tinapos ang solong pag-zoning ng pamilya" bilang isang headline sa Planetizen mga claim. Ang nangyari sa San Francisco ay mas kumplikado at nagbibigay-liwanag hindi lamang sa media kundi sa kung paano nananatiling walang magawa ang Board of Supervisors doon upang gawing mas mura ang pabahay dahil nag-aalala sila na may kumikita. Totoo rin ito sa mga pagsisikap ng lehislatura ng California na magbigay ng insentibo sa mas maraming pabahay.

Una, ang kuwento sa Planetizen ay isang buod ng isang naka-paywall na post sa San Francisco Chronicle. Sinasaklaw ng buod ang pagpasa ng batas noong Hunyo 28^th na nagbabago sa mga single-family zone sa San Francisco. Sa kabila ng mapanlinlang na headline nito, maganda ang ginagawa ng post sa pagbubuod sa kwento ng Chronicle at sa isyu.

Narito ang pambungad na talata ng post ng Planetizen:

“'Plano ng San Francisco na alisin ang single-family zoning at sa halip ay payagan ang fourplexes sa bawat kapitbahayan at anim na unit na bahay sa lahat ng sulok na lote, isang pagbabagong matagal nang hinahangad ng mga tagapagtaguyod ng pagpapaunlad ng pabahay,' ang ulat ni JD Morris sa isang naka-paywall na artikulo para sa San Francisco Chronicle.”

So far so good naman diba? Ngunit mayroong isang catch. Sinabi ni Morris na may pag-aalinlangan tungkol sa batas dahil tila flummox ang batas ng estado na ipinasa noong nakaraang taon, SB 9, na nilayon upang payagan ang subdivision ng isang single-family lot sa dalawa. Kulang ang detalyeng iyon sa kwento, at papasok ako sa SB 9 mamaya. Itinuro ng iba pang pro-development advocates na napakaraming hadlang sa aktwal na pagtatayo ng 4 na bahay sa isang lote at anim sa isang corner lot. Anong mga hadlang ang eksaktong? Hindi sinasabi ng buod ng Planetizen, ngunit muli, aalamin natin iyon mamaya.

Sa wakas, sinipi ng Planetizen post ang direktor ng pagpaplano ng San Francisco, si Richard Hillis, na nagsasabing ang epekto ng ordinansa ay "medyo maliit" bagaman ito ay isang, "medyo malaking hakbang." Ang sponsor ng batas, si Supervisor Rafael Mandelman ay idinagdag na siya ay bigo na "isang panukala na noon ay katamtaman at incremental sa simula ay natapos nang higit pa."

Tinapos ba ng San Francisco ang single-family zoning o hindi?

Nagtagal ako sa paghukay sa site ng Board of Supervisor ng San Francisco at sa website ng Lehislatura ng Estado upang malaman kung ano talaga ang nangyari. Pero eto na. Noong nakaraang taon, si Supervisor Mandelman at California Senate Majority Leader Toni Atkins ay parehong nagpasimula ng batas para tugunan ang single-family zoning. Ang Mandelman's, siyempre, ay makakaapekto lamang sa San Francisco, na magbibigay-daan sa mas maraming density sa mga single-family zone. Ang SB 9 ng Atkin ay nilayon na gawin ang parehong bagay ngunit sa mga lungsod sa buong estado, kabilang ang San Francisco.

Ang batas ni Atkin ay naipasa (maaari mong basahin ang buong teksto dito), paglikha ng allowance para sa mga single-family lot na hahatiin upang lumikha ng karagdagang mga housing unit. Ang resulta ng SB 9 ay buod sa ganitong paraan ng California YIMBY sa kanilang website,

• Nagbibigay-daan ito sa mga may-ari ng bahay sa karamihan ng mga lugar sa paligid ng estado na hatiin ang kanilang ari-arian sa dalawang lote, at sa gayon ay madaragdagan ang mga pagkakataon para sa pagmamay-ari ng bahay sa kanilang kapitbahayan; at
• Pinapayagan nitong magtayo ng dalawang bahay sa bawat isa sa mga loteng iyon, na may epekto ng pag-legalize ng fourplexes sa mga lugar na dati ay pinapayagan lamang ang isang bahay.
• Ang SB 9 ay naglalaman ng mahahalagang proteksyon laban sa paglilipat ng mga kasalukuyang nangungupahan.

Hindi ba ito dapat humantong sa isang boom sa bagong konstruksyon ng pabahay sa mga zone na dati nang walang limitasyon sa bagong pabahay? Hindi, hindi. Upang maunawaan kung bakit, kailangan mong basahin ang fine print na inaalok ng isa pa paliwanag mula sa lehislatura.

“Ang mga kamakailang pagbabago ay nangangailangan ng isang lokal na ahensya na magpataw ng kinakailangan sa pagtira ng may-ari bilang isang kondisyon ng isang may-ari ng bahay na tumatanggap ng isang ministerial lot split. Ipinagbabawal din ng panukalang batas na ito ang pagbuo ng maliliit na subdivision at ipinagbabawal ang ministerial lot splits sa mga katabing parsela ng parehong indibidwal upang maiwasan ang haka-haka ng mamumuhunan. Sa katunayan, nagbibigay-daan para sa mas maraming pabahay sa kapitbahayan sa mga komunidad ng California pinipigilan ang kapangyarihan sa merkado ng mga namumuhunan sa institusyon. Sb 9 pinipigilan ang mga profiteer mula sa pagpapaalis o pagpapaalis ng mga nangungupahan sa pamamagitan ng pagbubukod ng mga ari-arian kung saan nanirahan ang isang nangungupahan sa nakalipas na tatlong taon (akin ang diin).

Ang tahasang intensyon ng batas ay hadlangan ang "mga profiteer" upang payagan ang mga kasalukuyang may-ari ng single-family na "magbigay ng abot-kayang mga pagkakataon sa pag-upa para sa iba pang mga nagtatrabahong pamilya," habang lumilikha ng yaman para sa kanilang sarili. Paano ito magagawa ng mga may-ari na ito nang hindi kumikita ng "kita?" Iyan ay isang misteryo. Ang batas na tahimik sa financing na magiging imposible para sa karamihan ng mga tao na may isang solong pamilya na bahay na nagbabayad ng isang mortgage. Isipin ang isang batang pamilya 5 taon sa kanilang unang mortgage na sinusubukang financing ang sub-division ng kanilang lote, bagong pagtatayo ng mas maraming pabahay sa mga kasunod na parsela, at pagkatapos ay pamamahalaan ang pagrenta at pagpapanatili ng 3 rental units. Isipin ang anumang pamilya na kayang gawin iyon.

Aminin natin, ang SB 9 ay isang paraan lamang na masasabi ng mga makakaliwang mambabatas na "tinapos na nila ang single family zoning," tapik ang kanilang sarili sa likod, at pagkatapos ay maupo at manood habang walang nangyayari. Kung walang pamumuhunan, ang bagong pabahay, sa anumang uri, ay hindi mangyayari. Gaya ng nasabi ko na dati, ang mga Keebler Elves ay hindi lalabas sa mga puno at magsisimulang martilyo palayo upang magtayo ng mga karagdagang bahay sa lote. Aabutin ito ng pera, maraming pera. At ang pagbuo ng anumang bagong yunit ng pabahay ay kumplikado at mahirap sa pamamagitan ng disenyo at ito ay magiging totoo kahit na ang mga lungsod ay sapilitang bigyan ang mga dibisyon bilang isang "ministerial" function, iyon ay awtomatikong.

Ang batas ba ng San Francisco (buong teksto dito) pagbutihin ang SB 9, palalain, o walang epekto? Ang reklamong narinig sa panahon ng debate sa batas ay hindi sapat ang ginagawa ng panukalang batas at napakaliit nito (maaari mong panoorin ang buong debate dito). Inisip ng superbisor na si Aaron Peskin na napakaliit ng panukala hanggang sa maidagdag ang kontrol sa upa.

"Maging totoo tayo tungkol dito," sabi niya tungkol sa mga kalaban. "Sila ay sumasalungat dito dahil kinasusuklaman nila ang kontrol sa upa." Sinabi pa ni Peskin na suportado niya ito dahil “nananatiling mabubuhay ang mga komunidad dahil sa kontrol sa upa. Ipinapahinga ko na ang kaso ko."

Ngunit ang mga komento ni Peskin ay sinundan ng mga Supervisor na si Matt Dorsey na nagsabing siya ay bumoto ng "hindi" sa batas dahil ito ay "nagdadala sa amin sa maling direksyon" at na ito ay lilikha ng "maliit kung anumang bagong produksyon ng pabahay na binigyan ng mga karagdagang kinakailangan. ” Nagpahayag din siya ng pagkabahala na ngayon, dahil wala na sa mga aklat ang nag-iisang pamilya, hindi na sakop ng SB 9 ang San Francisco, kahit na ang batas na iyon, tulad ng sinabi ko, ay hindi rin lilikha ng anumang pabahay.

Bumalik sa headline at ang tanong, "Tinapos na ba ng San Francisco ang single-family zoning?" Sa pinaka-teknikal na kahulugan, oo, mayroon ito. Ngunit tulad ng itinuro ng Supervisor Dorsey, ang lahat ng mga kinakailangan sa pagbabago ay nangangahulugan, halos, tulad ng SB 9, walang magbabago. Inabot ako ng ilang oras ng pananaliksik upang malaman ito at ipaliwanag ito sa iyo dito. Kung nabasa mo na hanggang dito, congratulations. Sigurado ako na maraming tao ang nag-post lang ng Planetizen post sa Facebook na may masayang mukha na emoji na may iba pang siguradong magre-repost at mag-repost muli, tulad ng ginawa nila sa SB 9 at mga hakbang na tulad nito sa buong bansa.

Nakalulungkot, sasabihin sa akin ng mga tao, "Narinig mo ba ang ginawa nila sa San Francisco?" nang may sigasig. “Hindi ba iyon ang gusto mo?” Hindi, hindi. Nakakapagod ang panonood sa mga makakaliwang mambabatas at pinuno ng lungsod na tinatapik ang kanilang mga sarili sa pag-aangkin na may nagawa silang makabuluhang bagay. Ngunit ang mas masahol pa, nakumbinsi nito ang mga tao na may nagawa na talaga para tugunan ang problema ng kakulangan ng suplay. Kapag nagpapatuloy ang problema ng pagtaas ng mga presyo, ang mga tagapagtaguyod ng kontrol sa upa, mas maraming pera para sa mamahaling pagtatayo ng non-profit o pabahay ng gobyerno ay magsasabi, “ang merkado ay hindi gumagana; Ang SB 9 at ang batas ni Mandelman ay walang naitulong sa mga mahihirap.”

Ang nakakainis sa mga mas mababa sa kalahating hakbang na ito ay ang dahilan kung bakit sila nabigo ay partikular na dahil ang mga ito ay hindi mga solusyon na nakatuon sa merkado, ngunit sa halip ay mga pagsisikap na magprograma ng isang resulta na imposibleng makamit nang walang pamumuhunan na maaaring magbunga, oo , tubo. Gusto ng mga demokratiko at sosyalista na tustusan ng mga may-ari ng ari-arian ang unti-unting pagtaas ng density nang hindi lumilikha ng anumang halaga na maaaring makuha upang masakop ang mga gastos. Imposible lang yan. Sa pamamagitan ng pag-wall out sa mga developer at propesyonal, ang mga pagsisikap na ito ay tiyak na mapapahamak sa simula.

Ang nagpapanatili sa pattern ng pag-uugali na ito ay ang "pekeng balita" na may nangyari. Ang mga headline lang ang nakakakuha ng atensyon, at ang masakit na gawain ng pag-alam kung ano ang nangyari ay natitira para sa mga tao na mahanap sa kanilang sarili, at kapag ang pag-uulat ay aktwal na tapos na, walang sinuman ang nag-abala na basahin ito o maunawaan ang mga implikasyon. Ang solusyon sa problemang ito ay kitang-kita: ang mga lehislatura sa lahat ng antas ay kailangang huminto sa pagpasa ng batas na walang ginagawa at ang media ay kailangang huminto sa pag-uulat na ginagawa nito.