Mapagpasyahang Kumilos ang Ohio Upang Limitahan ang Pagkontrol sa Pagrenta

4 na taon na ang nakalipas mula nang magsalita ako sa isang kumperensya sa Columbus, Ohio at sumulat dito na ang Ohio ay maaaring maging perpektong lugar sa bansa upang kontrahin ang masamang patakaran sa pabahay. Na-validate ang view na iyon sa ang pagpasa ng House Bill 43. Ang dahilan kung bakit napakahalaga ng daanan ay na ito ay ginawa sa panahon na ang pag-uudyok para sa kontrol sa upa at iba pang mga hakbang na naglalayon sa mga tagapagbigay ng pabahay sa lokal na antas sa Ohio ay lumalaki. Ang ibang mga estado ay nagpasa ng mga hakbang taon na ang nakalilipas, ngunit ang matapang na hakbang ng Ohio ay nagsara sa isa sa mga pinakamasamang interbensyon na maaaring gawin ng mga lokal na pamahalaan sa ekonomiya ng pabahay; maaaring ito ay isang aksyon na maaaring humantong sa nalalabing bahagi ng bansa sa pagbaligtad sa agos ng masamang mga patakaran sa pabahay sa pangkalahatan.

Una, sinasabi sa amin ng mga presyo kapag kakaunti ang pabahay. Kapag nabigo ang supply ng pabahay na makasabay sa demand, tataas ang upa. Ganun kasimple. Ang solusyon sa pagtaas ng demand dahil sa mga bagong trabaho sa isang lungsod ay maaaring ang pagtaas ng supply ng pabahay. Ang mas maraming supply ay nangangahulugan ng higit na kompetisyon sa pagitan ng mga developer, builder, at operator ng pabahay para sa mga nangungupahan kaysa sa mga umuupa na nakikipagkumpitensya sa mga umuupa para sa kakaunting apartment at paupahang bahay.

Gayunpaman, nangangailangan ng lakas ng loob ang isang patakaran ng pagrerelaks at pag-aalis ng mga tuntunin at regulasyon na naglilimita sa pabahay at nag-aalok ng mga insentibo upang magtayo ng mas maraming pabahay. Mas madaling sisihin ng mga pulitiko ang mga developer at tagapagbigay ng pabahay sa pagtaas ng upa; tumataas ang upa dahil sa kasakiman, hindi kakulangan ng suplay. Ang kanilang sagot ay maglagay lamang ng limitasyon sa kung gaano kalaki ang mga presyo habang walang ginagawa tungkol sa lumalagong kawalan ng balanse ng supply-demand. Ang resulta ay mas mataas na presyo kapag huminto ang produksyon ng pabahay. Kung gusto mo ng buong paliwanag kung bakit sinasaktan ng kontrol sa renta ang mga taong may kaunting pera, tingnan ang papel na isinulat ko para sa Foundation for Equal Opportunity.

Sa Ohio, tumaas ang usap-usapan sa rent control, lalo na sa malalaking lungsod. Noong 2018, isinulat ko ito tungkol sa mga lungsod na iyon at sa iba pang bahagi ng Ohio:

“Ang mga maka-paggawa na Demokratiko ay may posibilidad na maging mas malakas sa pulitika sa mga lungsod na iyon habang ang mga Republikano ay nangingibabaw sa mga rural na lugar; ang lokal na pulitika ay may posibilidad na kontrolin ng mga makakaliwang konseho ng lungsod at mga mayor habang ang lehislatura ay napaka-Republikano. Ang kumbinasyong ito ng iba't ibang demograpiko at ekonomiya ay nangangahulugan na ang Ohio ay maaari ding maging susunod na larangan ng digmaan sa pagsisikap na limitahan at kontrolin ang pribadong paupahang pabahay sa buong Estados Unidos. Ang estado ay maaaring ang lugar kung saan maaaring suriin ng katotohanan ang lumalaking problema ng masasamang patakaran"

Samakatuwid House Bill 430 ay napakahalaga. Tinutugunan ng panukalang batas ang mga utility, ngunit ang pag-amyenda sa panukalang batas habang lumilipat ito sa proseso ng pambatasan ay may kasamang mga limitasyon sa kontrol sa upa, at ang buong panukalang batas na may mga pagbabago ay pumasa sa parehong kapulungan ng lehislatura. Sa kasalukuyan ang panukalang batas ay naghihintay ng lagda ni Gobernador Mike DeWine.

Ang panukalang batas ay gumagawa ng ilang mahahalagang bagay. Una ay malinaw na tinukoy nito ang kontrol sa upa bilang "nangangailangan ng mga renta sa ibaba ng merkado para sa mga lugar ng tirahan o pagkontrol sa mga rate ng pag-upa para sa mga lugar ng tirahan sa anumang paraan, kabilang ang sa pamamagitan ng pagbabawal sa pagtaas ng upa" at paglilimita sa "mga pagbabago sa rate ng renta sa pagitan ng mga pangungupahan, paglilimita sa mga pagtaas ng rate ng upa, pag-regulate ng upa. mga rate ng residential premises batay sa kita o kayamanan ng mga nangungupahan, at iba pang paraan ng pagpigil o limitasyon ng mga rate ng pag-upa.”

Tinukoy din ng panukalang batas ang "pagpapanatag ng upa," isa pang pangalan para sa mga kontrol sa upa bilang, "nagbibigay-daan sa mga pagtaas ng upa para sa mga tirahan sa isang nakapirming halaga o sa isang nakapirming iskedyul na itinakda ng isang political subdivision."

Ang mga kahulugan ay mahalaga dahil sa bandang huli ng panukalang batas, ang dalawang kategorya ng mga kontrol sa presyo ay ginawang hindi limitado para sa mga lokal na pamahalaan. Ang paraan ng pagtukoy sa rent control ay kritikal dahil ang mga lokal na pulitiko ay may interes sa pagpapataw ng mga kontrol sa renta ngunit iba ang tawag sa kanila. Hindi ito nag-iiwan ng mga butas ng loop upang pagsamantalahan.

Mahalaga rin, ang panukalang batas ay nagpapaliwanag at nagdedeklara na "hinahanap at idineklara ng pangkalahatang pagpupulong na ang pagpapanatili ng sapat na suplay ng pabahay, kabilang ang pag-access sa matitirahan, malinis, at maayos na pinaparentahang lugar ng tirahan, sa estado ng Ohio ay isang agarang priyoridad sa buong estado at kinakailangan para sa kapakanan ng mga Ohioans.”

Bagama't ito ay tila halata, ang pag-codify nito ay mahalaga dahil inilalagay nito sa batas ng estado ang ideya na mas maraming pabahay ang sagot sa mga problema sa pabahay, hindi mas maraming pera o mga kontrol sa presyo. Ang batas ay nagpapatuloy sa katalogo ng lahat ng mga dahilan kung bakit ang kontrol sa upa ay isang masamang patakaran. Ito ay nagkakahalaga ng pagtingin sa kumpletong listahan.

“Ang pangkalahatang pagpupulong ay higit pang nahanap at nagdedeklara na ang pagkontrol sa renta at pagpapatatag ng upa ay maaaring gawin ang alinman sa mga sumusunod:

(A) Pigilan ang pagpapaupa at mga halaga ng ari-arian at sa gayon ay hindi hinihikayat ang pagpapanatili, pangangalaga, at rehabilitasyon ng mga umiiral na tirahan at pagtatayo ng bagong tirahan;

(B) Hikayatin ang mga panginoong maylupa na gawing mga condominium, kooperatiba, at iba pang mga uri ng pabahay ang mga tirahan, at sa gayon ay inaalis ang naturang tirahan mula sa pagkakaroon sa merkado ng paupahan;

(C) Ibaba ang mga kita sa buwis sa ari-arian para sa estado at lokal na pamahalaan at mga subdibisyong pampulitika;

(D) Humantong sa pagkasira ng mga tirahan;

(E) Pigilan ang paglilipat ng lugar ng tirahan at sa gayon ay maaalis ang mga potensyal na nangungupahan ng kakayahang magrenta ng naturang lugar at magresulta sa maling paglalaan ng mga lugar ng tirahan;

(F) hadlangan ang pagbebenta ng mga tirahan;

(G) Pigilan ang pamumuhunan sa bago at umiiral na tirahan, lalo na sa panahon ng pagtaas ng mga gastos sa materyal at kakapusan sa paggawa;

(H) Magkaroon ng masamang epekto, dahil sa kakulangan ng sapat na pabahay, sa mga indibidwal na naghahanap ng trabaho sa mga lugar na kakaunti ang magagamit na pabahay at sa mga employer na naghahanap ng mga empleyado sa naturang mga lugar;

(I) Baluktutin ang paggana ng pamilihan para sa mga tirahan;

(J) Magpataw ng malaking gastos sa administratibo at pagpapatupad sa mga political subdivision;

(K) Pabalik-balik na inaalis ang mga may-ari ng mga tirahan na lugar ng mga karapatan sa ari-arian.

Ang panukalang batas ay nagtutulak ng stake sa gitna ng anumang lokal na pagtatangka na magpataw ng kontrol sa upa.

“Walang political subdivision ang maaaring magpatibay, magpatibay, mag-renew, magpanatili, magpatupad, o magpatuloy sa pag-iral ng anumang ordinansa at walang township ang maaaring magpatibay o magpatuloy sa pag-iral ng anumang probisyon ng charter ng resolusyon, ordinansa, resolusyon, tuntunin, o iba pang panukala na sumasalungat dito. kabanata, o na kumokontrol sa mga karapatan at obligasyon ng mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa na kinokontrol ng kabanatang ito, kasama, nang walang limitasyon, sa anumang paraan na nagpapataw o nangangailangan ng kontrol sa renta o pagpapatatag ng upa.”

Ang panukalang batas ay nagtatapos sa paglilinaw ng Dillon Rule. Ang Dillon Rule ay batay sa legal na pamarisan na maaaring limitahan ang mga uri ng mga bagay na maaaring ipagbawal ng estado sa mga lokal na pamahalaan na gawin. Ang Pambansang Liga ng mga Lungsod Inilalarawan ito bilang, “nagmula sa dalawang desisyon ng korte na inilabas ni Judge John F. Dillon ng Iowa noong 1868. Pinagtitibay nito ang dati nang hawak, makitid na interpretasyon ng awtoridad ng isang lokal na pamahalaan, kung saan ang isang substate na pamahalaan ay maaari lamang sumali sa isang aktibidad kung ito ay partikular na pinapahintulutan. ng pamahalaan ng estado.”

Nilinaw ng panukalang batas na "ang supply ng pabahay ay isang usapin ng pag-override ng interes sa buong estado na nangangailangan ng pare-parehong diskarte sa pagkontrol sa upa at mga hakbang sa pagpapatatag ng upa sa mga lugar ng tirahan sa buong estado." Ang pangwakas na wika ng panukalang batas ay lubos na nililinaw na “layunin ng pangkalahatang pagpupulong na iwasan ang mga politikal na subdibisyon mula sa pagsasaayos ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa na kinokontrol ng kabanatang ito, kabilang ang sa pamamagitan ng pagpapataw ng kontrol sa renta at pagpapatatag ng upa sa anumang paraan.”

Ang wika ng panukalang batas ay masinsinan at pilosopikal na mabuti, na sumasalamin sa lahat ng mga pangunahing dahilan kung bakit ang kontrol sa upa ay isang masamang ideya, ang mga epekto nito sa ekonomiya ng pabahay, at sa wakas, nagpapatunay sa ideya na ang paupahang pabahay ay pinamamahalaan ng mga kontrata, na nagsasaad na legal na maipapatupad. "mga karapatan at responsibilidad." Ang upa ay hindi itinakda dahil sa kasakiman ngunit dahil sa pagtugon sa mga puwersa ng pamilihan, at kapag ang isang residente at tagapagbigay ng pabahay ay nagkasundo sa isang presyo at mga tuntunin, ang kasunduan ay maipapatupad at hindi dapat labagin para sa pulitikal na mga kadahilanan ng mga lokal na pamahalaan.

Ang Ohio ay nagpapakita ng pamumuno, at sana, sa mabilisang pag-aayos ng kontrol sa upa, magsisimulang isaalang-alang ng mga lokal na lungsod na gawing mas madali ang pagtatayo ng pabahay at tuklasin ang higit pang mga makabagong paraan upang matulungan ang mga tao sa ekonomiya ng pabahay samantala. Sana, gawin ng Ohio ang parehong bagay na ginawa nito sa pagkontrol sa upa sa iba pang mga interbensyon na nagpapalaki ng mga gastos at presyo para sa mga taong nangangailangan ng pabahay, tulad ng isang patakaran sa Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ) na nakagawa ng pinsala sa ibang mga lungsod.