Opinyon: Ang 2 numerong ito ay nagbubuod kung bakit hindi babalik sa normal ang merkado ng pabahay sa mahabang panahon

Ipinakita ko sa aking asawa ang liham na ito at nagbiro na dapat kaming humingi ng 20% ​​na premium kaysa sa kasalukuyang halaga. Ito ay isang malaking bilog na numero ngunit ito ay mahalagang walang silbi.

Bakit?

Kailangan nating manirahan sa isang lugar!

Kahit na nakuha namin ang isang mas mataas na presyo ng pagbebenta, hindi talaga ito makakatulong sa aming lahat.

Mayroon na kaming 3% na rate ng mortgage na naka-lock. Mayroon kaming isang disenteng bahagi ng equity sa bahay. At gaya ng binanggit ng aming desperadong Realtor sa kanilang liham, halos imposibleng makahanap ng ibang bahay ngayon na mabibili.

Ang kumbinasyon ng tumataas na mga presyo ng bahay, mababang mga rate ng mortgage na naka-lock sa pamamagitan ng kasalukuyang mga may-ari ng bahay at mababang supply ay ginagawang hindi kaakit-akit na ibenta ang iyong bahay at maghanap ng isa pa ngayon.

Mike Simonsen mula sa Altos Research ay may tsart na nagpapakita kung gaano kahirap ang sitwasyon ng supply ng pabahay ngayon:

Iyan ay 271,913 na bahay na ibinebenta sa buong bansa ngayon!

Nasa merkado tayo ng pabahay kung saan mayroon tayong mataas na demand at may mababang supply. Kung gusto mong malaman kung bakit ang mga presyo ay 20% na mas mataas kaysa noong nakaraang taon ito ang pinakasimpleng paliwanag.

Pero marami pang nangyayari dito.

Si Simonsen ay nasa Odd Lots podcast kamakailan kasama sina Tracy Alloway at Joe Weisenthal kung saan ipinaliwanag niya kung gaano karaming mga may-ari ng bahay ang nagdodoble sa kanilang mga pamumuhunan sa real-estate:

Parang nagdodoble up. Pupunta ang may-ari ng bahay upang bumili ng susunod na bahay, umakyat o lumipat pababa. At dahil ang mga mortgage ay napakamura, ito ay isang magandang panahon upang panatilihin ang una bilang isang rental unit. At kaya bawat taon bumibili ako ng susunod at itinatago ko ang una ko. At kaya iyon ay isang malaking kababalaghan. At bigla na lang akong real-estate investor. At kasabay nito, naging mura ang institutional na pera. Maraming balita tungkol sa malaking pribadong-equity na pondo na bumibili ng mga bahay, ngunit ang mga indibidwal talaga ang nagtutulak sa karamihan nito. Kaya sa nakalipas na dekada, inalis namin ang 8 milyong bahay mula sa ikot ng muling pagbebenta at inilipat ang mga ito sa bahagi ng investment rental ng pool. At iyon, alam mo, 9% ng lahat ng mga tahanan ng solong pamilya.

Alam kong gusto ng lahat na magreklamo tungkol sa pagbili ng BlackRock ng lahat ng bahay sa bansang ito, ngunit 90% ng mga unit ng residential rental ay pagmamay-ari ng mga indibidwal sa United States.

At ang bilang na ito ay lumalaki dahil sa kasaganaan ng equity sa bahay, ang lakas ng mga balanse ng consumer at ang umiiral na mababang mga rate ng mortgage.

Ang mababang mga rate ng mortgage ay gumawa ng mga buwanang pagbabayad bilang abot-kaya gaya ng dati:

Ang equity sa bahay ay tumaas mula sa pagtaas ng mga presyo ng pabahay:

At tingnan ang credit-worthiness ng mga bumibili ng bahay sa mga araw na ito:

Ang mga taong bumibili ng mga bahay ngayon ay may mahusay na mga marka ng kredito. Hindi ito ang kaso sa subprime boom ng early-to-mid aughts kapag ang karamihan ng mga mamimili ay nagmula sa mga taong may mababang credit score.

Isipin mo na lang na pagmamay-ari mo ang iyong bahay sa loob ng limang taon o higit pa. Sa ngayon, tiyak na nag-refinance ka ng hindi bababa sa dalawa hanggang tatlong beses at malamang na may rate ng paghiram na 3% o mas mababa. Nakaupo ka rin sa ilang magandang equity sa pamamagitan ng kumbinasyon ng mga pangunahing pagbabayad at pagtaas ng mga presyo.

Tiyak na tila hindi titigil ang pagtaas ng mga presyo ng pabahay anumang oras sa lalong madaling panahon at ang mga upa ay tumataas din, kaya makatuwirang pinipili ng mga tao na hawakan ang kanilang orihinal na ari-arian kahit na bumili ng bago. Maaari lang silang maningil ng sapat na upa upang mabayaran ang sangla, insurance at mga buwis at lalabas pa rin sa pamamagitan ng dahan-dahang pagbabayad ng murang sangla at makitang tumaas ang halaga ng kanilang bahay.

Kung kailangan kong hulaan na ito ay magiging mga taon hanggang sa makita natin ang anumang bagay na papalapit sa isang "normal" na merkado ng pabahay. Hindi lang kami nakapagtayo ng sapat na mga tahanan pagkatapos ng huling pag-crash ng pabahay upang matugunan ang pangangailangan na nagmumula sa mga millennial na umaabot sa kanilang mga taon ng pagbuo ng sambahayan.

Ang mga bagay ay sa wakas ay tumataas, ngunit mayroon kaming mga taon at taon ng underbuilding upang mabawi. At hindi ito tulad ng mga problema sa supply-chain, mga regulasyon ng gobyerno at COVID na ginagawang mas madali ang pagtatayo ng mga tahanan nang mas mabilis.

Pansamantala, ang pagtaas ng mga rate ay maaaring makapagpabagal ng kaunti kung ang mga rate ng mortgage ay tumataas nang sapat. Ang pagtaas ng mga presyo ng pabahay at mas mataas na mga rate ng paghiram ay hindi gaanong kaakit-akit para sa mga tao na hawakan ang kanilang mga lumang bahay at paupahan ang mga ito.

Gayunpaman, ang pagtaas ng mga rate ay malamang na magpapanatili ng takip sa supply ng pabahay dahil napakaraming tao ang nagkulong sa mababang mga rate. Bakit magbebenta para makabili ng bahay sa mas mataas na presyo na may mas mataas na gastos sa paghiram?

Malinaw, lilipat pa rin ang mga tao para sa mga bagong trabaho o pamilya o pagbabago ng tanawin o alinman sa iba pang dahilan kung bakit nagpasya ang mga tao na magbenta.

Ngunit malamang na magtatagal ito hanggang sa makita natin ang isang uri ng ekwilibriyo sa pagitan ng supply at demand sa merkado ng pabahay.

Gayundin mula kay Ben Carlson: Dapat ko bang ibenta ang aking mga stock para makapagbayad ako ng cash para sa isang bahay?

Si Ben Carlson ang may-akda ng blog sa pamumuhunan na "A Wealth of Common Sense," kung saan ito unang nai-publish. Ito ay muling inilimbag nang may pahintulot. Sundan siya sa Twitter @awealthofcs.