Ang Pagpapahintulot ng Mas Maraming Pabahay ay Positibong Nakakaapekto sa Presyo ng Pabahay

Noong nakaraang linggo ay isinulat ko ang tungkol sa aking pagkagalit sa pagsisikap na makakuha ng data mula sa mga lungsod tungkol sa oras na kinakailangan upang makagawa ng isang yunit ng pabahay. Wala bang anumang pampublikong nakaharap na data na maaaring makatulong sa pagkonekta sa pagpapahintulot, populasyon, at presyo? Well, oo at hindi. Ang data mula sa Federal Reserve Bank of Saint Louis, na kilala bilang Fred ay kawili-wili ngunit hindi masyadong granular. Ngunit tingnan natin ang Nashville sa mga taong 2010 hanggang 2020 at kung ano ang masasabi nito sa atin tungkol sa mga permit sa pabahay, populasyon, at presyo. Sa ilang tulong mula sa Zumper na isang online na tagasubaybay ng mga renta, mukhang kapag bumaba ang bilang ng mga tao sa mga permit sa pabahay, ganoon din ang rate ng pagtaas ng mga presyo ng pabahay. Narito ang data.

Magsimula tayo sa paglaki ng populasyon ng Nashville sa panahong tinitingnan natin, 2010 hanggang 2020. Sa panahong iyon, ayon kay Fred, nagdagdag ang Nashville ng humigit-kumulang 300,000 katao, isang pagtaas ng populasyon na halos 20%.

Isang bagay na mapapansin mo kaagad ay isang nakakabaliw na tampok ng data pagdating sa mga lungsod: hindi talaga namin makikita ang Nashville ngunit isang mas malawak na lugar lamang. Ito ay isang nakakalito na tampok ng data ng pabahay. Ang United States Census ay madalas na pagsasama-samahin ang mga lungsod at tatawagin silang metropolitan statistical area o MSA. Walang big deal, di ba? Ngunit kadalasan ang mga pagtatalo tungkol sa pabahay ay nagaganap sa mahigpit na mga hangganan ng mga lungsod, at kapag ang data ay mas nagkakalat kaysa doon, nalilito kung ano ang maaari mong sabihin tungkol sa mga lungsod na angkop laban sa kanilang nakapaligid na lugar. Sasama kami sa data ng MSA ni Fred.

Susunod, tingnan natin ang pagpapahintulot. Sinusubaybayan ni Fred ang data na ito gamit ang mga numero ng Census. Kapag kinuha natin ang taunang bilang ng mga permit na ibinigay at ikumpara ito sa populasyon, mayroong isang interesanteng ratio.

Mayroong lahat ng uri ng problema dito. Una, at pinaka-halata, ang isang permit ay hindi katumbas ng isang aktwal na unit ng tirahan na pabahay. Iyon ang dahilan kung bakit ako ay nagsusumikap ng mas maraming nuanced na data tungkol sa oras ng pagpapahintulot. Ang aking pag-asa ay makikita natin ang tagal ng panahon sa pagitan ng pagpapahintulot at kapag ang isang yunit ay aktwal na naging matitirahan. Gayunpaman, ang ratio na ito ng mga bagong unit sa mga bagong tao ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang. Halimbawa, ang 33,579 na tao na dumating sa Nashville noong 2014, ay nangangailangan ng tirahan. May mga kadahilanan tulad ng mga rate ng bakante - madalas itong tinatawag na "pagsipsip" - at iba pang mga kadahilanan na dapat isaalang-alang. Ngunit ang relasyon sa pagitan ng mga bagong tao at ang bilang ng mga permit ay may kaugnayan. Nangangahulugan ito ng mas kaunting kumpetisyon sa pagitan ng mga taong naghahanap ng kakaunting unit ng pabahay.

Ngayon tingnan natin ang presyo. Hindi sinusubaybayan ni Fred ang mga renta, ngunit sinusubaybayan nito ang "All-Transactions House Price." Narito ang pagbabago sa loob ng sampung taon sa mga presyo ng pabahay kasama ng pagsubaybay ni Zumper sa mga renta sa nakalipas na limang.

Ang maliwanag dito ay kapag ikinukumpara natin ang uso sa pagpapahintulot, populasyon, at presyo, mayroong isang relasyon.

Ang pagpapahintulot ay lumilitaw na aabot sa paglaki ng populasyon sa Nashville sa loob ng sampung taon, at kapag tinitingnan natin ang limang taon na mayroon tayo para sa upa at mga presyo ng pabahay, ang mga iyon ay nagsisimulang lumambot kasama ng maliwanag na pagtaas ng produksyon. Habang bumababa ang ratio ng mga bagong tao sa mga yunit ng pabahay, bumababa rin ang rate ng pagtaas ng presyo.

Ngunit mayroon pa rin akong mga katanungan, kahit na mga pagdududa. Tinitingnan ng data ng Fred ang "tinantyang gamit ang mga presyo ng benta at data ng pagtatasa" upang makuha sa presyo. Ano ang eksaktong ibig sabihin nito? Ang data ng upa mula sa iba't ibang pinagmulan ay maaaring mag-iba nang malaki at gayundin ang mga lokal na pagtatantya ng presyo. Ang isang malaking problema sa pagpapahintulot ng data ay ang hindi nito sinasabi sa amin kung kailan talaga napupunta sa serbisyo ang mga unit na pinahihintulutan. Gayundin, ang lokal na data ay maghahayag ng marami tungkol sa haba ng oras na kinakailangan upang makakuha ng permit.

Ang unang pagtingin sa pampublikong nakaharap na data ay lumilitaw na nagpapatunay sa aking matagal nang argumento na ang mas maraming supply ay nangangahulugan ng mas mababang mga presyo. Akala ko pa naman totoo. Ngunit hindi tulad ng aking mga katapat sa kaliwa na masaya na lituhin ang ugnayan sa sanhi, hindi ko magawa. Higit pang lokal na data sa aktwal na mga permit, presyo, at petsa kung kailan nagamit ang pabahay ay gagawa ng mas malakas na kaso. Ngunit ito ay isang magandang simula.

Ngunit habang sinusubukan naming maghukay ng mas malalim sa mabilis na lumalagong mga lungsod tulad ng Nashville, at tinitingnan namin ang data na mayroon kami, mayroong isang trend: kapag tumaas ang populasyon at sumusunod ang pagpapahintulot, nakikita namin ang pagtaas ng presyo na nagsisimulang bumaba.

Sa wakas, may ilang mga kawili-wiling blips na nariyan din. Halimbawa, ang isa sa pinakamabilis na pag-urong ng mga lungsod sa Estados Unidos ay aktwal na nagpapakita ng pagtaas ng mga presyo ng pabahay mula noong 2018. Ang isang lokal na istasyon ng telebisyon ay nagpalabas ng isang kuwento noong nakaraang taon tungkol sa kung paano ang "Pamilihan ng pabahay ay umiinit sa Decatur."

At paano ang mga renta? Nagpapakita ang Zumper ng 26% na pagtaas sa mga renta sa Decatur noong nakaraang taon, halos $123 sa karaniwan. At ang pagtingin sa kanilang graph ng mga renta sa nakalipas na ilang taon ay nagpapakita ng katulad na takbo gaya ng mga presyo ng pabahay.

Ano ang nangyayari sa Decatur? Tumataas na inflation mula sa malalaking cash dump ng pederal na pamahalaan at mga problema sa supply chain? Siguro. Ngunit iyon ay mga tampok ng huling dalawang taon, at ang paglaki ng mga presyo ay lumalabas mula noong 2018 tila. Bakit? Ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang.

Ang kailangan natin ay para sa mga lokal na hurisdiksyon na maging interesado sa mga hakbang na ito gaya ko at gamitin ang mga ito para mas mahusay na pamahalaan ang mga ekonomiya sa pabahay. Sa huli, ang batayan ng anumang gumagana at patas at mahusay na ekonomiya ay maraming palitan sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta. Kapag nakita ng mga producer ang demand, natural na gusto nilang gumawa ng higit pa. Ang pagpapabagal niyan ay nakakasakit lamang sa mga taong naghahanap ng tirahan, lalo na sa mga taong may kaunting pera. Marami pang dapat gawin, ngunit mas mabuting magkamali sa panig ng mas maraming pabahay kaysa sa higit pang mga patakaran at pagkaantala.