Mga Bono sa Pribadong Aktibidad At 4% na Mga Kredito sa Buwis sa Pabahay na Mababang Kita

Ang mga programa ng pederal na pabahay ay karaniwang nahahati sa isa sa dalawang kategorya, ang mga nagbibigay ng direktang subsidy sa mga tao upang magbayad para sa pabahay at ang mga gumagamit ng mga tool sa pananalapi upang mapadali ang pagtatayo ng pabahay. Sa mga tool sa pananalapi, ang pinakamahalaga ay ang Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Ang nilalang na ito ng tax code ay kumikita ng isang tax break para sa pamumuhunan sa abot-kayang pabahay. Ngunit sa mga programa sa kahirapan na sinuri ni dating Congressman Paul Ryan, mayroon ding isang kawili-wili ngunit kumplikadong tool - ang Private Activity Bond o PAB. Ang PAB ay nagpapahintulot sa mga lokal na pamahalaan na magbenta ng mga tax exempt na bono sa ngalan ng mga entity na nagtatayo ng mga proyekto na nakikinabang sa publiko, kabilang ang pabahay. Kapag ipinares sa mga kredito sa buwis, ang mga PAB ay maaaring maging isang makapangyarihang kasangkapan para sa mga tagabuo na naghahanap ng puhunan para sa mga proyekto sa pabahay. Ngunit ang pagiging kumplikado at gastos ay mataas. (Kung gusto mo ng window sa LIHTC narito ang isang post kung paano sila gumagana).

Ang Congressional Research Service nag-publish ng isang mahusay na panimulang aklat sa Private Activity Bonds. Tulad ng mga kredito sa buwis, ang mga PAB ay naka-embed sa code ng buwis at may kasamang dalawang uri ng mga bono. isa para sa mga proyektong nagsisilbi sa mga layunin ng pamahalaan; ang isa ay para sa mga nagsisilbi sa pribadong layunin, hangga't nakikinabang sila sa publiko. Kung ang mga bono sa pribadong aktibidad ay para sa "mga kwalipikadong pribadong aktibidad" tulad ng pabahay, ang mga bumibili ng mga bono ay hindi nagbabayad ng buwis sa interes na kanilang kinikita. Nililimitahan ng Kongreso ang halaga ng utang na maaaring ibigay para sa mga pribadong aktibidad; $150 milyon at $50 kada capita noong 1986 hanggang sa mas mataas na $335 milyon o $110 kada capita noong 2022. Mayroon ding mga limitasyon ayon sa uri ng proyekto pati na rin upang maimpluwensyahan ang pamumuhunan. Nilalayon din ng Kongreso na limitahan ang mga paggasta sa buwis (ang ibig sabihin ng mga exemption ay mas kaunting dolyar sa kita sa buwis).

Kung paano maaaring pagsamahin ang mga bonong ito sa LIHTC, partikular na ang 4% na mga kredito sa buwis, ay pinangangasiwaan nang maayos sa isang papel ng Corporation for Supportive Housing (CSH), Pagpopondo sa Pansuportang Pabahay na may Mga Tax-Exempt na Bono at 4% na Mababang Kita na Mga Kredito sa Buwis sa Pabahay. Narito ang isang buod ng mga kinakailangan para sa paggamit ng mga tax exempt na bono na may mga tax credit.

Tanging ang mga estado at lokal na pamahalaan kasama ang mga ahensyang mala-gobyerno ang maaaring mag-isyu ng mga bono. Kadalasan, ito ay ang Housing Finance Agency (HFA), ang ahensya ng estado na tumatanggap ng mga paglalaan ng kredito sa buwis. Ngunit dahil ang halaga ng mga tax-exempt na bono na maaaring ibigay ay napapailalim sa limitasyon ng volume (ang limitasyon na binanggit sa itaas), ang lahat ng mga entidad ng pamahalaan na ito ay agresibong nakikipagkumpitensya upang magkasya sa ilalim ng cap. Gayundin, hindi maa-access ng mga proyekto ang mga nalikom sa bono hanggang ang isang proyekto ay makatanggap ng pag-apruba mula sa HFA ng estado, at ang mga nalikom na iyon ay limitado sa mga gastos sa tirahan at hindi magagamit para sa komersyal na espasyo, halimbawa.

May isang mahalagang limitasyon na dapat tandaan tungkol sa pagsasama-sama ng mga kredito sa buwis at mga bono na walang buwis. Upang matanggap ang paglalaan ng kredito sa buwis, dapat saklawin ng tagapamahala ng proyekto ang hindi bababa sa 50% ng mga gastos sa pagtatayo (ang "50% na tuntunin") na may mga nalikom sa bono; at siyempre, anumang pabahay na itinayo gamit ang mga bono at mga kredito sa buwis ay dapat na magagamit ng mga taong kumikita ng mas mababa sa 60% ng Area Median Income (AMI). Karaniwan, 20% ng mga unit ay dapat na abot-kaya sa mga tao sa 50% ng AMI o mas mababa, o 40% ng mga unit sa 60% ng AMI.

Kung hindi pa halata, kumplikado ang mga ganitong klaseng proyekto. Idagdag dito ang katotohanan na kadalasan ang mga ganitong uri ng "deal" ay kinabibilangan ng mga karagdagang tagapondo. Halimbawa, ang isang proyekto sa pabahay na aking ginawa bilang isang developer ay isang 4% na proyekto gamit ang mga tax exempt na bono. Ngunit mayroon din kaming mga pondo mula sa housing trust fund ng estado pati na rin sa isang construction loan. Sa totoo lang, kinailangan kong i-wrack ang aking utak at suriing mabuti ang mga lumang email upang maalala nang eksakto kung paano pinagsama-sama ang proyekto. Ang papel ng CSH ay gumagawa ng isang mahusay na trabaho ng pagpapakita sa pamamagitan ng pitong magkakaibang mga pag-aaral ng kaso ang ilan sa mga natatanging paraan na maaaring magsama-sama ang financing na ito. Halimbawa, ang isa sa pinakasimpleng case study ay mula sa Michigan. Narito ang isang tsart na nagpapakita ng pagpopondo para sa proyekto.

Ang MSHDA ay ang Michigan State Housing Development Authority, ang Housing Finance Agency ng estado. Ibinenta ng MSHDA ang mga bono at ang utang ay naseserbisyuhan sa pamamagitan ng kaunting kita mula sa mga nangungupahan, na bahagyang nagmumula sa Seksyon 8 na voucher. Ang bawat isa sa mga nagpopondo sa proyekto ay may iba't ibang mga kinakailangan, at sa mga ganitong uri ng mga proyekto na tumutupad sa isang kinakailangan ay maaaring masira ang isa sa mga kinakailangan ng isa pang nagpopondo.

Sa ilang mga kaso, ang tax credit equity ay maaaring gamitin upang magbayad ng serbisyo sa utang. Ang papel ng CSH ay gumagamit ng isang case study na ginamit ang mga bono at pagkatapos ay "ganap na kinuha ang mga bono sa isang permanenteng pakikipag-usap sa iba pang mga pampublikong pautang, gawad at equity sa kredito sa buwis." Iyon ay parang gumagamit ng tax credit equity para iretiro ang utang sa bono. Ito ay nakakahimok: kahit na ang 4% na kredito sa buwis ay isang mas maliit na porsyento ng karapat-dapat na batayan ng isang abot-kayang proyekto, ang kakayahang magamit ang kredito upang bayaran ang mga bono ay isang magandang ideya. Gayon din ang pagsasama-sama ng iba't ibang mapagkukunan ng pagpopondo.

Si Ryan ay hindi gumugugol ng maraming oras sa mga PAB maliban sa magmungkahi na “kaunting pag-aaral sa pagiging epektibo ng Private Activity Bonds . . . dahil ito ay nauugnay sa pagpapabuti ng pataas na kadaliang mapakilos ng mga nangungupahan.” Ito ay totoo, at ang kanyang pagtingin sa paggastos para sa programa ay nagpapakita na ang mga bono ay hindi nagamit nang kasingdalas ng mababang kita na mga kredito sa buwis sa pabahay.

At hindi gaanong nagbago sa dekada mula noong kanyang pagsusuri (data ng tsart mula sa Treasury ng Estados Unidos).

Ang aking pananaw ay ang mga PAB ay dapat gamitin sa paraang ginagamit ang lahat ng utang: pagkuha ng halaga. Sa kaso ng pabahay, iminungkahi ko isang value capture scheme para sa mga walang tirahan na pabahay kung saan ang mga gastos ng mga kampo, halimbawa, ay binibilang, ang mga bono ay ibinebenta upang ipatupad ang mga interbensyon upang tapusin ang mga kampo, pagkatapos ay habang ang mga pagtitipid ay natanto, gamit ang mga pagtitipid na iyon bilang serbisyo sa utang. Ang problema sa pag-assemble ng kilala sa non-profit na mundo bilang "isang capital stack" ay ang antas ng pagiging kumplikado na problemado para sa mga sumusunod na dahilan:

● oras – ang mga ganitong uri ng pagsasaayos ng financing ay sumisira sa oras, at ang oras ay pera. Ang paghawak ng mga gastos habang naghihintay na tipunin at ihanay ang pagpopondo ay isang tunay na pandagdag sa kabuuang gastos sa pagpapaunlad;

● Linay – mas maraming nagpopondo ay nangangahulugan ng mas maraming gastos sa mga transaksyon, at ang mga gastos na ito ay nagdaragdag din sa kabuuang gastos sa pagpapaunlad;

● Mga abogado at consultant – sa bawat hakbang ng paraan, upang maiwasan ang mga sakuna na maaaring maging sanhi ng pagkabigo ng isang proyekto, dapat kumuha ng mga abogado at consultant; at

● Ito ay hindi masyadong mabisa – sa lahat ng mga gumagalaw na bahagi, at karagdagang gastos, ito ba ang pinakamabisang paraan upang magbigay ng pabahay para sa mga taong nangangailangan nito ngayon?

Sa huli, babalik ako sa basic rule of thumb, ang anumang panukala sa pagpopondo sa pabahay ay dapat kasing simple hangga't maaari, pagkuha ng mga kinakailangang pondo o yunit sa mga taong nangangailangan nito ngayon. Bagama't ako ay naiintriga at nasisiyahan sa hamon ng paglutas ng isang palaisipan sa pagpopondo, ang paglalaro ng mga larong ito ay hindi nababayaran ang upa ng mga tao; kailangan nating maghanap ng mga paraan upang muling iposisyon ang mga PAB para sa isang mas mahusay na layunin kaysa sa kumplikadong mga deal sa financing para sa pagtatayo ng subsidized na pabahay.