Paglalagay ng Mga Gulong sa Masamang Patakaran

Sa nakalipas na dekada nagtatrabaho sa mga isyu sa patakaran sa pabahay kasama ng mga halal na opisyal, developer, tagabuo, tagapagbigay ng pabahay, at tagapagtaguyod "Ano ang sagot?" o “Ano ang dapat nating gawin?” Ito ay kadalasan pagkatapos kong magpinta ng medyo madilim na larawan ng hinaharap; ang estado at lokal na pamahalaan ay patuloy na labis na kinokontrol ang produksyon ng pabahay na lumilikha ng kakapusan at mataas na mga presyo at pagkatapos ay naghahangad na buwisan at pangingikil ang ekonomiya upang matulungan ang mga biktima ng mas mataas na presyo. Sa interes ng paglalagay ng sagot lahat sa isang lugar, ipo-post ko ito bilang isang serye dito.

Sa kasamaang palad, ang sagot na ibinibigay ko ay kadalasang binabalewala; isipin ang isang pasyente na umaalis sa opisina ng doktor at dumiretso sa tindahan ng donut pagkatapos na payuhan na upang pumayat, ang pasyente ay kailangang mag-diet. Mas madaling maghagis ng mga lata ng beer sa telebisyon o magsampa ng mga legal na hamon kaysa sa pagsusumikap sa pag-unawa sa opinyon ng publiko tungkol sa pabahay at pagkatapos ay pagbuo ng mga mensahe para baguhin ito. Ngunit narito, sa limang post, ang pinakamahusay kong sagot sa tanong na, "Ano ang gagawin natin para maunawaan kung bakit ginagawa ang patakaran sa pabahay sa paraang ito, at paano natin ito babaguhin?"

Panimula: Paglalagay ng Mga Gulong sa Maling Patakaran sa Pabahay

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

At kaya, binubuksan namin ang mga pader ng lungsod. At ilantad ang mga benteng, lahat ay nagtutulungan upang maisakatuparan ito, na ikinakabit ang mga gliding na gulong sa dambuhalang mga paa nito, at mga lubid sa leeg nito, bilang mga halter upang iguhit ito sa dambana.

Virgil. The Aeneid, Isinalin ni David Ferry, (Book II, 349-353, p. 46). University of Chicago Press, 2017.

Alam nating lahat ang kwento ng Trojan horse kahit hindi pa natin nabasa ang Aeneid. Ang mga Griyego ay nakikipagdigma sa mga Trojan at upang linlangin sila, nagtago sila sa isang mapanlinlang na hindi nakakapinsalang mukhang kahoy na kabayo. Nang hilahin ng mga Trojan ang kabayo papunta sa lungsod, lumabas ang mga Greek at ang natitira ay kasaysayan, nawasak si Troy. Ang kuwento at ang imahe ay kilala na kaya't kakaunti ang makapagsasabi sa iyo kung saan nila unang narinig ang tungkol dito; ito ay halos bilang kung tayo ay ipinanganak na alam ang tungkol sa ideya na "huwag magtiwala sa mga Griyego na nagdadala ng mga regalo" (timeo Danaos et dona ferentis), isang babala na binigkas ng Trojan priest na si Laocoon at sa huli ay hindi pinansin.[1]

Sinipi ko sa itaas ang isang partikular na nakakaantig na aspeto ng kuwento na mahalaga sa pag-unawa dito at sa pagpapahalaga sa kaugnayan nito sa paglikha ng masamang pampublikong patakaran. Sa madaling salita, sa pagbabalik-tanaw, alam nating lahat na masamang ideya na dalhin ang kabayo sa Troy. Ngunit ang hula ko ay ang karamihan sa mga tao ay magsasabi, kung tatanungin, ay sasabihin, "ito ay may kasamang mga gulong." Ibig sabihin, malamang para sa atin na nakatayo sa dalampasigan na nanginginig ang ulo na nagsasabing, “Huwag na!” titingnan namin ang isang kabayo na may apat na perpektong gulong at isang lubid na nakakabit. Ang kailangan lang gawin ng mga Trojan ay hatakin ito, tama ba?

Ngunit malinaw na hindi ito ang nangyari noong araw na iyon sa labas ng pader ng Troy. Ang mga Trojan ay kailangang magtrabaho (accingunt omnes operi) upang sirain ang kanilang mga sarili. Sa halos lahat ng kaso ng masamang patakaran na nakita ko, lalo na sa pabahay, hindi ito na para bang mula sa "mayroon tayong krisis sa pabahay" tungo sa isang bagay na tulad ng kontrol sa renta dahil ang solusyon ay isang simpleng pagbubukas ng nakabalot na regalo. Sa bawat kaso, maraming babala ang binabalewala at pagkatapos ay kailangang gumawa ng mga pambihirang pagsisikap upang likhain at ipatupad ang masamang patakaran.

Marahil ang pinakamahusay na halimbawa (at ang isa na nagtatampok sa akin bilang lokal na Laocoon) ay ang patakaran ng Seattle sa Mandatory Housing Affordability. Nagsimula ang lahat sa isang "krisis sa pabahay" noong 2013 nang ang pagbawi pagkatapos ng pag-urong ay nagdulot ng mga trabaho at pagtaas ng pangangailangan para sa pabahay sa lungsod. Nagsimulang tumaas ang mga presyo ng pabahay at upa. Isang uri ng civic panic ang nangyari. May kailangang gawin. Gusto Sinon – ang batang Griyegong ahente na ipinadala kasama ang kabayo upang hikayatin ang mga Trojan na hatakin ito sa loob ng Lungsod – may nagpakitang consultant na nagpayo sa mga pinuno ng Lungsod na ang dahilan ng pagtaas ng mga presyo ng pabahay ay ang lahat ng bagong pabahay na itinayo! Kung mas maraming trabaho at pabahay ang nalikha, nangatuwiran ang consultant, mas maraming babayaran ang Lungsod para ma-subsidize ang mga taong hindi makabayad ng upa.

Kasama ang kabayo, Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ). Ang pinagbabatayan na argumento ng MIZ ay mayroong ilang kawalang-katarungang nangyayari; habang lumalaki ang lungsod, kumikita ang mga developer ng milyun-milyon habang tumataas ang upa. Samantala, ang publiko sa pamamagitan ng estado at lokal na pamahalaan ay natigil sa panukalang pagbibigay ng subsidyo sa mga mahihirap na nakakakita ng pagtaas ng upa. Samakatuwid, ang sagot ay buwisan ang bawat square foot ng bagong pabahay at ibigay ang pera sa mga non-profit na, balang araw, ay magtatayo ng "abot-kayang mga yunit." Sa madaling salita, ito ay walang katuturan: ang pagdaragdag ng mga gastos na may mga bayarin ay hindi gagawing mas mura ang kinakailangang bagong pabahay, ito ay gagawing mas mahal. Gayunpaman, ang makatuwiran ay ang tumataas na inflation ay magbibigay-katwiran ng higit pang mga bayarin para sa mga hindi kita. Ito ay isang mapangwasak na siklo ng paggawa ng mas mahirap at mas mahal ang pagtatayo ng pabahay na kung saan ay nagbibigay-katwiran, balintuna, na nagpapahirap sa pagtatayo ng pabahay. Ipinaliwanag ko ito noong 2016, at muli kamakailan. Hindi lang ako pagkatapos or ngayon.

Ano ang naging resulta? Sa huling ulat, ang programa ng MHA ng Seattle ay nakabuo ng $96 milyon. Noong iminungkahi ito noong 2015, iminungkahi na sampu-sampung libong "abot-kayang yunit" ang kailangan. Inangkin ng Lungsod noong 2017 iyon,

“Ang MHA ay bahagi ng Seattle's Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) na nagsusumikap na lumikha ng 50,000 bahay sa 2025, kabilang ang 20,000 abot-kayang tahanan. Ang pagbuo ng parehong abot-kayang pabahay at market-rate na pabahay ay isang mahalagang diskarte para sa pagbagal ng pagtaas ng gastos sa pabahay at pagbibigay ng mas malawak na hanay ng mga pagpipilian sa pabahay.

Sa paglalathala ng ulat na iyon na iniugnay ko, inaangkin ng Lungsod ang 712 na subsidized na yunit mula sa mga pondo ng MHA na ginastos. Walang independiyenteng pag-audit sa claim na iyon, ngunit kahit na tanggapin natin ito, ang programa ay isang nakakagulat na kabiguan. Nasa kalagitnaan na tayo ng 2022 at kahit na isinasaalang-alang ang Covid-19, mahina ang rate ng produksyon. Isang mas kamakailang ulat ng Seattle Times nagpakita ng mas mapanlikhang mga numero:

“Ang 2021 haul [mula sa MHA] ay maaaring makatulong sa lungsod na pondohan ang higit sa 900 abot-kayang mga yunit, dahil ipinapalagay ng Seattle na ang bawat yunit ay nangangailangan ng humigit-kumulang $80,000 mula sa lungsod. Ang mga proyektong abot-kayang pabahay ay karaniwang pinagsasama ang mga dolyar ng lungsod sa pagpopondo mula sa iba pang mga mapagkukunan, kabilang ang mga pamahalaang pederal at estado.”

Ang bawat unit ay nangangailangan ng $80,000. Tama. Ang isang proyektong dinala sa serbisyo kamakailan ay nagkakahalaga ng $67 milyon para sa 148 units o humigit-kumulang $456,000 bawat yunit. Well, who cares? Bumaba na ang renta, di ba? Well, kahit na ang accounting para sa Covid ay bumaba, upa ay tumataas muli sa Seattle, clocking in sa isang taon sa isang taon na pagtaas ng humigit-kumulang 18%.

Ang katotohanan ay ang MHA ay nagdagdag ng mga gastos at nagpabagal sa produksyon ng mga bagong pabahay, at mas marami pang naitayo bago at kahit sa panahon ng pandemya nang walang bayad at iba pang mga patakaran, ang supply ay makakasabay sa demand habang ito ay tumataas pagkatapos ng pandemya. Ang pamamaraan ng MHA ay nagpabuti ng pakiramdam ng mga tao limang taon na ang nakararaan, ngayon ito ay isang salik na nag-aambag sa post-pandemic housing inflation.

Mayroon bang pagkakataon na maaaring umatras ang Lungsod ng Seattle sa programa ngayong tumataas ang demand at tumataas ang mga upa? Syempre hindi. Ito ay isang tagumpay. Tingnan ang lahat ng perang nalikom nito para sa pabahay. Bakit tayo titigil ngayon? Sa katunayan, ilang oras na lang bago, na may upa, na ang mga miyembro ng Konseho ay tatawag para sa pagtaas ng mga bayarin sa MHA. Tulad ng pagdadalamhati ni Aeneas tungkol sa kabayo, "itinago natin ang napakapangit na bagay sa mismong kuta (Ferry 46)."

Sa halos bawat patakaran sa pabahay ang pattern ay pareho. Tumataas ang mga upa at gayundin ang mga panawagan para mas masidhing ayusin at bayaran ang pabahay. Supply at demand? Manahimik ka Laocoon! Isa lang ang solusyon, humanap ng mas maraming pera para sa mas "abot-kayang pabahay." At maraming Sinon's out doon, mga aktibistang may mas maraming anekdota kaysa sa totoong data, na handang mangako ng suportang pampulitika para sa mga pagsisikap na muling ipamahagi ang yaman upang matiyak na ang bawat isa ay may "karapatan sa pabahay." Sa halip, ang nakukuha ng mga tao ay isang lugar sa listahan ng naghihintay para sa abot-kayang pabahay na maaaring dumating, balang araw.

Nakakadismaya na makita ang napakaraming tao sa mga lungsod na nagsisikap na gumawa ng mga patakaran na hindi magandang patakaran sa pabahay. Ano ang unang hakbang upang pigilan ang kabayo sa pagdating sa lungsod? Ang sagot ay ang pag-uunawa kung ano ang ating pinaniniwalaan.

[1] Kapansin-pansin na ang mga nuances ng Latin ay nagbibigay-daan sa isang hanay ng mga pantay na nuanced na interpretasyon ng kung ano ang "at dona ferentis” ay maaaring ibig sabihin sa konteksto (tingnan, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, tomo 22, blg. 9, 1927, pp. 658–62).