Ang Mga Rating ay Nagpapababa ng Loom Para sa US Regional At Mas Maliit na Bangko na Nakalantad Sa Komersyal na Real Estate

Ang mga hindi pa nababayarang pautang sa komersyal na real estate ay bahagyang lumaki sa 100% sa isang dekada. Sinamantala ng mga borrower ng CRE ang hindi kapani-paniwalang mababang rate ng interes, isang ekonomiyang bumabawi mula sa Global Financial Crisis, at mga bangko na sa napakaraming kaso ay hindi gaanong masipag sa pag-underwriting ng mga pautang. Sa kasalukuyan, ang halaga ng mga komersyal na pautang sa real estate, bilang isang porsyento ng kabuuang mga pautang ng mga bangko, ay lumaki nang bahagya kaysa noong huling quarter ng 2007. Nag-aalala ito sa akin.

Ang party sa mababang interest rate buffet trough kalaunan ay nauuwi sa luha. Nasa isang pandaigdigang kapaligiran tayo ngayon ng mas mataas na mga kapaligiran sa rate ng interes. Nangangahulugan ito na kahit na ang Federal Reserve Bank at iba pang mga pangunahing sentral na bangko sa buong mundo ay i-pause ang kanilang pagtaas ng rate, ang mga rate ay hindi lamang biglang bumababa. Ang mga nanghihiram ng CRE ay haharap sa mas mataas na gastos sa paghiram kapag kailangan nilang mag-refinance sa nakikinita na hinaharap.

Sa kasamaang palad, ang mga bangko na mas maliit kaysa sa Globally Systemically Important Banks (G-SIBs) ay mas mahina sa patuloy na lumalalang komersyal na real estate na kapaligiran. Ang mga bangko na $100 bilyon sa mga ari-arian ay hindi gaanong magkakaibang ayon sa heograpiya at sa mga linya ng negosyo; samakatuwid, mas umaasa sila sa kanilang mga net interest margin. Habang tumataas ang default na rate ng mga komersyal na pautang sa real estate, pipigilan nito ang pagkatubig at kita ng mga bangko.

Sa isang ulat na inilabas noong Mayo 24^th sa pamamagitan ng Fitch Ratings, ipinapakita ng data na para sa mga bangko na $100 bilyong dolyar o mas mababa sa mga asset, ang mga komersyal na real estate na pautang ay mas malaking porsyento ng kabuuang kapital kaysa sa mga bangko na mahigit $100 bilyon sa mga asset. Ipinaliwanag iyon ni Johannes Moller, Direktor sa Fitch Ratings "Ang mga rehiyonal at maliliit na bangko sa US na may makabuluhang komersyal na mga konsentrasyon ng real estate ay maaaring makaranas ng negatibong presyon ng rating kung ang mga portfolio ay lumala, lalo na ang mga may higit na pagkakalantad sa mga merkado ng opisina na napipigilan ng mas mahinang occupancy." Ayon sa Fitch Ratings, "pinaka puro CRE exposure ay ginaganap sa mga balanse ng mas maliliit na bangko na hindi nire-rate ng Fitch, na nililimitahan ang aming kakayahang makita sa kalidad ng kredito sa antas ng nagpapahiram para sa mas malawak na ~4,700 na bangko sa US"

Ang mga komersyal na pautang sa real estate ay magkakaiba. Ang mga bangko ay ang pinakamalaking nagpapahiram sa mga pautang sa merkado ng opisina. Ayon sa data ng Fitch Ratings, ang mga bangko ay may hawak na humigit-kumulang $720 bilyon sa mga natitirang utang sa opisina.

Bukod dito, ang ilang bahagi ng sektor ng komersyal na real estate, tulad ng mga opisina, ay naapektuhan ng COVID. Ang mga rate ng occupancy sa opisina ay malayo sa 100% dahil sa isang mahusay na bilang ng mga propesyonal na makakapagtrabaho nang malayuan kahit man lang bahagi ng oras kung hindi sa buong linggo. Ipinaliwanag ng mga analyst ng Fitch Ratings sa kanilang ulat na "ipagpalagay na ang hypothetical stressed loss rate na 20% para sa mga pautang na ito (halos doble sa 9.8% average na siyam na quarter na rate ng pagkawala para sa CRE bawat 2022 na lubhang masamang DFAST), nagreresulta ito sa humigit-kumulang $145 bilyon ng pinagsama-samang pagkalugi, o 8% ng $1.76 trilyon ng tangible common equity ng sektor, na dapat makuha ng mga bangko sa paglipas ng panahon habang ginagawa nila ang kanilang mga maturity at renewal.” Ang pariralang 'sa paglipas ng panahon' ay bumabagabag sa akin. Gaano katagal? At kapag nagsimulang mangyari ang mga default, maaari itong humantong sa pagkasumpungin ng merkado.

Ang isa pang pangunahing dahilan upang panoorin ang mga pautang sa CRE ay ang malaking halaga ng mga pautang na na-underwrit sa 2018 at ilang taon bago iyon ay dapat bayaran sa taong ito. Ang mga rate ng interes ay mas mataas kaysa noong mga taong iyon. Malapit na nating malaman kung gaano kahusay ang mga pamantayan sa underwriting ng mga bangko noong mga taong iyon. Dahil ang 2017-2018 ay mga taon ng deregulasyon at isang bank friendly na tono mula sa dating Federal Reserve Vice Chair ng Supervision Randal Quarles, mayroon akong mga pagdududa.

Iba Pang Kamakailang Artikulo Ni Itong May-akda:

10 Paraan Para Palakasin ang Pananagutan sa The Fed at US Banks

Ang Pangrehiyong Bangko sa US ay Malayong Magtatapos

Ang Nalalapit na Pagkamatay ng PacWest Bancorp ay nagpapakita na ang kaguluhan sa bangko ay lumalawak sa maliliit na bangko

Ang Pagtaas ng Rate ng Interes ng Federal Reserve ay Lumilikha ng Default na Panganib sa Mga Pangunahing Sektor

Sa First Republic Takeover, ang JPMorgan ang Pinakamahalagang Bangko ng America sa buong mundo

Para Malaman Kung Bakit Nabigo ang Silicon Valley Bank, Dapat Tanungin ng Kongreso ang Dating CEO na si Greg Becker

Ang Tawag sa Kita ng First Republic Bank ay Hindi Nagbigay ng Kumpiyansa

Ang Mga Ratio sa Pinansyal ng First Republic Bank ay Magpapakita ng Malubhang Problema

Ang mga Resulta ng Pananalapi ng mga Pangrehiyong Bangko ay Nabigo na Mapahanga ang mga Namumuhunan

Ano ang Dapat Panoorin Sa Mga Pangrehiyong Bangko ng US Ngayong Linggo

Naghahanda ang Malaking Bangko sa US Para sa Isang Napipintong Recession

Ang mga Investor Eyes ay Dapat Nasa Leveraged Finance Markets

Dapat Ibunyag ng Deutsche Bank ang Kasalukuyang Mga Antas ng Liquidity Sa Mga Namumuhunan

Mula kay Ferdinand Marcos Hanggang sa mga Oligarko ng Russia, Ang Problema na Credit Suisse ay Isang Paulit-ulit na Nagkasala

Paano Inihasik ng Deregulasyon ni Trump ang mga Binhi para sa Pagkamatay ng Silicon Valley Bank

Ang mga Senyales ng Babala Tungkol sa Silicon Valley Bank ay Nasa Paligid Namin

Mataas na Interes Rate ay Patuloy na Hamunin ang Karamihan sa Mga Sektor ng Ekonomiya

Ang Leveraged Loan Default Volume Sa US ay Na-triple Ngayong Taon

Ang Probability ng Default ay Tumataas Para sa High Yield Bonds At Leveraged Loan

Ang US Leveraged Finance Market Ay Nasa Isang Talaang $ 3 Trilyon