Sinusubaybayan ng Pagtitingi ang mga Tao – Ipasok ang 'Shadow' Central Business Districts at Suburban 'Instant Downtown'

Mayroong hindi mapag-aalinlanganang katibayan ng pagkahuli pagkatapos ng pandemya sa retail recovery sa Central Business Districts (CBD's) ng ating mga pangunahing lungsod sa US. Kasama sa mga paliwanag ang pagbaba sa mga populasyon ng negosyo sa araw habang pinipili ng mga tao na magtrabaho mula sa bahay, kahit part-time. Bukod pa rito, ang mga pagtaas ng krimen sa downtown bago pa man ang pandemya ay nakikitang nag-aambag sa pagbaba ng CBD footfall. Ngunit may iba pang "migratory forces" sa trabaho na mga salik din.

Ang mga urban dwelling millennial ay nagsisimula na ngayon ng mga pamilya. At tulad ng kanilang mga magulang na Boomer (o mga lolo't lola) sa panahon ng paglipad sa suburban noong kalagitnaan ng ikadalawampu siglo, ipinagpapalit ng mga Gen-Y na ito ang buhay sa lungsod para sa suburban, o kahit na exurban na pamumuhay. Ang kanilang pagnanais para sa mga bakuran sa likod at mas mahusay na mga paaralan, kasama ang kalakalan commuting para sa "zooming" ay gumaganap ng isang papel sa kanilang relokasyon.

Binasa ng Isang Dalubhasa

Nakipag-ugnayan ako sa Direktor ng Economic Research ng Moody's Analytics Thomas LaSalvia, upang makita kung sinusuportahan ng kanilang data ang aking mga postulation; parang ganun. "Ito mismo ang damdaming nagmumula sa mga retail real estate broker sa New York, San Francisco, at Chicago." Nagpatuloy si LaSalvia. “Sumusunod ang retail sa mga tao at nagbabago ang mga pattern ng tao. Ang katotohanan na ang mga pangunahing tagapag-empleyo ng gusali ng opisina ay hindi nagbabalik ng mga manggagawa nang buong oras ay bumaba sa trapiko, na nakaapekto sa mga retailer sa antas ng kalye.

Ayon sa analytics ng Moody's vacancy stats ay nagpapatunay nito. Mula sa unang quarter ng 2020 hanggang sa ikatlong quarter ng 2022 sa downtown Chicago, ang mga retail vacancies ay lumago mula 15.6% hanggang 18.2%, habang ang Chicago metro vacancy ay tumaas lamang mula 12.2% hanggang 12.4%. Ang mga retail vacancy sa Downtown San Francisco sa parehong mga panahon ay tumaas mula 4.5% hanggang 8.2%, habang ang mas mataas na San Francisco metro vacancy rate ay lumipat lamang mula 4.5% hanggang 4.9%.

Sa aking bayan ng Minneapolis, ang CBD retail traffic erosion ay mas malinaw. Bago pa man ang pandemya, ang mga bakanteng tingi sa core ng downtown ay mula 10% hanggang 20%. Ayon kay Cushman at WakefieldCWK
ang rate ng bakanteng tingi sa Minneapolis sa downtown para sa unang kalahati ng 2022 ay tumaas sa 35%, kumpara sa isang rate ng bakanteng tingi sa kapitbahayan na 7%.

Ang Nicollet Mall, ang dating mahalagang downtown pedestrian mall, na naka-angkla ng minamahal at naulilang Department Store ng Dayton ay naging anino ng dati nitong sarili. Sina Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, at iba pang national specialty retailer ay nagsara na ng kanilang mga pinto. Karamihan ay huminto na sa mga pusta bago pa man nagsimula ang lungsod sa 2018, $75 milyon na pag-upgrade ng streetscape.

Ngayon isang gawain puwersa ng mga miyembro ng Konseho ng Lunsod, mga tagapamahala ng gusali, mga broker, at mga eksperto sa downtown, sa pangunguna ng Alkalde ng Minneapolis na si Jacob Frey ay nagsusumikap na bumuo ng isang planong “revitalization ng tingi” pagkatapos ng sunud-sunod na mga karagdagang pagsasara ng tindahan sa mall.

Ang "Shadow" Central Business District

Gayunpaman, hindi lahat ay nakakasira sa tingian sa downtown Minneapolis. Sa lubos na kaibahan sa mga bakanteng storefront sa gitna ng central business district, ang mga bagay ay abala sa isang iglap lang sa hilaga.

Ang Minneapolis, tulad ng Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland, at iba pang pangunahing metro ay may "anino" na sentral na distrito ng negosyo. Ang mga urban pocket na ito ay naging magnet para sa parehong NexGen na mga propesyonal at walang laman na mga nester. Nagtatampok ang mga ito ng mga hip loft, mga gastronomic na lugar ng pagtitipon, at isang naka-istilong halo ng mga specialty retailer.

Sa Minneapolis, ang "corridor of cool" ay ang North Loop warehouse district, na nasa hangganan ng Mississippi River sa hilaga, at mga pasilidad ng negosyo at sports sa timog. Ito ay ang aming bersyon ng Chicago's River West, San Francisco's North Beach, at Milwaukee's Third Ward neighborhoods. Lahat sila ay may katulad na DNA, isang gene pool ng mga mapagpakumbaba at mababang gusaling brick sa gilid ng mga metro ng lungsod na ito.

Ang mga pabrika at komersyal na bodega na ito ay itinayo noong unang bahagi ng 20^th siglo, ay hindi napapansin noong napakalaking kalagitnaan ng ikadalawampu siglo na mga proyekto sa pag-renew ng lungsod sa downtown na nag-alis ng marami sa mayamang pamana ng arkitektural ng ating mga lungsod.

Immune sa Recking Balls

Kabalintunaan, ang mga katamtamang gusaling warehouse na ito at ang lupang kanilang kinatatayuan ay "hindi karapat-dapat na gibain" dahil sa kanilang kalapitan sa mga core ng CBD. Samakatuwid, nanatili silang mababang-gamit, komersyal na mga bodega sa huling kalahati ng nakaraang siglo.

Alam ng mga insightful na developer na nagsimulang bumili ng mga ari-arian na ito na ang kanilang mga tumataas na kisame, nakalantad na ladrilyo, at mabibigat na timber construction ay maaaring gawing muli sa mataas na demand na mga paghuhukay. Ang karagdagang bonus ay ang kanilang mga commercial space sa antas ng kalye na magiging mga coffee shop, restaurant, bar, at mga lokal na tindahan ng mga mangangalakal.

Sa kapitbahayan ng North Loop, sinasabi ng mga broker na mas kaunting bakanteng komersyal na espasyo ngayon kaysa bago ang pandemya. At naglalaro ang mga katulad na uso sa buong bansa. Deb Carlson, ang senior director ng retail team ng Cushman & Wakefield, ay iniugnay ang lakas ng retail real estate sa muling pagbangon ng interes ng consumer sa maliliit at independiyenteng retailer.

Bagong "Instant Downtown" sa Burbs

Ang trending millennial relocation ay nangyayari sa isang natatanging sangang-daan sa suburban retailing. Ang pagkawala ng maraming mga mall anchor, specialty retailer at isang kapansin-pansing pagbaba sa footfall, ay nagpapababa sa posibilidad na mabuhay ng Class-B, at Class-C shopping center properties ng bansa. Ang ganitong "mall fall" ay malamang na magreresulta sa marami sa wakas ay sumuko sa bulldozer.

Samantala, ang pinakamahuhusay na may-ari at developer ng A-class na mall ay nasa triage mode, dahil maraming property ang sumasailalim sa remixing at redevelopment ng tenant. Gayunpaman, isang mas visionary na grupo ng mga may-ari at developer na nauunawaan ang malawak na implikasyon ng pinag-isang komersiyo at "bagong retail" ay muling isinusulat ang playbook ng mall, nang buo.

Transaksyonal hanggang Experiential

Ang mga retailer at brand na dating nakatuon sa mga transaksyon ay dapat na ngayong iakyat ang kanilang stagecraft sa retail theater kung saan ang mga tindahan ay naging mga experiential hub. Upang matugunan ang mga bagong pangangailangang ito, ang pangkalahatang pagpaplano at disenyo ng arkitektura ay dapat na i-reprogram upang suportahan ang dinamikong pakikipag-ugnayan ng tao. Ito ay isang malaking kakaibang plano ng laro.

Marami sa mga pag-aari ng paksa ay ipinanganak bilang mga open-air shopping center noong 1950's hanggang 1970's at pagkatapos ay na-convert sa mga nakapaloob na mall noong 1980's. Ngayon, marami na ang magpapabago halo-halong gamit mga sentro, sa mga steroid.

Ang mga innovative center developers ay muling nag-imagine ng kanilang mga mall at centers sa "instant downtowns." Ang diskarteng ito ay walang gaanong kinalaman sa pagmamanipula ng naupahang retail space at higit pa tungkol sa paglikha ng ganap na bagong mga komunidad.

Panalo sa Formula

Kasama sa mga bagong formula ang multifamily housing, open-air retail, malawak na hanay ng pagkain at entertainment, co-working space, healthcare, wellness, fitness facility, recommerce, at maging ang mga farmers market. Dinisenyo ang mga ito para umapela sa mga work-at-home millennial pati na rin sa mga walang laman na nester.

Ang mga pambansang tatak na dating nangibabaw sa mga koridor ng mall ay daragdagan ng mga rehiyonal at lokal na retailer pati na rin ng mga panandaliang espasyo ng incubator at "mga pop-up" na nagpapanatili ng mga bagay na dynamic at may kaugnayan. Maging ang mga chef-driven na restaurant, at food hall ay papalit sa mga tipikal na chain establishment, upang gayahin ang mga urban neighborhood na iniwan ng mga bagong suburbanite.

Mga Parking Lot hanggang Parke

Sa bagong diin sa walkability at "dwell time" sa loob at paligid ng mga bagong kapitbahayan na ito, nauunawaan ng mga developer ang mga benepisyo ng luntiang mga espasyo, at mga outdoor activity center upang pukawin ang "sense of place." nakabase sa Dallas Centennial Real Estate's Ang muling pagpapaunlad ng Hawthorn Mall sa Chicago suburb ng Vernon Hills ay papasok na sa ikalawang yugto nito at magsasama ng tatlong-acre na panlabas na parke at plaza.

Inisyal na itinayo noong 1973, ang muling pagpapaunlad ng Hawthorn Mall, na unang inanunsyo noong 2019, ay may kasamang mga bagong opsyon sa tingian at kainan, marangyang multifamily na pabahay, at mga panloob/panlabas na lugar ng pagtitipon. Kasama sa pinalawak na mga plano ng Hawthorn 2.0 ang 162 na yunit ng pabahay ng mga nakatatanda, isang 25,000-square-foot grocery store at 109,000 square feet ng open-air retail. Sinabi ni Jeff Rutzen, pangkalahatang tagapamahala ng sentro na ang layunin ay "lumikha ng moderno, konektadong pang-araw-araw na komunidad."

Ang Take Away

Tanging ang mga developer na lumalapit sa mga property na ito na may "malinis na slate" na kaisipan, at napakalalim na bulsa ang malamang na lumikha ng mga napapanatiling komunidad. Ang pagsubok ng Litmus sa mga "redeveloper" ng shopping center ay kung ang mga resultang proyekto ay makikita bilang mga niluwalhati na shopping center o iba pa.

Sapat na para sabihin na ang convergence ng paglago ng e-commerce, ang resulta ng pandemya, at ang susunod na yugto ng buhay ng 72 million-plus millennials ay nag-ambag sa mga dynamic na pattern ng mga bagong tao. Ang ripple effect ng naturang tectonic change ay mararamdaman sa ating mga lungsod at suburb sa mga darating na dekada.