Tulong sa Renta sa Rural At Mga Insentibong Mababang Interes

Tinitingnan natin ang tinatawag kong "seksyon" na mga programa sa pabahay bilang bahagi ng dating Kinatawan ng malalim na pagsusuri sa mga programang pederal laban sa kahirapan na nilikha o nauugnay sa War On Poverty. Tulad ng sa huling post, mag-aalok ako ng ilang background at kasaysayan, magbibigay ng pagtatasa ni Ryan at gagawa ng sarili ko, kasama ang ilang ideya kung paano mapapabuti o mai-repurpose ang programa.

Seksyon 521 Programa ng Tulong sa Pag-upa sa Rural

Itinuro ko na bago iyon mas malala ang problema sa pabahay sa kanayunan ng Amerika kaysa sa mga nasa urban settings. Mas maliit ang kinikita ng mga manggagawa, kailangang maglakbay nang higit pa upang makahanap ng tirahan, at kapag nakuha na nila ay natuklasan nila na kakaunti ang mga bakante at malayo sa pagitan, at ang mga gusali ay mas luma at mas sira. Ang mga gastos sa pagtatayo para sa mga bagong gastos sa pabahay sa mga rural na lugar ay karibal sa mga nasa lungsod ngunit ang mga renta sa kanayunan ay mas mababa kaysa sa mga urban o suburban na lugar. Pagsasalin: mabilis na nalaman ng mga developer na ang karamihan sa mga proyekto sa mga rural na lugar ay hindi magagawa, at kabilang dito ang mga proyektong tinustusan ng mga non-profit na kredito sa buwis. Kaya ang mga rural na lugar ay nahaharap sa dobleng salot ng mababang sahod at mababang suplay ng pabahay; kahit na mas mababa ang kalidad ng pabahay, nananatiling mataas ang mga presyo at mababa ang mga bakante. Samantala, napupunta ang mga subsidyo sa mga lungsod sa halip na mga rural na lugar.

Ang programa ng Seksyon 521 ay pinangangasiwaan ng – nakakagulat – ng Departamento ng Agrikultura ng Estados Unidos (USDA) bilang bahagi ng Housing Act ng 1949. Ang USDA ay aktwal na nagpapatakbo ng iba't ibang mga programa, kabilang ang Seksyon 515 Rural Rental Housing Program, at ang Seksyon 514 at 516 Farm Labor Housing program, na ang bawat isa ay gumagamit ng mga pautang at subsidyo upang hikayatin ang pagpapaunlad ng pabahay sa kanayunan. Ang tulong mula sa Seksyon 521 na programa, bukod pa rito, ay maaaring gamitin sa pagbabayad ng renta sa mga unit na iyon. Ang mga nangungupahan ay nagbabayad ng mga renta na katumbas ng 30% ng kanilang inayos na buwanang kita batay sa kanilang AMI; binabayaran ng Seksyon 521 na programa ang natitirang bahagi ng upa. Tulad ng iba pang mga programa sa pabahay na napag-usapan na, pinagsasama ng mga ito ang kapital at upa ng relief dollars.

Nagpasya si Ryan, batay sa mga pag-aaral na binanggit niya, na nabigo ang programa ng Seksyon 521 sa misyon nito na tulungan ang mga tao na makahanap ng abot-kayang pabahay. Ang National Low Income Housing Coalition noong nakaraang taon ay nagsabi na "Apatnapu't pitong porsyento ng mga nangungupahan sa kanayunan ay nabibigatan sa gastos, na nagbabayad ng higit sa 30% ng kanilang kita para sa kanilang pabahay at halos kalahati sa kanila ay nagbabayad ng higit sa 50% ng kanilang kita para sa pabahay. Mahigit sa kalahati ng mga sambahayan sa kanayunan na namumuhay na may maraming problema, gaya ng abot-kaya, kakulangan sa pisikal, o siksikan, ay mga nangungupahan.”

Napansin ko na na ang mga problema sa pabahay ng rural America ay seryoso at mahirap lutasin. Sumasang-ayon ako na, bagama't mahusay na nilayon, ang Seksyon 521 at ang mga nauugnay na programa ay hindi gumagawa ng malaking bahagi sa mga isyu. Tulad ng ibang mga programang tinalakay dito, kung aalisin natin ang patakaran sa pabahay upang payagan ang mas maraming pabahay na maitayo, ang mga subsidiya na iyon ay talagang higit na pagkakaiba sa mga lugar na naapektuhan ng mga rural nang hindi gumagamit ng lahat ng masalimuot at hindi mahusay na mga pamamaraan sa pagpopondo.

Sa taon ng pananalapi 2012, ang Seksyon 521 na paggastos ay $905 milyon. Ang programa ng Seksyon 521 RA ay pinondohan ng $1.375 bilyon noong FY20 at $1.410 bilyon noong FY21. Ang bill sa paggasta ng FY22 ay nagbigay ng $1.450 bilyon para sa Seksyon 521.

Seksyon 236 Programa sa Tulong sa Pag-upa sa Pabahay

Ang Seksyon 236 na programa ay nag-alok ng mga insentibo sa mga developer sa anyo ng Below Market Interest Rates (BMIR) upang bigyang-insentibo ang pagtatayo ng murang paupahang pabahay. Ang pangunahing tool ng programa, na nilikha noong 1968, ay Below Market Interest Rates (BMIR) para sa mga developer na gustong magtayo ng pabahay para sa mga pamilyang may mas mababang kita. Ang konsepto ng BMIR ay nagmula sa Housing Act ng 1961, na ang insentibo ay isang mababang ayon sa batas na 3 porsyento na rate ng interes. Ang BMIR ay hindi aktibong nag-insure ng mga bagong pautang matapos itong mapalitan ng Seksyon 236. Habang ang programa ay aktibo, libu-libong mga yunit ang itinayo gamit ang federally backed mortgage insurance sa mga pautang sa loob ng 40-taong termino. Mayroon ding mga pagbabayad na ginawa sa mga pribadong developer na nagpapababa ng interes. Kasama rin sa mga proyekto ang Seksyon 8 na Nakabatay sa Nangungupahan na tulong. Ayon sa pagsusuri ni Ryan, noong panahong iyon, mahigit 11,000 pa ang mga naturang unit ang tumatanggap pa rin ng bayad para mabawasan ang interes.

Ang programa ay nilikha noong 1968 at unti-unting inalis sa pabor sa mga voucher, at pagsapit ng taon ng pananalapi 2012, ang Seksyon 236 na programa ay gumagastos ng $401 milyon sa mga pagbabayad sa pagbabawas ng interes sa mga natitirang sangla. Habang malapit nang magsara ang panahon ng pangako, noong 2016, Nag-alok ng payo ang HUD sa kung paano huminahon, magpalit, o panatilihing abot-kaya ang pabahay. Hindi malinaw kung saan eksakto kung saan nakatayo ang mga pagbabayad na ito dahil walang malinaw na proseso ng pag-uulat ang HUD, ngunit karamihan sa Seksyon 236 na pabahay ay na-convert sa mga pribadong gamit o patuloy na gumagana bilang mga abot-kayang unit na underwritten na may iba't ibang mga subsidyo. Hindi gaanong nag-aalok si Ryan sa mga tuntunin ng pagsusuri sa pagiging epektibo ng programa maliban sa pagsasabing walang anumang pag-aaral sa pagiging epektibo ng programa.

Ang aking pananaw sa programang ito ay nagkakahalaga ng pagtingin sa tumataas na mga rate ng interes kung ang pagbibigay ng insentibo sa bagong konstruksyon ng market rate na paupahang pabahay ay maaaring bigyan ng insentibo sa mga pagbabayad upang bawasan ang interes hanggang sa zero na may mga kundisyon. Gaya ng itinuro ko, na may kawalan ng katiyakan sa ekonomiya, tumataas na mga rate ng interes, at bumabagsak na demand, malamang na bumagsak ang produksyon ng paupahang pabahay. Ibig sabihin kapag bumalik ang demand, marahil ay sumabog pa, ang mga mababang kita na sambahayan na naghahanap ng paupahang pabahay ay haharap sa mataas na upa. Iyon ay magpapasiklab ng higit pang mga alalahanin na hahantong sa hindi nakakatulong na regulasyon. Ang pag-aalok ng mga pautang na may binawasan o kahit na zero na rate ng interes ngayon, kasama ang iba pang mga insentibo sa mga pribadong developer, ay magbabawas sa kanilang panganib at magpapasigla sa paglikha ng supply para sa hinaharap.