Natagpuan ni Ryan ang Seksyon 8 na Mas Mahusay Kaysa sa Mababang Kita na Pabahay na Tax Credit

Sa ngayon, malawak na tinitingnan ng seryeng ito ang War On Poverty at ang pagpuna ni Congressman Ryan sa pangkalahatang diskarte ng Digmaan at tinawag itong kabiguan. Ano ang nangyari sa huling dekada mula noong pagsusuri na iyon, lalo na sa mga programa sa pabahay. Bagama't nilikha ito noong 1986 bilang bahagi ng reporma sa buwis, ang Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) ay ang pangunahing pederal na programa sa pabahay. Gaya ng sinabi ko kanina, ang program ay lubhang kumplikado at mahirap gamitin. Una, tingnan natin kung ano ang nakita ni Ryan sa kanyang pagtingin sa programa. Pagkatapos, sa susunod na post, ilalarawan ko ang mga hamon na kinaharap ko upang malaman lamang ang mga sagot sa mga simpleng tanong tungkol sa programa ng LIHTC tulad ng kung anong mga entity ang gumamit nito sa paglipas ng mga taon, kung saan, at kung magkano talaga ang nagastos.

Una, nararapat na tandaan na mahahanap mo ang karamihan, ngunit hindi lahat, ng materyal ni Ryan sa linya dito. Gayunpaman, marami sa mga link sa ilan sa mga sumusuportang dokumento ay sira. Pero Gumawa ako ng link sa 48 pages sa housing programs at iyon ang tinutukoy ko dito at sa mga susunod na post. Hindi ko kailangang kunin ang lahat ng bagay sa mga materyales ni Ryan sa halaga, ngunit bubuo din ako mula sa gawaing iyon at susubukan kong punan hangga't kaya ko ang tungkol sa mga programa tulad ng mga ito ngayon.

Ang pinakasimpleng paraan ng pag-unawa sa programa ng LIHTC ay ito ay isang programa sa insentibo sa buwis na nagpapababa ng mga buwis para sa mga partidong namumuhunan ng pera sa pabahay na kadalasang naglilimita sa upa sa 60 % ng Area Medium Income o mas kaunti. Ang mga mekanika ng paglilipat ng buwis ay sapat na kumplikado upang matiyak ang isang post at ginawa ko ito noong nakaraan sumasaklaw sa ilan sa mga mekanismo. Ang mga dolyar na nagtatapos sa pagpopondo o pagbibigay ng subsidiya sa pabahay ay nauuwi sa paglalaan sa iba't ibang estado sa pamamagitan ng tinatawag na Housing Finance Agencies (HFAs) na tumutukoy kung paano at saan gagamitin ang mga mapagkukunan. Sasagutin ko ang paggasta o paggastos para sa programa sa susunod na post, ngunit ang Department of Housing and Urban Development (HUD) sabi ng program na ginagamit “ang katumbas ng humigit-kumulang $8 bilyon sa taunang awtoridad sa badyet” at, ayon sa mga dokumento ni Ryan, “sa kondisyon na ang pag-aari ay nananatiling sumusunod, ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng isang dolyar-sa-dolyar na kredito laban sa kanilang pederal na pananagutan sa buwis bawat taon sa loob ng sampung taon. ”

Tinukoy ni Ryan na, “madalas na binabanggit ng mga kritiko ng LIHTC bilang isang malaking depekto ng programa ang katotohanan na ang mga proyekto ng LIHTC ay karaniwang nangangailangan ng kahit isang karagdagang layer ng subsidy upang matustusan ang proyekto. Kasama sa iba pang mga kritisismo ang pagiging kumplikado ng LIHTC at ang gastos nito kumpara sa iba pang mga pederal na programa sa pabahay, partikular na ang mga voucher.”

Pinatutunayan ito ng aking personal na karanasan. Bilang isang nonprofit na developer, ang isang proyektong pinaghirapan ko ay gumamit ng maraming pinagmumulan ng kapital mula sa mga kredito sa buwis, hanggang sa estado at lokal na pagpopondo. Sa sarili nito, hindi ito isang problema, ngunit ang maraming mga kinakailangan mula sa iba pang mga tagapondo ng gobyerno ay may posibilidad na pabagalin ang mga proyekto sa pagdaragdag ng oras at mga gastos sa transaksyon. Hindi ito nagbago, at itinuro ko kung paanong ang mga bagong problema tulad ng inflation ay nagiging sanhi ng pagtaas ng mga gastos sa proyekto sa pagkonsumo ng subsidy at paglikha ng mas kaunting mas mahal na mga yunit.

Sa kanyang seksyon sa LIHTC, ikinumpara ni Ryan ang programa nang hindi maganda sa Seksyon 8, ang programa na nagbibigay ng mga voucher na maaaring ilapat sa rentahan sa mga kasalukuyang apartment sa rate ng merkado. Sa tingin ko ito ay isang wastong pagpuna at isa na nalalapat pa rin hanggang ngayon. Ang problema lang ay ang mga voucher ay napakahirap gamitin. Kadalasan ang isang sambahayan ay magiging kwalipikado para sa mga voucher ngunit hindi makakahanap ng isang bakanteng unit na nakakatugon sa mga kinakailangan ng pederal, estado, at lokal. Kadalasan ang mga voucher ay hindi nagagamit. Ito ang dahilan kung bakit patuloy kong iminumungkahi ang simpleng reporma sa pagpayag na magamit ang mga voucher kung saan ang isang sambahayan ay nagbabayad na ng upa.

At sino ang nakikinabang sa LIHTC laban sa Seksyon 8? Binanggit ni Ryan sina O'Regan at Horn na natagpuan na "humigit-kumulang 40 porsiyento ng mga yunit ng LIHTC ay nagsisilbi sa mga sambahayan na napakababa ang kita kumpara sa 75 porsiyento ng Seksyon 8 na Nakabatay sa Nangungupahan at Pampublikong Pabahay ng HUD." Habang naghuhukay ako ng mas malalim sa kung saan natatapos ang mga kredito sa buwis, nalaman ko na marami, maraming mga proyekto na nakakakuha ng mga kredito sa buwis ay pinagsasama-sama ang mga subsidized na unit sa mga yunit ng rate ng merkado. Hindi iyon problema sa aking pananaw, kahit na mas mataas ang antas ng kita na na-subsidize.

Ngunit ang isang pagtingin sa mga proyekto tulad ng isang paparating sa Renton, Washington sa timog ng Seattle ay tumawag solera, nagtataas ng mga tanong; walang mali sa proyekto, ngunit ito ba ang inaasahan ng mga nagbabayad ng buwis para sa "pabahay na mababa ang kita." Napakababa ba ng mga upa sa mga lugar na ito na ang subsidy ay hindi gaanong nakakatipid sa mga nangungupahan, at ang mga umuupa na nag-iipon ay may mas mataas na kita, marahil ay sapat na mataas upang makahanap ng isang mas mura, mas lumang apartment sa market rate? Sinusuportahan ito ng data na natagpuan na "Ang mga ari-arian ng LIHTC ay may posibilidad na magkaroon ng mas mataas na presensya sa mga suburb na may mas mababang antas ng kahirapan." Sinubukan kong hukayin ito, at sa susunod na post na ibabahagi ko ito ay humantong sa paghahanap ng mas malaking problema sa LIHTC: kakulangan ng transparency.

Sa wakas, natamaan ni Ryan ang pako na madalas kong martilyo. "Sa maraming metropolitan na lugar, ang LIHTC ay mas mahal kaysa sa iba pang mga anyo ng tulong sa pabahay." Binanggit ni Ryan ang isang pag-aaral na "sinusuri ang pagiging epektibo sa gastos ng LIHTC kaugnay sa Section 8 voucher sa Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland, at Miami." Nalaman ng pag-aaral na iyon na “mas mahal ang LIHTC kaysa sa mga voucher sa kabuuan, ngunit ang premium ay nag-iiba ayon sa mga pamantayan sa pagbabayad ng voucher at ayon sa lokal na merkado ng pabahay.” Sa isang lungsod tulad ng San Jose, natuklasan ng pag-aaral, ang tax credit program ay nagkakahalaga ng mga nagbabayad ng buwis ng 2% na higit pa kaysa sa mga voucher ngunit sa Atlanta, ang pagkakaiba ay 200%. kasing mahal ng mga voucher sa Atlanta.

Sa pangkalahatan, hindi ginugugol ni Ryan ang lahat ng ganoong karaming oras sa programa ng LIHTC dahil sa laki nito. Iyon ay maaaring dahil tinatangkilik ng programa ang malawak, bipartisan na suporta. Hindi kaya dahil marami ang for profit developers na naglalagay ng kanilang market rate projects ng 4% tax credits, isang mas mababaw na subsidy ngunit mas madaling mag-apply at makuha? Sa palagay ko ang pagbibigay ng mas murang pabahay at kumita ay isang magandang ideya, ngunit ang tanong kung gaano karaming mga kredito sa buwis ang nagagamit para sa mga kita kumpara sa mga nonprofit, at kung paano ginagamit ang mga ito ay humantong sa akin sa aking pinakamalaking natuklasan: hindi lang namin alam. Ang trabaho ni Ryan ay halos hindi nakagalaw sa ibabaw ng isang programa na naglalagay ng daan-daang milyong dolyar sa kaban ng mga HFA ng estado na may napakakaunting pananagutan kung saan napupunta ang perang iyon.